背景

上海市地方稅務(wù)局10月13日下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住宅開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征辦法的公告》。

按照新規(guī)定,除保障性住房外,住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內(nèi)、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價(jià)格的,預(yù)征率為2%;高于但不超過1倍的,預(yù)征率為3.5%;超過1倍的,預(yù)征率為5%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)住宅項(xiàng)目的,以項(xiàng)目為單位預(yù)繳土地增值稅。分期開發(fā)的,以分期項(xiàng)目為單位預(yù)繳土地增值稅。

住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)按"項(xiàng)目銷售均價(jià)=項(xiàng)目可售住房總銷售價(jià)格÷項(xiàng)目可售住房總建筑面積"的公式計(jì)算,項(xiàng)目可售住房總銷售價(jià)格、總建筑面積按房屋主管部門備案通過的該項(xiàng)目"商品房銷售方案"中可售住房的銷售價(jià)格和建筑面積計(jì)算。

是否轉(zhuǎn)嫁成本看供需

問:如果北京按上海的征收方式,您認(rèn)為開發(fā)商特別是豪宅的開發(fā)商,是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁成本？

文林峰（住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究住宅處處長(zhǎng)）:是否轉(zhuǎn)嫁成本,關(guān)鍵看市場(chǎng)供求關(guān)系。目前,開發(fā)商普遍的定價(jià)策略是采取市場(chǎng)比較法,即比較周圍同檔次項(xiàng)目的銷售價(jià)格,再根據(jù)對(duì)市場(chǎng)需求和市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行判斷,所以,每個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅有多少反映在每平方米的房?jī)r(jià)上會(huì)有很大差別。在當(dāng)前的調(diào)控形勢(shì)下,開發(fā)商不會(huì)為了轉(zhuǎn)嫁稅收成本,抬高房?jī)r(jià)導(dǎo)致房子銷售不暢。

張大偉（北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)）:豪宅開發(fā)商不會(huì)轉(zhuǎn)嫁土地增值稅成本。頭先,目前北京豪宅價(jià)格已經(jīng)面臨有價(jià)無市的局面,在二次調(diào)控以后的20天時(shí)間內(nèi),北京售價(jià)較高的前30個(gè)項(xiàng)目合計(jì)簽約為負(fù)數(shù)。其次,豪宅利潤(rùn)驚人,相比普通住宅大部分2-3年的開發(fā)周期,目前很多豪宅項(xiàng)目都是2006年-2007年已經(jīng)在售,相比初期售價(jià),即使出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)過半也很難說虧本。第三,增值稅征收主體為開發(fā)商,很可能使得開發(fā)商加快開發(fā)及銷售速度,在供應(yīng)增加,需求減少的供需比逆轉(zhuǎn)情況下,開發(fā)商不會(huì)選擇轉(zhuǎn)嫁成本增加銷售難度。

對(duì)開發(fā)商資金鏈影響大

問:倘若土地增值稅嚴(yán)厲清算,開發(fā)商資金鏈會(huì)受創(chuàng)幾何？哪類開發(fā)商受創(chuàng)尤深？

文林峰:上海此輪調(diào)控,多個(gè)調(diào)控因素綜合起來,會(huì)對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生較大影響,特別是對(duì)那些主要靠銀行和銷售融資回款,非央企、非上市類的房地產(chǎn)企業(yè)。目前的土地增值稅預(yù)征提前把企業(yè)資金固化了,直到清理增值稅才能解凍。過去的土地增值稅辦法是結(jié)項(xiàng)時(shí)再清理稅收,稅收支出是后期支出。從測(cè)算上看,現(xiàn)在的預(yù)征跟過去四級(jí)累計(jì)稅率相比,稅收支付成本大大提高。一方面增加了開發(fā)商成本,減少利潤(rùn),一方面在供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境下,也會(huì)把成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)家。

唐斌（銀聯(lián)信分析師）:對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流會(huì)有較大的影響,尤其是資金不充裕的中小開發(fā)商,另外有助于抑制捂盤、囤地現(xiàn)象。

楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)）:上海預(yù)征土地增值稅調(diào)整的方式對(duì)高端項(xiàng)目影響較大,尤其是內(nèi)環(huán)內(nèi)的高端公寓和外環(huán)外的別墅項(xiàng)目,較高稅率達(dá)到5%,明顯超過以前2%左右的行業(yè)水平。這將使開發(fā)高端住宅的開發(fā)商利潤(rùn)受到影響。

開發(fā)商定價(jià)將更謹(jǐn)慎

問:根據(jù)此次土地增值稅預(yù)征檔看,開發(fā)商在定價(jià)上也將有自己的一套辦法。開發(fā)商在定價(jià)上將有什么變化？

文林峰:可以根據(jù)稅率分檔情況定價(jià),如果能靠近上一年平均房?jī)r(jià),就往下靠,這樣稅率只有2%,但這種可能性比較小。另一種是在3.5%和5%之間的定價(jià)上進(jìn)行選擇,如果定價(jià)超過一倍,就按5%預(yù)征,開發(fā)商權(quán)衡利弊,可能會(huì)選擇漲價(jià)99%的幅度定價(jià),這樣可以按3.5%交稅。但大部分的房屋定位都會(huì)比上一年略高,但不會(huì)高過一倍。所以,如果這個(gè)政策再細(xì)分,比如上漲20%一個(gè)檔,開發(fā)商選擇機(jī)會(huì)更多,對(duì)價(jià)格控制更有效。

張大偉:以北京為例,部分項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間從2004年延續(xù)至今,土地成本占比已經(jīng)非常低,而定價(jià)一旦過高,將會(huì)導(dǎo)致清算土地增值稅,這將使得開發(fā)商定價(jià)更加謹(jǐn)慎。

對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)影響有限

問:增值稅征收幅度是以區(qū)域平均房?jī)r(jià)為參照物,那么,對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)是否會(huì)有影響？對(duì)豪宅征收增值稅,會(huì)不會(huì)拉低北京整體房?jī)r(jià)水平,從而降低人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

文林峰:區(qū)域平均房?jī)r(jià)是上一個(gè)年度的平均房?jī)r(jià),政府定期公布,這是既成事實(shí),不會(huì)有什么影響。但如果開發(fā)商為了減少稅收成本而選擇低于去年平均價(jià)格售房,則會(huì)對(duì)下一年平均房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響,當(dāng)然也是平抑房?jī)r(jià)的作用。這一點(diǎn)還是看市場(chǎng)的容量和價(jià)格接受度,要分地區(qū)分類型具體分析。

唐斌:以區(qū)域平均房?jī)r(jià)作為增值稅率征收的參照,將對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)有一定的影響,但影響程度較為有限。高端豪宅的征收不會(huì)對(duì)北京整體房?jī)r(jià)水平造成太大影響,一方面房地產(chǎn)開發(fā)商有可能將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)購(gòu)者,另一方面,與大部分豪宅項(xiàng)目的超高利潤(rùn)率相比,增值稅的征收對(duì)項(xiàng)目整體利潤(rùn)率的影響甚微。

執(zhí)行效果有待觀察

問:您是否看好此輪的土地增值稅清算？

文林峰:在開發(fā)商還沒產(chǎn)生利潤(rùn)時(shí)就預(yù)征,極大地加重了開發(fā)商融資成本,也不是解決根本問題的辦法,長(zhǎng)遠(yuǎn)看,還是應(yīng)該在銷售接近尾聲核算時(shí)再進(jìn)行稅收調(diào)節(jié)。稅收部門應(yīng)和建設(shè)部門合作,制定土地增值稅成本合理扣除標(biāo)準(zhǔn),再有一個(gè)比例的上浮,作為個(gè)別單項(xiàng)投入的浮動(dòng)價(jià)和不可預(yù)見費(fèi)用。每個(gè)項(xiàng)目按此計(jì)算成本支出情況,算出真實(shí)的增值額。如果開發(fā)商認(rèn)為自己的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)高,建筑材料好,融資成本高,需要自己提交稅務(wù)部門認(rèn)可的證明,否則都按標(biāo)準(zhǔn)扣除定額核算。當(dāng)然,為了保征稅收的可行性,有必要盡快對(duì)現(xiàn)行的土地增值稅高額累進(jìn)稅率進(jìn)行調(diào)整,出臺(tái)可行性更強(qiáng)的稅收政策。否則,開發(fā)商可能想辦法避稅。

張大偉:清算開發(fā)商土地增值稅的作用肯定有,這一輪調(diào)控的難題是之前調(diào)控的效果不好,所以系列政策較需要具體執(zhí)行。這次政策應(yīng)該更容易見效:因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基本面已經(jīng)好轉(zhuǎn),經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)穩(wěn)固,系列政策的聯(lián)合出臺(tái)力度更大。

陳云峰（中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)）:上海的土地增值稅征收辦法具有很高的操作性,值得北京學(xué)習(xí)和借鑒。此前,土地增值稅都是項(xiàng)目結(jié)案后,售價(jià)減去成本后的增值部分進(jìn)行征收。由于要調(diào)用項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核算成本,核算周期長(zhǎng),工作效率很低,征收難度較大。按區(qū)域平均售價(jià)為參照物,哪些項(xiàng)目該征多少稅一目了然。

算賬

望京某盤

需預(yù)征數(shù)千萬土地增值稅

望京區(qū)域內(nèi)去年出現(xiàn)多塊高價(jià)地,不少樓盤在其刺激下不斷提高售價(jià)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,望京某項(xiàng)目去年10月的售價(jià)為2.5萬元/平米,今年9月23日,該項(xiàng)目又推2棟樓共306套房源,銷售面積4.44萬平米,擬售均價(jià)分別為3.48萬元/平米和3.5萬元/平米。不難看出,一年時(shí)間,該項(xiàng)目提價(jià)幅度達(dá)到1萬元/平米,雖然沒有翻倍,但上漲幅度也很驚人。

如果北京采用上海的征收方式,以區(qū)域均價(jià)為參照物,判定土地增值稅的預(yù)征率的話,把該項(xiàng)目去年10月的售價(jià)作為望京區(qū)域的平均售價(jià),該項(xiàng)目漲價(jià)幅度比去年售價(jià)高,但低于1倍,預(yù)征率為3.5%。該項(xiàng)目較新一批樓盤全部售出后,土地增值稅預(yù)征額要達(dá)到5400萬元。但這和漲價(jià)帶來的4.4億額外利潤(rùn)相比,增加的土地增值稅只占12%左右。

(作者：曾慧娟 袁玥)