春節(jié)之后，按照國務(wù)院的統(tǒng)一的布置，全國稅務(wù)系統(tǒng)正在準(zhǔn)備對高端住宅進行土地增值稅清算。此舉可看做加息、限購、量化考核地方政府、全額征收營業(yè)稅之外，對房地產(chǎn)進一步調(diào)控的“一攬子政策”之一。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)、國家稅務(wù)總局(下稱國稅總局)的官員均向《中國經(jīng)營報》記者證實了這一消息。而所謂“高端樓盤”是指那些定價或者銷售、成交的價格明顯高出區(qū)域內(nèi)平均成交價格的住宅樓盤——按照國務(wù)院要求，這些樓盤均將被清算土地增值稅。

　　作為對土地增值部分征收的稅負，房地產(chǎn)開發(fā)的領(lǐng)域的土地增值稅一直是近年來國稅總局關(guān)注的領(lǐng)域之一。在第三波樓市調(diào)控的背景下，政府試圖通過這一手段，逼迫地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快開發(fā)節(jié)奏，治理囤地惜售，以增加市場供應(yīng)，助力房價調(diào)控。

　　向高端樓盤開刀

　　“我們現(xiàn)在在做一些財務(wù)上的計提準(zhǔn)備，主要是針對土地的增值稅這一塊。”2月8日，北京市東城區(qū)一位不愿具名的開發(fā)企業(yè)副總告訴記者，他透露，日前他們接到來自稅務(wù)系統(tǒng)的知會，稱近期將會組織對高端樓盤土地增值稅的專項清算工作，該企業(yè)開發(fā)的樓盤便赫然在清算之列。

　　2月10日，住建部的一位官員向記者證實，在國務(wù)院日前下發(fā)的房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)文件中，確實包含對“高出區(qū)域平均價格的高端樓盤進行土地增值稅清算”的內(nèi)容。隨后，國稅總局一位官員亦向記者表示，寫有上述內(nèi)容的文件該部門已經(jīng)收悉，并已著手部署工作，進展順利。

　　所謂土地增值稅，是適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)土地增值收益而征收的一種稅收。1994年，國務(wù)院頒布實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(下稱“暫行條例”)，按照“暫行條例”，土地增值稅實施累進稅率，較低30%，較高稅率高達60%。

　　接近住建部的消息人士稱，本次國務(wù)院要求清算的是高端住宅樓盤，而高端住宅的判定標(biāo)準(zhǔn)，是以高出區(qū)域平均銷售價格為標(biāo)準(zhǔn)。“至于具體高出的幅度標(biāo)準(zhǔn)，因為各地方的情況不同，因此不能一刀切，而是在提出總體精神的情況下，由地方相關(guān)職能部門予以劃定。”他說。

　　對此，國稅總局官員表示不便評價，只是強調(diào)，會按照國務(wù)院的統(tǒng)一部署落實國務(wù)院樓市調(diào)控的總體精神和要求。從2006年開始，國稅總局開始進入房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會議，是為房地產(chǎn)調(diào)控的核心部門之一。

　　目前，各地在契稅、營業(yè)稅等相關(guān)稅種的征管領(lǐng)域，已經(jīng)有較為明確的高端房劃定標(biāo)準(zhǔn)。例如北京，在契稅征管的過程中，便以面積大于144平方米、土地價格、房屋銷售成交價格超過區(qū)域基準(zhǔn)地價、區(qū)域平均售價15%為標(biāo)準(zhǔn)，劃定高端住宅的范疇，對應(yīng)征收契稅。{$page$}

　　負重幾何?

　　土地增值稅的清算并非新生事物，國稅總局分別于2007年、2008年和2010年三次下發(fā)有關(guān)文件，對土地增值稅清算的一系列技術(shù)問題進行規(guī)定。“這次的清算工作，將在這些技術(shù)問題規(guī)定的基礎(chǔ)上進行。”一位不愿具名的地方稅務(wù)局官員向記者表示。

　　對于中國地產(chǎn)商而言，土地增值稅實際上才是真正能讓他們感受到切膚之痛的“所在”，因為這一稅種是直接影響地產(chǎn)商真金白銀收入的稅收政策。

　　記者從稅務(wù)部門了解到，在本次清算的過程中，將嚴(yán)格執(zhí)行如下規(guī)定：增值額未超過扣除項目金額50%，征收增值額的30%，超過50%未達100%的征收40%，對超過100%低于200%的征收50%，如果超過200%，則需要繳納增值部分的60%作為土地增值稅。

　　財經(jīng)大學(xué)財政稅收學(xué)院副院長劉桓告訴記者，由于土地增值稅執(zhí)行的是累進稅率，具體到當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，往往是開發(fā)時間和周期拖得越長，房價就長得越高，這就導(dǎo)致征收土地增值稅的稅基也就越大，開發(fā)企業(yè)需要支出的稅金也就越高。

　　“現(xiàn)在土地增值稅，基本上是采用預(yù)征的方式，口徑比較松的時候，預(yù)征額為1%的下限，也就是一個項目還沒有動工，先按項目預(yù)計銷售收入的1%預(yù)征，然后在項目完成結(jié)案后進行清算，現(xiàn)在，這個預(yù)征額的下限提高到了5%。”一位不愿具名的開發(fā)企業(yè)財務(wù)總監(jiān)于2月8日告訴記者。

　　她給記者算了一筆賬，如果項目的銷售評估值與土地獲取成本及運營成本之間差價的總額為1億元，預(yù)征1%的與預(yù)征5%的的差距就是現(xiàn)金400萬元，況且絕大部分項目的評估值差價多數(shù)都在1億元以上，動輒就是超過1000萬元以上的現(xiàn)金支出差距，這個差距對企業(yè)的財務(wù)運作是真金白銀的影響。

　　北京四方聯(lián)達房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的總經(jīng)理楊少鋒表示，2009年北京單價15000元/平方米就可以算得上是高端住宅，而現(xiàn)在至少需要25000元/平方米以上的才算得上高端項目，“從這個側(cè)面可以看出，從2009年到2011年，兩年間，北京主流房地產(chǎn)項目的增幅都在100%左右，這還沒有計算項目土地獲取年代的成本，可想而知，如果從嚴(yán)征繳高端項目的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)真金白銀的現(xiàn)金支出，會有多大的壓力。”他說。{$page$}

　　意在逼出供應(yīng)

　　對于土地的增值稅，開發(fā)企業(yè)的忌憚與恐慌或許恰是政府的意圖所在。“政府希望開發(fā)商忌憚如此之高的稅金，加快開發(fā)和銷售的節(jié)奏，從而短時期內(nèi)充實樓市的市場供應(yīng)，以緩解市場供應(yīng)的壓力。”楊少鋒說。

　　從2010年4月開始，國務(wù)院三次下發(fā)文件對樓市進行的宏觀調(diào)控，其間均提出要穩(wěn)定城市住房供應(yīng)。但市場中現(xiàn)實的情況是，不少開發(fā)企業(yè)面對市場快速上漲的房價，采用拖延開發(fā)周期、銷售周期的手段，獲得更高的銷售價格，以提高利潤。

　　分析師薛建雄認為，其意所指，很大程度上是在迫使開發(fā)商迅速的順應(yīng)市場趨勢，大批放量使價格迅速回落。

　　“稍微明智點兒的開發(fā)商都會算出這筆賬，與其死撐后還被收高額的增值稅，不如現(xiàn)在降價回籠資金。”江蘇省淮安市房管局局長邵明認為，這一政令對進一步鞏固調(diào)控成果將起到很好的作用。另一方面，土地價值在過去幾年的成倍攀升，原有預(yù)征稅率標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)過時，稅率提高，則可以大大提高地方財政收入。

　　在接受記者的采訪時，萬科股份總裁郁亮表示，在外界評價中，開發(fā)企業(yè)通常被指摘為發(fā)展靠融資、利潤靠通脹，但萬科的策略是主要不靠土地增值賺取利潤，從而確保財務(wù)的總體安全。

　　但即便如此，萬科在上一次土地增值稅的清算的風(fēng)暴中，依然進行了大幅度的財務(wù)計提手段，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的各種情況，不僅萬科如此，招商地產(chǎn)、金地集團、保利地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市企業(yè)均是如此。

　　這一次，結(jié)果又將如何?

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