在市地稅部門昨日公布的調整方案中明確，土地增值稅預征率按不同的銷售價格確定。其中，住宅開發(fā)項目銷售均價超過項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格超過1倍的，預征率為5%。

據悉，自"滬12條"公布近一周以來，本市新盤開盤量暫無明顯異動。但部分開發(fā)商坦言，目前新盤的定價很難避開土地增值稅預征高額度區(qū)間，將對開發(fā)商資金到賬能力形成考驗，因而，有可能將部分成本轉嫁給購房者。

　預征率較高5%，銷售方案需上報

所謂土地增值稅預征，是指納稅人在項目全部竣工結算前取得的收入，由于涉及成本確定，或其他原因而無法計算土地增值稅的"預征范圍"。今年5月，國稅總局曾下發(fā)通知，要求各地加強土地增值稅征管工作。通知明確，為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對土地增值稅預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%。據專業(yè)機構測算，每增加1%的預征額，可能造成房地產開發(fā)企業(yè)約5%的凈利潤損失。

在市地稅部門昨日公布的調整方案中明確，土地增值稅預征率按不同的銷售價格確定。除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域（區(qū)域按外環(huán)內、外環(huán)外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格按市房屋主管部門提供的數據為準。

此外，方案要求房地企業(yè)應當在規(guī)定時限內，將房屋主管部門簽發(fā)的《商品房銷售方案備案證明》及"銷售方案"報主管稅務機關。對公告發(fā)布前已備案通過的在售項目，應于本月底前向主管稅務機關報相關資料。

　開發(fā)商坦言增值稅預征壓力大

申城樓市自進入9月以來一路回暖，截至上周，商品住宅周成交量連續(xù)10周上漲，同時也創(chuàng)下近49周以來的成交量新高。數據顯示，國慶前后，有近15個新盤開盤銷售。而"滬12條"新政公布已近一周，專業(yè)機構統(tǒng)計，未來兩周內，將有20余項目入市。與新政前相比，開發(fā)商推盤速度并不見明顯異動。據新浪樂居對本市30多個樓盤開發(fā)商的抽樣調查結果顯示，新政對其推盤策略沒有造成太大影響。該調查數據還顯示，受訪開發(fā)商中逾8成項目，還將維持新政之前的銷售定價策略。

而在"淡定"的外表下，土地增值稅預征率大幅度調整，以及預售環(huán)節(jié)從緊等措施仍然讓開發(fā)商叫苦不迭。上海寶華企業(yè)集團有限公司副總裁楊健表示，土地增值稅預征率已成為目前開發(fā)商較關心的調控措施。"若以去年區(qū)域商品住宅均價作為預征率參考值，那現在外環(huán)內單價賣5萬元以上，外環(huán)外單價賣2.5萬元以上的新盤房源，開發(fā)商每賣一套房子就要被預征5%的土地增值稅，這將對開發(fā)商的資金到賬造成較大壓力。"據業(yè)內人士測算，以近期推出即熱銷的豪宅"閔行星河灣"為例，若其開盤當日實現30億元銷售額度，按照較新的土地增值稅預征辦法，其需先期繳付的稅費要達到1.5億元。

此外，此次"滬12條"中還對商品住房項目預售應達到的工程進度標準作了調整，即完成至主體結構封頂并通過驗收。房地產開發(fā)企業(yè)憑主體結構《分項、分部工程質量驗收證明書》，方可申請商品住房預售許可。由此將造成開發(fā)商資金回籠周期將延長幾個月，對開發(fā)商來說，資金鏈會受到一定影響。

開發(fā)商或將部分成本轉嫁購房者

對于此次土地增值稅預征率的大幅提高，是否會讓開發(fā)商將成本轉移到購房者身上，市房管局局長劉海生表示現在還很難研判這一舉措能對房價起到什么作用。這一措施的出臺，主要是針對房產商的增值空間，房產商也有可能將部分成本轉移給購房者，這個很難說。

上海榮惠置業(yè)有限公司總經理凌峻青表示，此次新政將土地增值稅結合房屋的銷售價格執(zhí)行差異化稅率，這對開發(fā)商資金影響很大。"從企業(yè)安全角度看，在銷售時開發(fā)商必然會重新評估增值稅預征大幅度調整對資金流造成的影響，不排除部分資金流較緊張的項目將部分成本轉嫁購房者的可能。"有分析人士指出，如今開發(fā)商對政策的吃透程度甚高，善于運用政策來維護自己的利益，"10月可能是今年年內較后一個銷售旺季，尚未完成年報指標的房企應不會放棄趕這趟末班車，但大幅度讓利促銷的可能性不大。"

　(作者：張昱欣)