近年來(lái)，房?jī)r(jià)一直是個(gè)熱門(mén)話(huà)題?，F(xiàn)就其中幾個(gè)有關(guān)房?jī)r(jià)的不同意見(jiàn)，提出以下探討意見(jiàn)。

“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”與“平抑房?jī)r(jià)”

勿須繼續(xù)爭(zhēng)論

　　2005年實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的兩個(gè)“國(guó)8條”，主題是穩(wěn)定房?jī)r(jià)?！皣?guó)8條”還指出，實(shí)施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)，是要解決住房領(lǐng)域出現(xiàn)的“五大突出問(wèn)題”，其中頭兩個(gè)突出問(wèn)題是：有些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有些城市房?jī)r(jià)過(guò)高。當(dāng)時(shí)許多業(yè)內(nèi)人士同意以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主題。他們認(rèn)為，房?jī)r(jià)是舉國(guó)上下都十分關(guān)心的大問(wèn)題，應(yīng)該把穩(wěn)定房?jī)r(jià)放在當(dāng)務(wù)之急、重中之重的地位鮮明地提出來(lái)。但也有人認(rèn)為，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，穩(wěn)定房?jī)r(jià)是“對(duì)癥”之策；而對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高，穩(wěn)定房?jī)r(jià)就不是“對(duì)癥”之策。如果把穩(wěn)定房?jī)r(jià)改為平抑房?jī)r(jià)，則能全面地適用于以上兩個(gè)突出問(wèn)題。

　　由于2005年的宏觀調(diào)控沒(méi)有抓住調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)這個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，成效不盡如人意，特別是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的成效不明顯。因而，今年出臺(tái)的“國(guó)15條”的主題，既增加了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的內(nèi)容，同時(shí)又保留了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的內(nèi)容。對(duì)此，同意穩(wěn)定房?jī)r(jià)提法的人士認(rèn)為：穩(wěn)定房?jī)r(jià)仍然是當(dāng)前宏觀調(diào)控的，再次把它納入主題，是適當(dāng)?shù)摹３植煌庖?jiàn)的人士則認(rèn)為：通過(guò)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大比重地建設(shè)中低價(jià)位、中小套型住宅，是一項(xiàng)全面平抑房?jī)r(jià)并進(jìn)一步解決好住房問(wèn)題的重大決策，用穩(wěn)定房?jī)r(jià)概括不了它的豐富內(nèi)容，仍應(yīng)以改為平抑房?jī)r(jià)為宜。

　　探討意見(jiàn)是：一個(gè)文件的題目，應(yīng)該允許采取多種多樣的形式。但有一點(diǎn)共識(shí)是，文件的題目既要給各級(jí)政府的公務(wù)員看，又要給廣大群眾看，應(yīng)力求簡(jiǎn)潔明了、通俗易懂。其中比較普遍采用的題目有兩種形式：種是能夠概括文件全部?jī)?nèi)容的題目，種是突出文件的題目。采用種形式又主要有兩個(gè)原因：一是這個(gè)文件需要使用突出的題目，二是難以找出既精煉又能概括文件全部?jī)?nèi)容的題目。

　　“國(guó)15條” 包括了豐富的內(nèi)容，諸如解決住房領(lǐng)域里各項(xiàng)突出問(wèn)題、全面完成宏觀調(diào)控任務(wù)；促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；面向中低收入者、解決好廣大居民的住房問(wèn)題；在住房領(lǐng)域里貫徹科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會(huì)和節(jié)約型社會(huì)的要求等，較難找到一個(gè)能夠概括文件全部?jī)?nèi)容的題目。而“國(guó)15條”又增加了調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)這一關(guān)鍵性的、需要突出的，因而用調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房?jī)r(jià)兩個(gè)為題是適當(dāng)?shù)摹?

　　應(yīng)該承認(rèn)，平抑房?jī)r(jià)與穩(wěn)定房?jī)r(jià)的含義從總體上講是一致的，如果要特別挑剔，則平抑房?jī)r(jià)的含義稍為廣一些。但因這次采用的是突出的題目，“”就不可能全面。也就是說(shuō)，使用平抑房?jī)r(jià)或穩(wěn)定房?jī)r(jià)都不能涵蓋“國(guó)15條”的全部?jī)?nèi)容，而使用穩(wěn)定房?jī)r(jià)或平抑房?jī)r(jià)又都能較好地反映突出房?jī)r(jià)這個(gè)的意圖，因而都是可行的。何況去年“國(guó)8條”以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為題時(shí)，還是有針對(duì)性地回答了當(dāng)時(shí)有些人提出“打壓房?jī)r(jià)”的質(zhì)疑?？梢赃@樣說(shuō)，去年使用穩(wěn)定房?jī)r(jià)為題，切合當(dāng)時(shí)的歷史背景，能為廣大群眾所接受。今年繼續(xù)使用，不僅仍然切題，又是對(duì)去年文件題目的合理傳承。

　　綜上所述可以得出結(jié)論，沒(méi)有必要為此而繼續(xù)展開(kāi)爭(zhēng)論。

　　兩種計(jì)算平均房?jī)r(jià)的方法

　　目前我國(guó)公布的房?jī)r(jià)，是每平方米住房分時(shí)間(年、季、月)的平均房?jī)r(jià)，主要有兩種計(jì)算方法。一種是用一定時(shí)間(年、季、月)內(nèi)銷(xiāo)售住房的總面積去除這一時(shí)間內(nèi)銷(xiāo)售住房的總價(jià)，得出每平方米的平均價(jià)格。這是一些掌握了全面數(shù)據(jù)的城市主管房產(chǎn)部門(mén)使用的計(jì)算方法。另一種是加權(quán)平均法。即根據(jù)前些年的歷史資料，把住房分成若干類(lèi)，并確定每類(lèi)住宅占住宅總量的比重，即“權(quán)”數(shù)。在進(jìn)行一定時(shí)間(年、季、月)的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)時(shí)，按規(guī)定的程序，先對(duì)每類(lèi)住宅的銷(xiāo)售情況進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)，然后將統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與每類(lèi)住宅的“權(quán)”數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均，得出每平方米的平均價(jià)格。這是有些城市統(tǒng)計(jì)部門(mén)常用的計(jì)算方法。有人說(shuō)，加權(quán)法是經(jīng)過(guò)“千錘百煉”的計(jì)算方法。

　　對(duì)此提出以下探討意見(jiàn)和建議：其一，加權(quán)平均法的確是一種在統(tǒng)計(jì)中普遍使用的辦法，而且有較強(qiáng)的準(zhǔn)確度。但使用它的前提是沒(méi)有條件(或勿須)進(jìn)行全面統(tǒng)計(jì)，如有條件時(shí)，使用全面統(tǒng)計(jì)數(shù)字可能更為準(zhǔn)確。其二，加權(quán)平均法使用的“權(quán)”數(shù)，與實(shí)際發(fā)生的結(jié)構(gòu)比重相近時(shí)，兩種計(jì)算方法得出的平均房?jī)r(jià)是相近的。如果一定時(shí)間(年、季、月)內(nèi)結(jié)構(gòu)比重發(fā)生了較大變化，而采用加權(quán)法又未及時(shí)調(diào)整“權(quán)”數(shù)，兩種計(jì)算方法得出的平均房?jī)r(jià)就會(huì)有較大的差別。其三，貫徹“國(guó)15條”后，我國(guó)的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將由大套型高價(jià)位住宅占60%以上，轉(zhuǎn)變?yōu)橹行√仔汀⒅械蛢r(jià)位住宅占70%以上，如果不適應(yīng)這一住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變及時(shí)調(diào)整“權(quán)”數(shù)，得出的平均房?jī)r(jià)將會(huì)與全面統(tǒng)計(jì)產(chǎn)生很大的差距。其四，搞好統(tǒng)計(jì)工作是全民共同的任務(wù)。既然有些城市主管房產(chǎn)的部門(mén)已經(jīng)能夠掌握全部上市銷(xiāo)售住房的銷(xiāo)售額和面積，因而建議統(tǒng)計(jì)部門(mén)與有關(guān)主管部門(mén)商定，有條件的城市，由城市統(tǒng)計(jì)部門(mén)和主管房產(chǎn)部門(mén)共同使用和公布一個(gè)統(tǒng)一的平均房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)，并注明其計(jì)算方法，以增加透明度。

　　房?jī)r(jià)是否只能升不能降

　　有人說(shuō)，房?jī)r(jià)總會(huì)不斷上漲，這是必然趨勢(shì)。其理由是，建設(shè)住房用的材料、設(shè)備、人工等，每年都在上漲。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民收入的不斷提高，住房的水平及其“含金量”也會(huì)不斷提高。這種說(shuō)法有其道理并有較廣的適用面，但不夠全面，因?yàn)榉績(jī)r(jià)也有下降的時(shí)候。例如：當(dāng)某種住宅嚴(yán)重地供過(guò)于求時(shí)；當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條期甚至出現(xiàn)金融危機(jī)時(shí)；當(dāng)某種住宅經(jīng)過(guò)炒作哄抬，出現(xiàn)過(guò)高價(jià)格而政府予以調(diào)控時(shí)；……。遇到以上情況，都可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的情況。

　　有人說(shuō)，亞洲金融危機(jī)時(shí)，香港的房?jī)r(jià)平均下跌30%多，有些地段的房?jī)r(jià)甚至下跌50%多，成了嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。特別是剛用抵押貸款購(gòu)了住房的居民，他要償還的抵押貸款，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重新購(gòu)一套同等住房的房?jī)r(jià)，形成了一種“特殊的資產(chǎn)負(fù)債”?？梢钥闯?，降低房?jī)r(jià)不一定是好事，因而決不要輕言降價(jià)。
　　仔細(xì)分析房?jī)r(jià)升降及其影響，需要區(qū)別分析不同的房?jī)r(jià)。

　　在一定意義上說(shuō)，“同質(zhì)住房”(即建設(shè)地段和檔次相同的住房)的房?jī)r(jià)升降較有可比性。正常情況下，既要調(diào)控其房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲，又要防止出現(xiàn)“同質(zhì)住房”房?jī)r(jià)過(guò)多下降的不正常情況。但是，我國(guó)現(xiàn)在使用的統(tǒng)計(jì)數(shù)，不是“同質(zhì)住房”的房?jī)r(jià)，而是平均房?jī)r(jià)。平均房?jī)r(jià)的升降，固然受到其所包含的“同質(zhì)住房”房?jī)r(jià)升降的影響，但同時(shí)還受到住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化的影響。特別是在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化時(shí)，其影響就會(huì)很大，甚至產(chǎn)生決定性的影響。

　　例如，某城市此前每年建設(shè)高價(jià)位住房占住房總量的60%，高價(jià)位住房的平均價(jià)為每平方米6000元。貫徹“國(guó)15條”后的某年，年建設(shè)住房中，中低價(jià)位住房占70%以上，平均價(jià)為每平方米3000元。僅用簡(jiǎn)單的、靜態(tài)的算術(shù)方法計(jì)算，由于這一結(jié)構(gòu)變化，就會(huì)使平均房?jī)r(jià)降低20%以上。如果某個(gè)城市出現(xiàn)“同質(zhì)住房”的房?jī)r(jià)降低20%以上的情況，就應(yīng)該作為一個(gè)重大問(wèn)題及時(shí)研究解決。如果“同質(zhì)住房”的房?jī)r(jià)只有微小升降而平均房?jī)r(jià)降低20%以上，則是貫徹“國(guó)15條”的預(yù)期效果，是大好事。現(xiàn)在預(yù)先予以說(shuō)明，使大家有個(gè)思想準(zhǔn)備，就不會(huì)在將來(lái)出現(xiàn)較大幅度降低平均房?jī)r(jià)時(shí)“眾說(shuō)紛紜”。

“同質(zhì)住房”

　　價(jià)格上漲要不要調(diào)控

　　這次討論“國(guó)15條”的一條重要收獲，就是解決了政府應(yīng)不應(yīng)該調(diào)控房?jī)r(jià)的問(wèn)題。目前，業(yè)內(nèi)人士已逐步達(dá)成以下共識(shí)：政府介入住房問(wèn)題，是世界上許多國(guó)家的共同經(jīng)驗(yàn)；調(diào)控中低收入者住房的套型和房?jī)r(jià)，是政府應(yīng)盡的職責(zé)。

　　這里要研討的問(wèn)題是，在正常情況下，“同質(zhì)住房”的房?jī)r(jià)將會(huì)穩(wěn)步上漲，對(duì)其上漲要不要調(diào)控?；卮鹗?，凡是中低收入者住房(含同質(zhì)住房)的房?jī)r(jià)，政府都要調(diào)控。對(duì)于“同質(zhì)住房”房?jī)r(jià)的調(diào)控，不是不準(zhǔn)上漲，而是調(diào)控其上漲的“度”。這個(gè)“度”就是，“同質(zhì)住房”的房?jī)r(jià)上漲速度應(yīng)該低于中低收入居民的收入增長(zhǎng)速度。例如，每年中低居民收入增長(zhǎng)6～8%，經(jīng)過(guò)調(diào)控，房?jī)r(jià)只上漲3～4%甚至更低一些，這就是比較理想的“度”。長(zhǎng)期控制這樣的“度”，中低收入居民的住房消費(fèi)能力就能不斷地得到提高。需要強(qiáng)調(diào)指出的是，長(zhǎng)期控制這樣的“度”，也是解決好住房問(wèn)題的一條“治本”之策。(中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng) 包宗華)

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