持續(xù)領(lǐng)漲全國 市府倍感壓力

　　李樂

　　房價在70城市房地產(chǎn)價格監(jiān)測系統(tǒng)中連續(xù)領(lǐng)跑的表現(xiàn)，正在促使北京（樓盤）市政府出臺多項措施控制房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)的漲幅水平。當下，北京市地稅局已經(jīng)對申請預(yù)售價格比成本“增值”較高的房地產(chǎn)項目，以預(yù)期預(yù)收款額8%征收土地增值稅，而在此之前，預(yù)征上限為5%。

　　目前，這項稅收政策已經(jīng)開始實施。作為配套政策，北京市地稅局和北京市住建委已經(jīng)完成了就預(yù)售許可申請相關(guān)信息的共享。北京市地稅局在進行土地增值稅的預(yù)征過程中，將直接調(diào)取開發(fā)企業(yè)在住建委申報的預(yù)售價格，在與申報的成本項核銷后，對增值幅度較大的地產(chǎn)商，實施“從重預(yù)征”。

　　北京市政府希望借此對開發(fā)商形成“威懾”，迫使其在價格制定階段，采用相對較低的定價策略，從而避免過重的稅負。在此之前，北京市住建委已經(jīng)通過核發(fā)預(yù)售許可證環(huán)節(jié)，對開發(fā)企業(yè)預(yù)售價格進行限制。

　　從重預(yù)征

　　“我們北京的項目已經(jīng)有按照8%預(yù)征土地增值稅的了，新的征稅政策已經(jīng)執(zhí)行了一段時間，地稅局已經(jīng)通知過了。”5月14日中午，北京某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)部門有關(guān)負責(zé)人向《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者表示：“增值部分越大，預(yù)征比例越高。”

　　萬科企業(yè)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)[微博]、中化方興等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)北京公司的有關(guān)負責(zé)人，也都證實了上述說法，并稱北京市政府已經(jīng)將此項政策，列為落實國務(wù)院加強房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要手段，因此在執(zhí)行過程中，十分嚴格。

　　土地增值稅是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。由于中國房地產(chǎn)開發(fā)采用期房預(yù)售體制，因此，北京等特大型城市均采取“預(yù)征繳”制，即在開發(fā)企業(yè)申報并獲批準預(yù)售價格的基礎(chǔ)上，核減開發(fā)成本、支出和費用，形成預(yù)期增值額，而后按照相應(yīng)比例先行預(yù)征，在財務(wù)周期結(jié)束時，再補齊剩余稅收費用。

　　中國當前土地增值稅采用累進稅制，較高土地增值額的60%將被征收土地增值稅，而在預(yù)繳制下，預(yù)繳額則直接按預(yù)期銷售額計算。如一個樓盤的預(yù)售值總額10億元，其需預(yù)繳的額度較多達8000萬元，而這是在期房尚未預(yù)售的情況下預(yù)先支出的，因此現(xiàn)在定價越高，預(yù)繳率也就隨之提高。

　　“之前較高的預(yù)征比例是5%，現(xiàn)在上限調(diào)整到8%，增值比例越大，預(yù)征的比例也就越高。”前述北京國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)負責(zé)人向記者表示，除保障性安居工程的各類開發(fā)建設(shè)項目外，所有商品住房開發(fā)建設(shè)項目都適用于這項規(guī)定。

　　記者了解到，北京市地稅局已經(jīng)制定了這項政策的有關(guān)細則。根據(jù)細則規(guī)定，對預(yù)計增值率小于等于50%，及大于50%、小于等于100%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，分別保持現(xiàn)行的土地增值稅差別化預(yù)征率2%、3%不變；對預(yù)計增值率大于100%、小于等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅；對預(yù)計增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照銷售收入的8%預(yù)征土地增值稅。

　　除此之外，對于容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，較低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅，此前，這一預(yù)征比例一直維持在3%。

　　房稅聯(lián)動

　　為了確保該項政策能夠得到有效落實，在北京市政府的協(xié)調(diào)下，北京市住建委和北京市地稅局就房地產(chǎn)預(yù)售價格申請實施了信息共享，即北京市地稅局在預(yù)征房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅時，將依據(jù)商品房樓盤在住建委申請、獲得批準的預(yù)售價格。

　　“工作的個結(jié)點是在住建委，而不是地稅局。”廣東某大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)北京公司負責(zé)人向記者表示。在新的土地增值稅預(yù)繳政策實施后，在申請預(yù)售許可所須填報的材料中，除土地使用權(quán)證信息、規(guī)劃許可證、開工許可證等證照和預(yù)售價格外，還須填報商品房預(yù)售方案或現(xiàn)房銷售方案。

　　在銷售方案中，除了擬預(yù)售價格外，還須填報建安成本、土地成本等事項，并對土地增值額和增值率進行匡算。根據(jù)開發(fā)企業(yè)銷售方案的相關(guān)信息，北京市住建委將進行初步審核，審核通過后，北京市住建委將審核通過的相關(guān)信息轉(zhuǎn)至北京市地稅局，由北京市地稅局就成本、費用項進行再次審核。

　　在北京市地稅局對上述內(nèi)容進行審核并通過后，將據(jù)此內(nèi)容信息形成《稅務(wù)事項通知書》的形式告知納稅人，要求其在征期內(nèi)按照規(guī)定的預(yù)征率計算繳納土地增值稅。而在此之前，土地增值稅的征收方式，即在預(yù)征的過程中，由開發(fā)企業(yè)填寫包括預(yù)售價格在內(nèi)的信息，而后由地稅局審定。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在原有體制下，僅由征管部門對預(yù)售價格的信息進行核實，并不能確保100%的正確。但是，在現(xiàn)有的體制下，開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售價格、成交價格等手段，規(guī)避或者降低土地增值稅額度的情況，就已經(jīng)沒有空間。

　　打壓數(shù)據(jù)

　　在執(zhí)行預(yù)售價格審批干預(yù)、分類從重預(yù)繳土地增值稅手段的同時，北京市政府已經(jīng)開始緊張研究“將普通商品房納入限價管理序列的有關(guān)規(guī)范”。

　　記者了解到，上述規(guī)范有可能通過在土地出讓環(huán)節(jié)將未來限制銷售價格作為出讓條件的方式進行，即在政府出讓土地前，設(shè)定較高限價的標準，開發(fā)企業(yè)參與投標或競標，就必須接受政府設(shè)置的前提條件。

　　目前，尚未確定的是基于限價的這類住房的購購資格審定和再上市交易的限制。在正在探討的這一規(guī)范中，有兩種意見：一是先對購房資格進行審定再對再上市交易進行限制；二是只對再上市交易進行限制，不對購購資格進行審定。

　　“資格審定是為了打消或者盡量減少投資屬性，其實通過再上市交易的限制以及增值額部分的分配，也可以打消其投資屬性，只要管住終端，就沒有問題，過多的資格審核往往會帶來更多的違規(guī)或者腐敗的問題。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長鐘燕敏向本報記者說。

　　從2013年2月開始，北京房地產(chǎn)市場價格漲幅一直在70大中城市房地產(chǎn)監(jiān)測體系中名列前茅。其中2月新房價格以3.1%、3月二手房價格以4.1%“領(lǐng)漲”全國。這讓北京市政府感受到了巨大的壓力。

　　第三方市場監(jiān)測機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，盡管從3月以來，北京樓市的主要成交量均集中在五環(huán)沿線地區(qū)，但以成交額作為統(tǒng)計口徑，四環(huán)以內(nèi)項目的成交額約占同期成交總額的26.1%，而其成交價格約是五環(huán)沿線成交平均價格的4倍。這些高價項目，對北京房價漲幅“貢獻頗多”。

　　記者了解到，在這些項目中，不少是拿地較早的土地，增值額較大，如果從重征收土地增值稅能夠?qū)@批項目產(chǎn)生影響，北京房價的“數(shù)據(jù)壓力”將在一定程度得以緩釋。

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