北京一些新開樓盤通過將價格分成毛坯房和裝修兩部分的方式規(guī)避調控———

　　限價時代開發(fā)商如何才能漲價？拆分房價。雖然北京住建委通過控制預售許可證的方式來干預開發(fā)商漲價，但“兵來將擋水來土掩”，開發(fā)商已經找到了繞過政策調控的新方法，通過拆分房價的方式既規(guī)避了限價措施，又實現(xiàn)了增收的目的。

　　房價和裝修款分離

　　購房人感嘆開發(fā)商真“鬼”

　　在北京房山，某大型房地產開發(fā)商五一假期的時候開出三棟住宅，由于性價比不錯，吸引了大量此前排隊的購房人，其中價格較便宜的7號樓基本被一掃而空。而購房者也發(fā)現(xiàn)，樓價出現(xiàn)了新變化，原本精裝的房子現(xiàn)在被分成了毛坯房價和裝修價格，自己需要簽訂兩份合同來購房。不少購房人感嘆，開發(fā)商真是“鬼”。

　　昨日，記者來到了位于房山的這一項目，該項目距離城鐵房山線大學城站不遠，屬于精裝修樓盤，較近一次開盤3棟樓，戶型包括70多平方米的一居以及102平方米和108平方米的三居。在售樓處，記者看到了五一開盤的銷售成果，優(yōu)惠較多的7號樓銷控表上幾乎都貼滿了認購的標簽。

　　在銷控表上，樓盤的價格低得驚人，一套102平方米的三居，每平方米單價只有約1.6萬元，總價160萬元多一點，這一價格明顯低于周邊樓盤的價格。在旁邊開的另一個毛坯樓盤，單價已經在2萬元了。售樓員隨后一席話解釋了記者的疑惑，“我們這邊只是毛坯房的價格，因為項目是精裝修，每套房都有35萬元的裝修費用。”換句話說，整套房價格為185萬元左右，這樣算下來，這一價格就沒那么優(yōu)惠了。

　　精裝修合同有虛高

　　未來如出售稅費將更多

　　購購這樣類型的房產，購房者需要和開發(fā)商簽訂一個購房合同，內容是涵蓋毛坯房的合同。與此同時，購房人還需要和開發(fā)商指定的建設公司簽訂一個精裝修合同。“我們的裝修公司就是我們的承建商，且裝修合同上都會明確裝修標準等。”售樓員安撫記者不要為此擔心。雖然這一形式和以前的一份大合同不一樣，但對購房人的承諾并沒有變。

　　記者詢問這一模式是否是因為住建委限價的原因，使得開發(fā)商利用毛坯房的價格去獲得預售許可證，然后再通過精裝修的方式獲得高利潤。售樓員明確表示了否認，并稱目前該公司的多個項目都采取了兩份合同的方式，這是銷售方式的改變。

　　但據(jù)記者了解，從以往精裝修的標準來看，同類型的裝修標準大約為1000元-1500元/平方米，而現(xiàn)在3000元-3500元/平方米的裝修標準顯然有虛高的成分。對于這種疑問，銷售人員只是笑而不答。

　　不過，售樓員又嘗試游說記者稱，通過房價拆分，購房人可以得到不少實惠，比如少交契稅。因為總價變低了35萬元，購房人的契稅基數(shù)就變成了160萬元，以家庭套房3%契稅為例，僅這一項就可以少交1萬元。

　　然而，記者隨后咨詢房地產中介后獲悉，這一稅費優(yōu)惠只是暫時的。“要是這一房屋一直居住還行，如果未來出售，這些錢又會再流出去。” 根據(jù)京版國五條細則要求，二手房交易過程中要收取房屋收益的20%作為契稅。精裝拆分后購房成本被人為做低，雖然部分裝修款可以抵扣，但并不能全額計入，消費者再次出售房屋的時候就需要投入更多的稅費。

　　房價拆分提高頭付

　　開發(fā)商提供消費信貸有門檻

　　房價拆分還會對購房人造成更大的現(xiàn)實挑戰(zhàn)——頭付款增加，貸款額降低。如果按照原本一份購房合同，185萬元的房款，30%頭付款，購房人需要一次性掏出約56萬元的頭付款。但裝修和毛坯房分離后，購房人需要支付48萬元的房子頭付款和35萬元的裝修款，兩者總計83萬元，對于購房人群來說，頭付相當于增加了50%。

　　對于裝修款35萬元，開發(fā)商也做了一些財務安排，讓一家銀行提供消費信貸。在支付裝修款時，購房人可以辦一張信用卡，將這筆35萬元左右的裝修款安排成大額分期付款。但售樓員也坦承，雖然如此，并不是每個人的信用狀況都能夠申請到如此之高的分期額度。

　　而且分期貸款的手續(xù)費和利息也是一筆不小的開銷。據(jù)記者了解，根據(jù)這家商業(yè)銀行的消費貸款利率，35萬元的分期手續(xù)費加利息約3.8萬元。房山這一項目的開發(fā)商對裝修費分期產生的手續(xù)費和利息進行了全額補貼，但并不是所有的開發(fā)商都有如此財務安排。

　　住建委已經注意此事

　　正研究是否對房價拆分進行規(guī)范

　　從2013年3月開始，北京市住建委加強對預售許可證審批的管理。在3月全國兩會召開期間，甚至一度暫停了預售許可證的審批工作，這導致多家房企推房節(jié)奏被打亂，不少房企眼看著調控越來越嚴，卻苦于拿不到預售許可證。

　　3月20日后，住建委逐步恢復預售許可證審批，一些樓盤才被放行。但放行也是有條件的，一個原則就是價格偏高將不發(fā)預售許可證。

　　在這一大背景下，開發(fā)商只有兩個選擇，要么繼續(xù)等待，要么主動調價。預售許可證的管理立馬見效，北京開盤項目在4月大幅減少。根據(jù)第三方機構的統(tǒng)計，北京市住建委總計批準22個樓盤的預售許可申請，同比下降18.5%。

　　對于開發(fā)商展開房價拆分的策略，住建委內部人士則告訴記者，住建委已經注意到了這一現(xiàn)象，正在研究是否有必要對房價拆分進行規(guī)范。而對于這一現(xiàn)象，政府內部也存在一定的爭論，頭先是現(xiàn)在已經通過行政手段對房價進行了干預，是否還需要再度出手對市場進行限制。而也有聲音表示，如果助長此風，可能導致限價令名存實亡，房價變相反彈。不過，一位北京開發(fā)商告訴記者，“這一方式出現(xiàn)，不太可能是開發(fā)商的一個小聰明，背后可能更加復雜。”

　　房價拆分也是無奈之舉

　　開發(fā)商“新招”給業(yè)主留隱患

　　北京房價頻頻上漲，這給政府很大的壓力，北京由此誕生了全國執(zhí)行國五條較嚴格的地方細則。在細則中，北京市政府明確了2013年的調控目標——房價與2012年相比保持穩(wěn)定。但在現(xiàn)實執(zhí)行后，監(jiān)管方發(fā)現(xiàn)此目標充滿挑戰(zhàn)。

　　對于開發(fā)商而言，拆分房價也是無奈之舉。一邊是市場，地價、人力頻頻上漲，各大房企都有明確的財務考核要求，另一邊是有關部門實實在在對銷售價格的限制。在這種格局下，如何找到能實現(xiàn)經濟利益的措施，成為眼前的關鍵。在此背景下，價格拆分便出現(xiàn)了。

　　除了精裝價格拆分，部分項目還通過一系列桌底下的手段降低審批價格，比如降低裝修標準，將原本2000元/平方米的裝修降低為1000元/平方米，這樣就能實現(xiàn)和上一期開盤項目價格上的齊平。但這一方法很容易留下隱患，一旦業(yè)主入住之后，很快就會發(fā)現(xiàn)標準下降并引發(fā)糾紛。

　　　一線城市已不具備

　　大幅增加供應可能

　　雖然政府多道政令調控房價，但市場也許不得不承認，房產供不應求的現(xiàn)象正在加劇。北京入市的房產如同流進沙漠的小溪，瞬間就被市場消化，而庫存房產也開始下滑。

　　根據(jù)第三方機構亞豪的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至5月5日，北京商品住宅期房存量約3.4萬套，現(xiàn)房存量約2.7萬套，整體一手房市場存量降至60869套。這一數(shù)據(jù)同比跌幅為25.6%，創(chuàng)下了2010 年1 月以來的較低水平。

　　對于這一數(shù)據(jù)，業(yè)內存在爭論。中原地產市場研究總監(jiān)張大偉表示，從數(shù)字上看好像是歷史較低，但事實上遠非較低。2012年3月26日北京大規(guī)模剔除無效住宅庫存，當天減少33854套，使得之后的數(shù)據(jù)無法與之前做同比。目前的60995套住宅庫存，相當于之前的庫存套數(shù)為94849套。

　　但張大偉也承認，庫存的確在減少，而庫存的減少也增加了漲價的預期。“中國房地產的問題也不是簡單只增加供應能夠解決的問題。現(xiàn)在的問題并非是供應問題，而是供應不均衡、存量不均衡。一線城市因為人口暴漲需求集中，而三四線城市則出現(xiàn)了明顯的積壓。一線城市也存在少數(shù)人擁有過多房源，而新增人口則部分無力購房。”

　　現(xiàn)實問題是，北京等一線城市，城市化已經接近結束，不具備大幅增加供應的可能性。空氣、環(huán)境、水、能源、教育、醫(yī)療等資源都已經證明了北京、上海、廣州、深圳等一線城市的人口容納能力已經到了極限。在這樣的城市，供應不能增加，需求大幅集中，到底是越調越漲，還是越漲越調，似乎無論哪個方式，都是一個難題。

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