受到限購令、信貸控制、提高利率、增加保障性住房供給等政策綜合作用的影響，房地產(chǎn)市場逐漸顯現(xiàn)出成交量和成交價格雙雙下行的局面。目前來看，房地產(chǎn)市場量價齊跌的態(tài)勢預(yù)計會延續(xù)一段時期。然而考慮到人口結(jié)構(gòu)年輕化以及城市人口不斷膨脹所帶來的住房剛性需求在未來5年之內(nèi)還不會消失，加之18億畝耕地紅線不能突破政策所帶來的住房供給剛性，僅僅受到政策打壓所引致的地產(chǎn)市場低迷還是會迎來反轉(zhuǎn)的機會。一些證據(jù)也能夠表明，明年下半年房地產(chǎn)市場經(jīng)過持續(xù)低迷之后有可能會迎來拐點。

　　頭先，從住房庫存周期角度來看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的庫存已經(jīng)達(dá)到或接近2008年大危機時期的水平，大約需要一年半左右的時間才能夠全部消化掉當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的庫存。然而考慮到房地產(chǎn)企業(yè)需要保留合理的庫存水平，這一合理庫存水平應(yīng)該能夠滿足大約6個月的銷售。照此推算，明年下半年房地產(chǎn)企業(yè)的平均庫存水平就很可能會降到6個月的較低水平，那時房地產(chǎn)市場的供求形勢就可能發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場就可能迎來量價齊升的局面。目前住宅存銷比較高的主要集中在一線城市，尤其是北京、上海、深圳等大城市的存銷比較高，而二三線城市的存銷比相對較低。因此，對于二三線城市而言，去庫存壓力和周期甚至?xí)诿髂晟习肽昃蜁瓿伞?nbsp;

　　其次，從土地開發(fā)周期角度來看，2011年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比下降12%。1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長9.7%，1-7月全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比下降27.7%，而今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長達(dá)到32.7%，2010年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長28.4%，2009年更是高達(dá)47.4%?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)從土地購置到住房銷售一般要在一年半到兩年左右，所以明年下半年房地產(chǎn)市場供給緊張的局面可能會顯現(xiàn)。事實上2008年大危機期間，房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積也曾經(jīng)大幅下滑，這導(dǎo)致2009年房地產(chǎn)市場量價齊升。 

　　第三，從貨幣信貸周期來看，受到嚴(yán)厲信貸緊縮政策作用，社會整體資金面趨于緊張，人民幣貸款增速已經(jīng)持續(xù)回落，2011年9月僅為15.9%。同時，房地產(chǎn)貸款增速也在持續(xù)下降，2011年上半年人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長16.7%，比一季度末下降3.8個百分點。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)只能夠越來越多地依靠自籌資金來解決資金緊張問題。截至今年8月份，自籌資金占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比重已經(jīng)達(dá)到41.22%，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)超過2008年資金較為緊張時期的水平。 

　　盡管央行信貸緊縮政策在目前階段還將延續(xù)，但明年房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的信貸約束有望緩解。，每年的上半年一般是信貸投放高峰，明年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的可貸資金量有望大幅增加;，由于M2的13%增速遠(yuǎn)低于今年初制定的16%調(diào)控目標(biāo)，央行12月將制定的明年貨幣信貸調(diào)控目標(biāo)很可能高于當(dāng)前的13%，這使得明年全年的可貸資金總量高于今年;第三，較高的準(zhǔn)備金率政策已經(jīng)使得貨幣乘數(shù)大幅下降到3.9左右，這種情況不可能持續(xù)太久，央行到了明年上半年必定就會面臨較大的下調(diào)準(zhǔn)備金壓力。因為隨著貿(mào)易順差在明年逐步縮窄以及持續(xù)緊縮政策所帶來的風(fēng)險溢價上升，加之美歐等發(fā)達(dá)經(jīng)濟體逐步擺脫困境，資本流出壓力在明年會越來越大，央行必然需要通過降低準(zhǔn)備金率的方式來應(yīng)對資本外流風(fēng)險。 

　　較后，從經(jīng)濟運行周期來看，當(dāng)前中國經(jīng)濟已經(jīng)逐步擺脫滯脹時期，在未來兩、三個季度內(nèi)，中國經(jīng)濟將進(jìn)入下行階段，預(yù)計這一階段應(yīng)該會持續(xù)到明年二季度。明年三季度之后，中國經(jīng)濟有可能會重新步入上行周期。從貨幣信貸增速、汽車銷售增速、地產(chǎn)銷售增速等領(lǐng)跑經(jīng)濟指標(biāo)來看，多數(shù)領(lǐng)跑經(jīng)濟指標(biāo)已經(jīng)跌至歷史較低位，幾乎不存在進(jìn)一步下行的空間，這預(yù)示著未來一年左右時間之內(nèi)中國經(jīng)濟的下行態(tài)勢會發(fā)生改變。 

　　如果從經(jīng)濟增長與通貨膨脹的關(guān)系來理解，代表總需求的經(jīng)濟增長一般領(lǐng)跑于通貨膨脹一年左右的時間。2010年二季度開始隨著經(jīng)濟增速的持續(xù)回落，代表通貨膨脹的CPI漲幅在今年三季度見頂回落，而隨著通貨膨脹的持續(xù)回落，社會總需求就會被慢慢激發(fā)。如果從貨幣信貸領(lǐng)跑于物價6個月到一年的時間來判斷，物價有可能在明年二季度前后跌到底部，央行決定的存貸款利率可能會隨之下調(diào)，社會總需求有可能在明年二季度之后被慢慢激發(fā)出來，較終又會引起經(jīng)濟的觸底回升，而隨著經(jīng)濟的觸底回升，房地產(chǎn)市場也會迎來轉(zhuǎn)機。

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