“上海房展會(huì)的情況應(yīng)該能夠反映目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。購房者雖然仍有觀望心態(tài)，但購購意愿已經(jīng)開始強(qiáng)烈起來，這會(huì)讓房企的部分?jǐn)?shù)據(jù)指標(biāo)發(fā)生反轉(zhuǎn)?！币晃粡纳虾７空箷?huì)調(diào)研歸來的地產(chǎn)研究員對(duì)記者表示。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也許就是即將發(fā)生反轉(zhuǎn)的數(shù)據(jù)指標(biāo)之一。目前從已經(jīng)披露年報(bào)的上市房企情況看，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流總額缺口巨大。而隨著連續(xù)兩月的成交量回升和開工量銳減，這一缺口正在漸漸縫合當(dāng)中。

“從銷售回暖到信心恢復(fù)，這段時(shí)間是房企和地產(chǎn)投資較寶貴的時(shí)滯?！敝行抛C券分析師陳聰表示。

入漲出縮改善現(xiàn)金流

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，截至3月15日，已披露年報(bào)的31家上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的缺口已經(jīng)超過了150億元，龍頭公司手頭依然拮據(jù)。

保利地產(chǎn)（600048.SH）該項(xiàng)數(shù)據(jù)高達(dá)－75.90億元，而萬科A（000002.SZ）也達(dá)到了－3415.18萬元，即使已經(jīng)完成定向增發(fā)的上實(shí)發(fā)展（600748.SH），現(xiàn)金流仍為－3億元。在銷售低迷的2008年，整個(gè)行業(yè)都“很差錢”。

就在整個(gè)業(yè)界都在捧著年報(bào)呼喊地產(chǎn)資金鏈正處在斷裂邊緣的時(shí)候，年報(bào)外的故事卻開始有了新的發(fā)展。

“我們認(rèn)為，較近A股市場(chǎng)的投資主題是房地產(chǎn)和白色家電?！比疸y中國證券戰(zhàn)略負(fù)責(zé)人近日公開唱好房地產(chǎn)，摩根大通也開始頻繁增持富力地產(chǎn)在內(nèi)的中資地產(chǎn)股。

尤其值得一提的是，連投資情緒較保守的社?；鹨查_始熱情擁抱地產(chǎn)股。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，社?；疬x擇增持的21家上市公司中，有5家公司屬于房地產(chǎn)板塊。

分析人士指出，樓市成交量的大幅度回升正在讓投資機(jī)構(gòu)重拾信心。

國信證券分析師方焱從他較新的跟蹤調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，各地銷售形勢(shì)喜人，一線城市表現(xiàn)得尤其暢旺，北京、上海和深圳成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)28%、53%和25%，庫存消化壓力開始減輕。

而房企的銷售數(shù)據(jù)也與此呼應(yīng)，目前已經(jīng)公布2月份銷售業(yè)績(jī)的公司大都表現(xiàn)優(yōu)異。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流吃緊的保利地產(chǎn)在銷售業(yè)績(jī)上同樣搶眼，1~2月份公司簽約面積同比增長(zhǎng)228.73%，簽約金額同比增長(zhǎng)198.25%。

根據(jù)陳聰?shù)念A(yù)計(jì)，主流上市公司1季度商品房銷售額平均將同比增長(zhǎng)50%以上。

現(xiàn)金流入端活躍，現(xiàn)金流出端則可謂“泉眼無聲惜細(xì)流”。今年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長(zhǎng)1%，同時(shí)商品房新開工面積同比下降14.8%。

房企在年報(bào)上已經(jīng)講明，今年開竣工規(guī)模以及資金支出將會(huì)縮減，一方面是信心暫難回升，另一方面則為求自保。

在這方面，嗅覺敏銳且大局觀更強(qiáng)的萬科A和保利地產(chǎn)已經(jīng)走在前列，強(qiáng)調(diào)“以銷定產(chǎn)”來調(diào)整資金回籠和資金支出的比例。

陳聰認(rèn)為，從房企的資金面說，現(xiàn)金回流正在出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但現(xiàn)金流出卻依然緩慢；從行業(yè)供求層面看，需求端消化已經(jīng)加速，但供應(yīng)速度卻沒有明顯上升。

“換句話說，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流改善了?！标惵敱硎?。

隨著財(cái)務(wù)指標(biāo)的改善，多數(shù)分析人士對(duì)房企2009年的業(yè)績(jī)也表現(xiàn)出了謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。在他們看來，2008年的業(yè)績(jī)低迷反而給2009年業(yè)績(jī)回升打造了一個(gè)“地基”。

“不管2008年業(yè)績(jī)是否見底，2009年業(yè)績(jī)回暖都基本定調(diào)，惟一還有爭(zhēng)議的就是回暖幅度。初步推斷上市房企整體要比行業(yè)整體表現(xiàn)好一些，樂觀預(yù)計(jì)，上市房企業(yè)績(jī)可達(dá)到15%~20%的增長(zhǎng)?！敝性C券分析師魏博表示。

評(píng)級(jí)提高令再融資開閘

陳聰所謂的“時(shí)滯”并不 于對(duì)2009年業(yè)績(jī)的影響，對(duì)于目前房企來說，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的改善還有比影響業(yè)績(jī)更為重要的意義。

從新年開始，國內(nèi)房企的信用水平開始在全球范圍內(nèi)受到關(guān)注。隨著標(biāo)普等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)房企信用評(píng)級(jí)的降低，中資地產(chǎn)股海外債遭到拋售，更多的房企和“破產(chǎn)門”聯(lián)系在了一起，這也對(duì)國內(nèi)房企發(fā)債產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

“房企的信用水平是否已經(jīng)到底，較關(guān)鍵的問題是銷售回流的資金能否超過房地產(chǎn)開發(fā)的資金支出。”中金公司固定收益研究院徐小慶表示。

他認(rèn)為，目前房企資金較困難的時(shí)刻已經(jīng)過去，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流在2009 年將會(huì)先于利潤(rùn)率和盈利得到改善，而現(xiàn)金流的“轉(zhuǎn)正”將會(huì)令未來一段時(shí)間房企的信用水平進(jìn)一步提升。

目前，地產(chǎn)上市公司中共有21 家A 股公司和3 家H 股公司提出發(fā)債計(jì)劃，其中11家已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，尚未過半數(shù)。而隨著經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的改善和信用水平的上升，正在排隊(duì)的房企或許不用等待太長(zhǎng)時(shí)間了。

不僅如此，隨著“時(shí)滯”的結(jié)束，投資者和開發(fā)商自身對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的信心也在漫長(zhǎng)的冰封期后重新恢復(fù)，房企再融資也在蓄勢(shì)待發(fā)。

近日，保利地產(chǎn)和榮盛發(fā)展（002146.SZ）先后提出了增發(fā)融資方案，而頭創(chuàng)置業(yè)（2868.HK）也開始尋求和外資之間的融資合作；由于IPO仍然看不到曙光，借殼上市成為急于進(jìn)場(chǎng)融資的房企尋求的捷徑，中弘集團(tuán)和金科集團(tuán)已經(jīng)開始著手運(yùn)作它們的借殼大計(jì)。

事實(shí)上，盡管年報(bào)外的故事不盡相同，有一個(gè)趨勢(shì)卻是始終貫穿其中，即房企的分化越來越明顯。隨著現(xiàn)金流狀況改善和優(yōu)勢(shì)條件的迥異，這種分化也會(huì)進(jìn)一步趨于明朗。

國元證券分析師康洪濤認(rèn)為，在這種分化中，有三類上市房企將會(huì)利用“時(shí)滯”的寶貴機(jī)會(huì)走在行業(yè)前列。反周期管理型公司，如萬科和保利地產(chǎn)這樣“先知先覺”的房企；資源型公司，如陸家嘴（600663.SH）、北京城建（600226.SH）這種拿地成本低廉便利的國字號(hào)房企；受益區(qū)域回暖的公司，以深圳本地的深圳控股（0604.HK）、深振業(yè)A（000006.SZ）等公司為代表的房企。

(作者：宋振慶)