當(dāng)前，國內(nèi)食品、飲料、港口、煤炭等多個(gè)行業(yè)已有明顯跡象從"去庫存"轉(zhuǎn)向"補(bǔ)庫存"，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言卻是另一番景象。雖然今年一季度去庫存化速度超過業(yè)內(nèi)預(yù)期，但這只是讓部分城市的開發(fā)商松了一口短氣，4月20日，高盛高華發(fā)布的研究報(bào)告顯示，該公司追蹤的北京、上海、廣州、深圳等16個(gè)城市平均需要18.8個(gè)月才能消化目前的庫存。

●高速去庫存能否持續(xù)存分歧

從年初持續(xù)至今，房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存化速度讓業(yè)內(nèi)意外。

瑞銀證券發(fā)布的研究報(bào)告顯示，3月份中國許多城市的樓市成交量飆升，部分城市成交量甚至高于2007年峰值水平。和2月份的銷量相比，杭州的一手房成交量翻了兩番；北京、上海、天津、南京、青島、濟(jì)南、?？诤唾F陽一手房成交量增長了一倍。

易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也表示，由于今年一季度樓市成交量驟增，同時(shí)新增供應(yīng)量相對(duì)較少，北京、上海、深圳、成都等6城市的庫存去化周期大約減少了1/3.

問題是，一季度的這種去庫存化高速今年還能持續(xù)嗎？渤海證券研究員周戶分析，累積的商品房需求可使目前成交量持續(xù)到5月份，頭次置業(yè)需求在二季度也將持續(xù)釋放，而改善型需求正在逐漸釋放，因此，二季度成交量持續(xù)回升可能性較大。從保經(jīng)濟(jì)增長的角度，今年6、7月份有可能出臺(tái)刺激改善型需求的政策，將進(jìn)一步保證商品房銷售面積的可持續(xù)性。

"如果累積的商品房需求集中在2009年釋放，同時(shí)改善型需求市場(chǎng)份額提高5個(gè)百分點(diǎn)，頭次置業(yè)需求維持2008年水平，2009年商品房銷售面積將達(dá)到8.14億平方米，分別較2007、2008年增長5.19%和31.06%，因此2009年商品房銷售面積存在高增長的可能性。"周戶說。

楊紅旭認(rèn)為，由于反彈具有慣性，4、5月份全國樓市成交量依然會(huì)保持較高水平，但其后，由于國際金融危機(jī)依然看不到底部等宏觀因素，或?qū)⒅匦陆?jīng)歷一次比較明顯的回落。

深圳房地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人王鋒也持相同觀點(diǎn)，"如果未來國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，不排除房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)在反彈后出現(xiàn)階段性下行態(tài)勢(shì)。"王鋒說。

開發(fā)商是借機(jī)降價(jià)出貨，還是乘市提價(jià)，也起著關(guān)鍵作用。"如果開發(fā)商繼續(xù)理性地看待市場(chǎng)未來的發(fā)展，也就是說，在價(jià)格方面繼續(xù)保持理性的態(tài)度，有可能目前的市場(chǎng)狀況能夠維持。"北京頭都開發(fā)股份有限公司董事會(huì)秘書王怡說。

●"永遠(yuǎn)不變的是過剩"？

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)庫存的消耗，不少知名地產(chǎn)商保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

在上周末結(jié)束的博鰲亞洲論壇上，SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，中國房地產(chǎn)就像中國的經(jīng)濟(jì)，未來3-5年，永遠(yuǎn)不變的就是過剩。"我們現(xiàn)在是生產(chǎn)能力過剩、原材料過剩，勞動(dòng)力過剩，房地產(chǎn)也不例外。"潘石屹說，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在2006-2008年房地產(chǎn)企業(yè)累積下來的天價(jià)土地，也存在著去庫存化的困難。

3-5年的說法或許存在一定夸張成分，但目前市場(chǎng)積累的商品房庫存較少能讓開發(fā)商折騰一年。

高華證券發(fā)布的較新研報(bào)稱，根據(jù)12個(gè)月滾動(dòng)銷售面積計(jì)算，該公司追蹤的16個(gè)城市的庫存平均消化時(shí)間從兩周前的19.1個(gè)月下降至18.8個(gè)月。目前，上海、南京、蘇州、廣州、深圳及重慶的庫存月數(shù)低于12個(gè)月；而北京、天津、沈陽、大連、東莞、武漢、成都及西安的庫存月數(shù)高于18月；杭州和廈門的庫存月數(shù)在12-18個(gè)月。

由于估算方法不同，研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)的消化存貨的時(shí)間也有出入。瑞銀證券認(rèn)為，由于新增供應(yīng)量整體而言落后于增長的銷量，許多城市的存貨下滑至1年內(nèi)的水平，并預(yù)計(jì)廣州市的現(xiàn)有存貨只需不到6個(gè)月的時(shí)間便可消化完畢。

●"去庫存"與"補(bǔ)庫存"的平衡術(shù)

值得注意的是，雖然一季度的高速去庫存讓房地產(chǎn)企業(yè)資金來源較去年寬松，但開發(fā)投資卻出現(xiàn)較大幅度下降。

深圳房地產(chǎn)研究公布的《一季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》顯示，一季度深圳新建商品房銷售面積同比增加186.34%，二手住房成交面積同比增加175.47%，但房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)指標(biāo)都呈下降趨勢(shì)，其中，商品房新開工面積同比下降50.5%，竣工面積同比下降60.4%.

在成交量放大和資金鏈條有所放松的情況下，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資為何不樂觀？深圳房地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人王鋒分析，主要原因有三個(gè)：一是目前開發(fā)商大多處于消化存量房階段，新開工建設(shè)的積極性不高；二是目前新開工用地大多為2006年以來房地產(chǎn)熱銷時(shí)期的"高價(jià)地"，土地購置高成本和市場(chǎng)能否全面回暖還不確定，導(dǎo)致開發(fā)商被迫延緩了開發(fā)進(jìn)程；三是住房價(jià)格走低和存量消化壓力的增大，造成很多開發(fā)商資金壓力還未得到根本改善。

"去庫存"與"補(bǔ)庫存"的平衡問題已引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。"就當(dāng)前的市場(chǎng)來看，要關(guān)注的頭個(gè)問題是，保持合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模與消化存量的關(guān)系。"昨天，中國社會(huì)科學(xué)院舉行"2009年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》發(fā)布會(huì)"上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長朱中一說。

他表示，2007年以前，房地產(chǎn)的投資規(guī)模平均是25.3%的投資規(guī)模，應(yīng)該說比固定資產(chǎn)投資規(guī)模還要高。2008年逐年下降，今年1-3月又延續(xù)了2008年的勢(shì)頭，房地產(chǎn)的開發(fā)投資總體增長僅僅是4.1%，與房地產(chǎn)投資增幅下降有關(guān)系的，土地開發(fā)投資同比下降12.4%，土地購置面積，完成土地開發(fā)面積和房屋新開工面積同比下降14.01%，11.3%、16.2%.

"對(duì)于后幾年，這種新型指標(biāo)下降將對(duì)后兩三年的房地產(chǎn)的健康發(fā)展帶來問題。盡管當(dāng)前存量房的消化壓力不小，怎么樣處理好這個(gè)關(guān)系問題，一定要把新增的規(guī)模保持一定規(guī)模，而且要把盤活存量作為一個(gè)有效供給的重要成分來考慮。"朱中一說。

旁邊報(bào)道

孔健岷：今年將是合景泰富收成期

三年不鳴，一鳴驚人；三年不飛，一飛沖天。默默積蓄著能量，或許未來幾年就是合景泰富的收成期。

近日廣東本土勢(shì)力、香港上市公司合景泰富地產(chǎn)發(fā)布2008年年報(bào)顯示，雖然受全球金融風(fēng)暴影響，2008年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，合景泰富的總體營業(yè)額也減至人民幣15.74億元，但其毛利率仍有52.6%，與去年持平。

合景泰富地產(chǎn)主席孔健岷22日接受記者采訪時(shí)表示，無論是現(xiàn)金持有量，還是資產(chǎn)負(fù)債比，合景泰富均保持在行業(yè)內(nèi)較健康和合理水準(zhǔn)，相信2009年將成為合景泰富地產(chǎn)的收成期。

記者：去年房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重沖擊，作為開發(fā)商，你怎么看待自身去年的經(jīng)營狀況？

孔健岷：回顧2008年，由于全球金融風(fēng)暴導(dǎo)致環(huán)球經(jīng)濟(jì)下滑，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)連帶也受到影響，使集團(tuán)的總體營業(yè)額減少至約人民幣15.74億元。

盡管市場(chǎng)情況深幅調(diào)整，合景秦富仍然憑借領(lǐng)跑的設(shè)計(jì)與精致產(chǎn)品，取得2008年平均售價(jià)約人民幣11018元/每平方米，與2007年比較，總體持平。毛利潤率亦達(dá)到52.6%，凈利潤率仍然保持24.4%的高位，土地成本則較2007年下降至每平方米人民幣1118元。公司保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，無任何境外債券或可轉(zhuǎn)換債券。

記者：今年以來，市場(chǎng)成交量有所回暖，你們今年的銷售目標(biāo)是多少？

孔健岷：自踏入2009年，集團(tuán)的銷售成績表現(xiàn)良好，以4月19日剛開售的珠江新城"領(lǐng)峰公寓"項(xiàng)目及成都的"萬景峰"項(xiàng)目為例。領(lǐng)峰公寓在公開發(fā)售當(dāng)天便成功銷售125套，總金額為約人民幣2.5億元，均價(jià)為每平米約人民幣2.5萬元。而"萬景峰"也成功銷售95套，總金額為約人民幣3700萬元，均價(jià)為每平米約人民幣4500元。截至2009年4月19日，集團(tuán)的預(yù)售額為約人民幣12億元，占全年目標(biāo)合約銷售額人民幣50億的24%.

截至2008年12月31日，本集團(tuán)持有現(xiàn)金為約人民幣14億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率約為50.3%，無論是現(xiàn)金持有量，還是資產(chǎn)負(fù)債比，均保持在行業(yè)內(nèi)較健康與合理水平。

記者：今年集團(tuán)有什么拓展計(jì)劃？

孔健岷：在鞏固廣東省的品牌優(yōu)勢(shì)及專業(yè)地位之余，集團(tuán)也圓滿完成了區(qū)域拓展計(jì)劃，成功進(jìn)入廣州以外的蘇州、成都及北京3個(gè)具發(fā)展?jié)摿Φ男聟^(qū)域。

2009年，集團(tuán)預(yù)計(jì)共有16個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行銷售，其中7個(gè)項(xiàng)目位于廣州以外區(qū)域，這些外地項(xiàng)目的相繼推出，將進(jìn)一步鞏固集團(tuán)在全國4大區(qū)域的均衡銷售戰(zhàn)略。

截至2008年12月31日，集團(tuán)累計(jì)土地儲(chǔ)備約623萬平方米，足夠滿足未來四至五年的發(fā)展需求。按地區(qū)劃分，約46%、18%、23%、8%及5%的面積分布于廣州、蘇州、成都、北京及海南。

記者：作為開發(fā)商，你對(duì)今年的市場(chǎng)怎么看？

孔健岷：我覺得去年的房價(jià)有個(gè)回落期。今年房價(jià)應(yīng)該不會(huì)有大的波動(dòng)，應(yīng)該可以站穩(wěn)。今年成交量回升，與去年同比肯定上漲。市場(chǎng)累積的購房需求正逐步釋放。憑借清晰的區(qū)域拓展策略、專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)及的管理水平，本集團(tuán)相信2009年將成為合景泰富地產(chǎn)的收獲期。

(作者：佘慧萍)