近期，南京樓市成交低迷，開發(fā)商房子賣不動房子又紛紛開始“面積”，以這種隱性的降價方式取悅購房人。不少購房者也坦承，就是沖著開發(fā)商承諾的面積才決定購房的。

比如城東某聯(lián)排別墅目前售價在22000—26000元/m2之間，不過其270m2的聯(lián)排別墅竟然了露臺、院子、地下室等總計200多m2的面積，使得別墅的使用面積達到了500多個m2，這樣算下來，一套500多萬的聯(lián)排別墅每m2的價格才一萬多一點，這無疑讓購房者覺得“占了大便宜”。

陽臺、露臺、地下室，都可以

據(jù)筆者了解，目前南京的樓盤面積形式主要有以下幾種：入戶花園、陽臺、露臺、地下室、閣樓、挑高設計加隔層等。

河西一家高端樓盤的花園洋房目前銷售均價在25000元/m2，一樓二樓的戶型可以獲一個50m2左右的院子，三樓四樓則能露臺和陽臺。仙林在售的某樓盤有部分樓層房源能獲5—6m2的走廊。陽臺面積則是更多樓盤打出的旗號。不過，這些面積是否真的像開發(fā)商所說的那樣，完全給購房人嗎？在后期使用的時候，這些所謂的面積又是否能夠用到實處呢？

比如，不少樓盤都強調(diào)入戶花園的好處，到底好在哪里？業(yè)內(nèi)人士表示，入戶花園可以起到南北通風的作用，而且是在戶內(nèi)的面積，購房者可以自由利用。

不過，不少入戶花園設計的并不實用，比如現(xiàn)在市場上入戶花園朝南的比較少，一般是為了通風，所以把廚房和衛(wèi)生間的窗戶都朝入戶花園開，這樣如果一旦封閉了入戶花園，整體房子就不通風了。所以，購房者要仔細考察一下部位是否能夠合理利用。

而挑高戶型的戶外走廊空間則需要謹慎對待，房管局的相關(guān)人員表示，因為的面積在室外走廊上，屬于公共面積。公共面積由全體業(yè)主購房時分攤，已計入產(chǎn)權(quán)證內(nèi)的公共分攤面積。因此，這一走廊上的具體面積不在購房者的產(chǎn)權(quán)證內(nèi)，即使是只擁有使用權(quán)也不合法。

有些面積，原來就是你的

房管局的工作人員表示，對于面積，購房者要理性看待并且從居住角度出發(fā)去判斷。如果產(chǎn)品設計合理，購房人能得到額外使用面積，開發(fā)商房子也賣得好，可以說是一種雙贏，但如果沖著“”兩個字盲目以為撿了便宜，沖動購房，萬一部分設計得不好，不能利用或?qū)笃谑褂迷斐衫_，那就得不償失了。

專業(yè)人士透露，目前很多樓盤所宣傳的面積大部分是國家規(guī)定不計面積的。比如根據(jù)相關(guān)規(guī)定，入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；露臺是完全的；地下室凈高滿2.1米算面積，低于2.1米不算面積；飄窗分為凸窗和落地飄窗兩種，凸窗是不落地的，不算面積，落地飄窗凈高高于2.1米要算面積，低于2.1米不算面積；同樣，閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。

如果開發(fā)商將這些也計入“面積”，那只是在玩炒作的噱頭罷了，只有像江北某樓盤那樣，3/4的陽臺面積，那才算是真的了購房者面積，得到了實惠。

“天上掉下來的餡餅”

不一定好吃

筆者了解發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)樓盤的面積都不計入產(chǎn)權(quán)證，這就意味著這些的露臺、院子等只有使用權(quán)，像公共的樓頂平臺等則屬于業(yè)主共有部分，開發(fā)商不能約定為屬于某一戶業(yè)主使用。

“實際上真正面積，就是在產(chǎn)權(quán)證上實際面積上收錢打折，比如產(chǎn)權(quán)證上120m2的房子，開發(fā)商只收110m2的錢，那10m2才能算是，否則就不能算作面積。”房產(chǎn)局工作人員表示。

江蘇蘇源律師事務所房地產(chǎn)部 律師王煒提醒，購房者面對“面積”的誘人“餡餅”，一定要保持清醒的頭腦，認清三個問題：

一、所謂“面積”，其建筑成本可能已被分攤進了房價，購房更應該關(guān)注房屋的質(zhì)量、配套等要素；

二、一些“面積”，如閣樓等，往往存在著光線晦暗、窄小不好用、容易受熱受潮等問題，一定要先看好再簽合同；

三、入戶花園、挑高陽臺等能否封閉起來，并非由開發(fā)商說了算，這取決于城管或物管是否批準。購購前這些較好以合同的形式進行約定，否則今后很容易發(fā)生糾紛。而且，“面積”不屬于產(chǎn)權(quán)面積，今后如果遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權(quán)益很難得到保護，容易產(chǎn)生糾紛。