■本報記者 霍星辰 北京報道

從蜜月期就出現(xiàn)分歧的北京城建和綠城之間的“舟山合作”，終于以北京城建宣布將在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓城建中稷實業(yè)公司股權(quán)的方式，告一段落。

控制權(quán)的轉(zhuǎn)換

“舟山合作”的故事較早還要追溯到2004年。

2003年，北京城建開始接觸浙江省舟山市長峙島項目。該項目位于舟山本島正南，開發(fā)用地6600畝，其中經(jīng)營性用地4100畝。2004年，北京城建與香港中稷集團(tuán)及香港德和公司合資成立了城建中稷實業(yè)公司（簡稱“城建中稷”）。北京城建持有城建中稷40%股份，中稷集團(tuán)與香港德和分別擁有30%股份。2005年2月，為運(yùn)作長峙島項目，中稷實業(yè)成立了城建中稷(浙江)實業(yè)發(fā)展有限公司（簡稱“項目公司”），城建中稷擁有項目公司96.875%的股份，而剩余3.125%股份由舟山市臨城新區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司擁有。

“北京城建成為形式上的控股方。”北京城建相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

2005年到2007年期間，也就是綠城集團(tuán)介入之前，北京城建在舟山項目上前期投入約2億元，但工程進(jìn)度卻不盡如人意。“該項目規(guī)模大，前期規(guī)劃需要反復(fù)論證，再加上舟山市政府在土地的控制上偏弱，這些都導(dǎo)致長峙島項目進(jìn)展緩慢?！币晃皇煜み@一項目的分析師告訴記者。

2007年11月，中稷集團(tuán)和香港德和公司與綠城簽署協(xié)議，將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給后者。

“浙江綠城集團(tuán)已經(jīng)通過控制兩家香港公司，間接控股了城建中稷。”記者在城建中稷北京城建方負(fù)責(zé)人發(fā)給城建集團(tuán)董事長的《關(guān)于城建中稷股權(quán)相關(guān)事宜的匯報》中，看到這樣的字樣。

由此，綠城成為舟山長峙島項目的實際控股人。

去留之辯

面對城建中稷的股權(quán)變化及綠城的收購條件，北京城建集團(tuán)內(nèi)部就轉(zhuǎn)讓還是保留城建中稷40%股份的問題產(chǎn)生了分歧。

“在通過認(rèn)真調(diào)研和論證后，我們決定繼續(xù)持有城建中稷40%股份?！北本┏墙ㄉ鲜鲐?fù)責(zé)人說，當(dāng)時的調(diào)研分析表明去留各有利弊，但決定留下，主要是考慮到集團(tuán)當(dāng)時的情況和對市場的長遠(yuǎn)影響。

記者從北京城建當(dāng)年對這一問題的調(diào)研報告中了解到，按照當(dāng)時綠城開出的條件，如果選擇轉(zhuǎn)讓股份，除可以收回前期成本外，北京城建還可以獲得約1.8億元的利潤。但由于北京城建當(dāng)時剛剛轉(zhuǎn)讓了世華國際項目，所以“短期內(nèi)資金較寬?！?。

而對于繼續(xù)持有股份的理由，報告中這樣寫道：“在隱形收益和損失方面，保留城建中稷股權(quán)有利于提升公司在資本市場的形象，保持公司土地儲備，促進(jìn)再融資；在未來經(jīng)營風(fēng)險方面，公司轉(zhuǎn)讓城建中稷股權(quán)能徹底規(guī)避長峙島項目的未來經(jīng)營風(fēng)險，但收回投資后，再投資新的項目，仍然面臨經(jīng)營風(fēng)險。而公司保留城建中稷股權(quán)，將面臨政策、市場等風(fēng)險，但舟山市相關(guān)政府部門十分支持，加之杰出地產(chǎn)商綠城的介入，有效降低了政策、市場等風(fēng)險……”

就這樣，北京城建和綠城開始了“舟山島蜜月”。

從分歧到分手

也許從一開始，在許多方面都是北京城建的一廂情愿。

北京城建不久前發(fā)布的公告稱，轉(zhuǎn)讓城建中稷的股權(quán)，主要是為了規(guī)避綠城開發(fā)思路導(dǎo)致公司收益難以兌現(xiàn)的風(fēng)險，以及浙江省舟山市政府收回長峙島項目土地的風(fēng)險。

事實上，早在2008年初，北京城建與綠城在開發(fā)理念、企業(yè)文化、管控模式等方面的分歧就已經(jīng)顯現(xiàn)出來。

股權(quán)上的優(yōu)勢，無疑使綠城成為長峙島項目開發(fā)的主導(dǎo)者。

“綠城介入后，開始著手重新優(yōu)化調(diào)整整島規(guī)劃，雙方開發(fā)思路出現(xiàn)嚴(yán)重分歧，無法達(dá)成一致，這是導(dǎo)致長峙島項目至今未取得實質(zhì)性進(jìn)展的主要原因?！鄙鲜龇治鰩熣f。

記者從《長峙島項目2008年投資報告》了解到，綠城擬在長峙島中部建設(shè)18洞或27洞的高爾夫球場，同時將頭期住宅規(guī)劃推遲到2009年。這就意味著，現(xiàn)金收益不僅要減少，而且還會推遲，而收益將主要沉淀在高爾夫球場等持有型物業(yè)上。

與此同時，公司的管理成本卻在增加。在《長峙島項目2008年投資報告》中，記者看到這樣的數(shù)據(jù)，“城建中稷自2005年以來一直在舟山市建行辦公，無需交納房租、水電等費(fèi)用。綠城進(jìn)入城建中稷后，于2008年7月將項目公司搬遷至綠城桂花城商鋪內(nèi)，為此新增裝修費(fèi)約190萬元，設(shè)計費(fèi)8萬元，辦公家具購置費(fèi)29萬元，合計227萬元，每月水電費(fèi)支出約1萬元，還要交納一定的物業(yè)管理費(fèi)。2008年12月綠城將該商鋪整體出售，并與購方簽訂了5年返租合同，租金共計287萬元，不含物業(yè)費(fèi)?！?p>在不少城建中稷人看來，管理模式和企業(yè)文化上的分歧，才是較致命的。

一位曾參與這一項目的城建方人員告訴記者，綠城將項目公司當(dāng)作自己的子公司看待，實行垂直系統(tǒng)管理，在選擇設(shè)計方、供貨方、施工方時，都是直接由綠城指定，對項目公司干預(yù)嚴(yán)重。另外，在長峙島項目較新的成本測算中，綠城提出，開發(fā)成本的2%應(yīng)作為管理費(fèi)支付給綠城?！斑@完全是母公司對子公司的要求，而城建中稷是一家合資公司?！?p>“溝通確實出現(xiàn)了問題。事實上，在一些規(guī)劃決策上，綠城方面并沒有跟我們協(xié)商?！鄙鲜龀墙ǚ较嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說，“另外，由于2008年市場大環(huán)境的變化，資金壓力確實比較大。”

這一點(diǎn)得到了上述分析師的證實，“綠城將城建中稷和項目公司納入合并報表范圍，導(dǎo)致銀行將項目公司納入綠城授信額度范圍，這使得項目公司獨(dú)立融資的能力降低?！?p>2009年初，經(jīng)過一番調(diào)研論證后，北京城建決定退出長峙島項目。

“這是一個艱難的談判過程?！鄙鲜鱿嚓P(guān)負(fù)責(zé)人感嘆，“我們較初提出轉(zhuǎn)讓股份的要求，由于在價格上無法與綠城達(dá)成一致，使得談判一度陷入僵局。而舟山市政府此時也一再催促城建中稷盡快拿出開工時間表。為節(jié)省時間成本，我們提出反收購——100%控股城建中稷，從而掌握該項目的完全控制權(quán)。但這一提議，與綠城方面仍然是在價格上拉鋸不斷。”較后，終于在11月份獲得舟山市政府的同意，北京城建以2.5億元的價格掛牌出讓城建中稷40%股份。

誰將接盤

據(jù)公開資料顯示，舟山市由于自身特點(diǎn)，土地缺少，尤其是大規(guī)?？砷_發(fā)用地更是比較少。再加上舟山的地理位置和旅游環(huán)境，這些都導(dǎo)致了長峙島項目的開發(fā)前景依然被看好。

誰將接盤成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

“綠城會否完全接手這一項目的開發(fā)權(quán)？”

面對記者的提問，上述北京城建相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，對受讓方是有限制條件的，比如說一次性付款、認(rèn)可舟山項目規(guī)劃等?！昂献麟p方肯定會有溝通的，但也不排除價高者得。”

而事件的另一方綠城到目前為止還沒有明確的說法，只是表示，不久將就此發(fā)布公告。