海南房地產(chǎn)的無(wú)序開(kāi)發(fā)，讓政府不斷尋思新的發(fā)展路徑。

　　與全國(guó)樓市一樣，在經(jīng)歷兩年調(diào)整后，2013年海南樓市迎來(lái)回升，2013年海南全省商品房銷(xiāo)售面積1191.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.8%。商品房銷(xiāo)售額1032.65億元，增長(zhǎng)40.4%。

　　盡管全年銷(xiāo)售回暖，卻掩飾不了海南省政府的焦慮。繼2013年11月頭次提出要調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)后，海南省政府日前再次強(qiáng)調(diào)，2014年海南將降低普通商品住房比例，優(yōu)化酒店業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展高端經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)。對(duì)已規(guī)劃為居住用地或已出讓但未開(kāi)發(fā)的居住用地，鼓勵(lì)市縣依法調(diào)整為商業(yè)或者旅游用地。

 　　“海南的房子存量并不大，說(shuō)嚴(yán)重過(guò)剩有些夸張，主要是結(jié)構(gòu)上有點(diǎn)問(wèn)題。”海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，作為國(guó)際旅游島，政府不想再靠住宅做一錘子購(gòu)賣(mài)，將通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，發(fā)展旅游和商業(yè)地產(chǎn)，為當(dāng)?shù)貛?lái)稅收和就業(yè)等長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，而海南還在發(fā)展的過(guò)渡期內(nèi)，也必然依賴房地產(chǎn)。

　　住宅存貨需消化五年？

　　“住宅是一錘子購(gòu)賣(mài)，賣(mài)了就沒(méi)了。”海南省住建廳有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，酒店業(yè)是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)發(fā)展，能夠給當(dāng)?shù)貛?lái)財(cái)政收入、就業(yè)，還可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決海南持續(xù)發(fā)展的問(wèn)題。此外，海南的環(huán)境資源優(yōu)質(zhì)，如果單純做住宅，開(kāi)發(fā)品質(zhì)又不高，實(shí)際上等于賤賣(mài)海南的資源。

　　對(duì)此，海南錦誠(chéng)旅游地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人王路分析認(rèn)為，海南樓市結(jié)構(gòu)調(diào)整較關(guān)鍵的原因，是政府需要考量長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的問(wèn)題，住宅對(duì)稅收和就業(yè)改善沒(méi)幫助，政府必須增加旅游經(jīng)營(yíng)用地，發(fā)揮國(guó)際旅游島的優(yōu)勢(shì)。

　　今年在海南文昌過(guò)年的寧波人王女士發(fā)現(xiàn)，在北京、江浙一帶霧霾襲擊下，如今前往海南度假養(yǎng)生的人越來(lái)越多，而這些人頭先會(huì)考慮自己是否有居住消費(fèi)需求。置業(yè)方向也開(kāi)始從?？凇⑷齺喯蚍?jī)r(jià)較低的瓊海、文昌、澄邁等市縣轉(zhuǎn)移。

　　“這兩年來(lái)海南置業(yè)的需求整體是增加的，但客戶變了，2010年前純粹是投資，現(xiàn)在是給父母和自己將來(lái)養(yǎng)老，因此以前做小戶型或者比較粗糙的產(chǎn)品，如今銷(xiāo)售都遇到了影響，要考慮割肉。”王路告訴記者，新增的供應(yīng)更加適應(yīng)市場(chǎng)需求，而存貨消化也有難度。

　　海南商品房存貨到底有多少，并無(wú)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。王路說(shuō)，民間的估計(jì)大約在3000萬(wàn)平方米左右，若以2013年的銷(xiāo)售速度計(jì)算，大約需消化三到五年左右。

　　而市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量還在增大。據(jù)海南省建設(shè)廳官員2013年初透露的數(shù)據(jù)，按在建工程量計(jì)算，目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房實(shí)際潛在供應(yīng)總量約5000萬(wàn)平方米。

　　隨著這些潛在供應(yīng)相繼入市，市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)消化不良。

　　房地產(chǎn)依賴短期難擺脫

　　一直以來(lái)，房地產(chǎn)在海南的地位舉足輕重，已經(jīng)成為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)。

　　根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年，海南省房地產(chǎn)業(yè)完成投資1356.55億元，同比增長(zhǎng)32.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全部投資的比重為49.8%，比2012年同期提高2.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為58%，比2012年同期提高6.7個(gè)百分點(diǎn)，并明顯高于全國(guó)平均20%的比重。

　　而房地產(chǎn)投資的比重還在逐年上升。根據(jù)可查詢的數(shù)據(jù)，2012年1至10月，海南省房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為41%。2009年同期，這一比重約為31.5%。

　　“我們的旅游和房地產(chǎn)是捆綁在一起統(tǒng)計(jì)的，很多旅游項(xiàng)目都算進(jìn)了房地產(chǎn)投資，跟內(nèi)地統(tǒng)計(jì)口徑不同，因此比例會(huì)偏大。”上述住建廳官員對(duì)記者表示，海南靠旅游和房地產(chǎn)發(fā)展是沒(méi)錯(cuò)，這也是過(guò)渡期的必然。

　　客觀上，政府也難以擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴。“海南沒(méi)有工業(yè)，不靠旅游和房地產(chǎn)也發(fā)展不起來(lái)。”力高唐人投資集團(tuán)海南公司副總經(jīng)理索引認(rèn)為，海南作為旅游城市，環(huán)境氣候好是它的優(yōu)勢(shì)資源，旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)往往與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)連接在一起，密不可分。某種程度上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重提升，也是海南經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一大體現(xiàn)。

　　“作為旅游城市，不可能再發(fā)展工業(yè)，短時(shí)間內(nèi)也難以解決其它產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的問(wèn)題，如博彩業(yè)和金融業(yè)的建設(shè)，目前尚不確定，免稅島的規(guī)模尚小，服務(wù)業(yè)也未發(fā)展起來(lái)，但只要政府有序管理，不像2010年那樣無(wú)序出讓土地，問(wèn)題不大。”王路認(rèn)為。

　　索引也告訴記者，現(xiàn)在來(lái)海南的人主要是養(yǎng)老或度假，80%以上是自住消費(fèi)，所含泡沫成分就會(huì)很少，也會(huì)帶動(dòng)醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)、金融業(yè)等其他行業(yè)的發(fā)展，這與1992年的情況截然不同。

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