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調(diào)控令下住房成交量下滑房企購(gòu)地?zé)崆殡y退

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)  閱讀 409 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶(hù)型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶(hù)型面積均為建筑面積。

近幾個(gè)月來(lái),南京、武漢、濟(jì)南、廈門(mén)等多個(gè)城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策。但記者觀(guān)察發(fā)現(xiàn),近期全國(guó)土地拍賣(mài)中仍有一些地產(chǎn)商高溢價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地,天津、濟(jì)南、武漢等城市土地拍賣(mài)再次出現(xiàn)溢價(jià)超過(guò)200%現(xiàn)象,給樓市穩(wěn)定帶來(lái)了負(fù)面效應(yīng)。

  針對(duì)近幾個(gè)月的樓市熱潮,國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策,引導(dǎo)樓市理性發(fā)展,同時(shí)也打擊開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的違規(guī)現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看,一線(xiàn)和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市中,多數(shù)城市10月份成交量較9月明顯下降。

  記者注意到,大多數(shù)城市的限購(gòu)政策只針對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售和購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié),雖然提高了購(gòu)房門(mén)檻,但一些開(kāi)發(fā)商的搶地?zé)崆橐廊徊粶p,在樓市調(diào)控令出臺(tái)后,仍有不少城市的土地拍賣(mài)中出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。

  在11月22日多個(gè)城市進(jìn)行的土地拍賣(mài)中,廣州、武漢、長(zhǎng)沙等地再次出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。廣州市3宗土地拍出樓面價(jià)超過(guò)40000元/平方米,拍出價(jià)格刷新廣州土地交易紀(jì)錄。武漢一宗出讓總價(jià)達(dá)110.65億元的土地,長(zhǎng)沙一宗成交總價(jià)28.99億元的土地,也刷新了兩地土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

  除一些城市再次出現(xiàn)“地王”外,在11月的土地出讓中,不少城市也存在房企高溢價(jià)購(gòu)地現(xiàn)象。山東濟(jì)南高新區(qū)一地塊被中垠地產(chǎn)以92296萬(wàn)元競(jìng)得,溢價(jià)率265%;四川成都出讓的六宗商住地塊中,*高溢價(jià)率達(dá)200.77%;天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)3宗地塊以總價(jià)57.5億元成交,平均溢價(jià)高達(dá)494%。

  據(jù)中原集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,11月上旬,全國(guó)54個(gè)熱點(diǎn)城市住宅成交量比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。但自6月份以來(lái),部分城市新“地王”價(jià)格也較前期大幅飆升,此外,樓市調(diào)控政策實(shí)施后,近期各線(xiàn)城市土地拍賣(mài)溢價(jià)率近期再度抬頭,土地市場(chǎng)依然高溫難退。

  蘇州大學(xué)法學(xué)院劉磊教授認(rèn)為,目前部分一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),已被大量資本占據(jù),在一些開(kāi)發(fā)商推波助瀾和購(gòu)房投機(jī)者的跟風(fēng)炒作下,一些商品住房具有了金融產(chǎn)品屬性,因此高溢價(jià)買(mǎi)地行為出現(xiàn)的頻率就會(huì)很高,對(duì)于這種現(xiàn)象應(yīng)有所控制。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,9月、10月房地產(chǎn)業(yè)土地成交價(jià)款仍然保持兩位數(shù)增長(zhǎng),9月增長(zhǎng)率為13.3%,10月則上漲至16.7%。業(yè)內(nèi)人士分析,從數(shù)據(jù)的角度來(lái)看,成交價(jià)款的高速增長(zhǎng),意味著樓市“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象仍較為突出。

  海通證券的一份研究報(bào)告分析,“地王”頻出帶來(lái)更多“資產(chǎn)泡沫”,同時(shí)也給未來(lái)房?jī)r(jià)房貸留下隱患,這類(lèi)地產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)引起警惕。記者觀(guān)察發(fā)現(xiàn),今年以來(lái),“地王”頻頻出現(xiàn)的同時(shí),一些問(wèn)題也逐漸出現(xiàn),不少開(kāi)發(fā)商高價(jià)競(jìng)拍土地,但自身資金并不具備充足的實(shí)力。

  6月29日,濟(jì)南市唐冶片區(qū)一土地競(jìng)拍時(shí)共有13家房企競(jìng)價(jià)936輪,*終被帝華地產(chǎn)旗下公司拍得。但在拍地三個(gè)多月后,開(kāi)發(fā)商一直未能支付首期35億土地出讓價(jià)款。*終,濟(jì)南市國(guó)土資源局11月17日發(fā)布公告,由于相關(guān)地產(chǎn)商未按規(guī)定繳納土地出讓價(jià)款,形成違約,將被解除《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》,土地被濟(jì)南市收回,并將違約房企納入土地交易市場(chǎng)誠(chéng)信黑名單。

  據(jù)蘇寧金融研究院的統(tǒng)計(jì)顯示,不少房企購(gòu)地款實(shí)際繳付比例較低,而各地“地王”退地事件也屢見(jiàn)不鮮,不少高溢價(jià)拍下土地的房企并沒(méi)有投入真金白銀,卻成為房?jī)r(jià)上漲的主要推手,給樓市發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。

  此外,今年拿下多個(gè)城市“地王”的融信集團(tuán),其投入土地競(jìng)拍的金額已超過(guò)商品房銷(xiāo)售額。據(jù)克爾瑞研究的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年以來(lái)融信集團(tuán)已拿到14塊土地,其中有7塊地溢價(jià)率超過(guò)50%,14塊地的總價(jià)超過(guò)345億元,遠(yuǎn)超其去年一年的銷(xiāo)售總收入。

  中原集團(tuán)研究報(bào)告指出,如此跳漲的節(jié)奏并不利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,部分房企頻頻出手高溢價(jià)買(mǎi)地,制造“地王”新聞,不僅加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性,也彰顯了投資的焦躁。

  北京隆安律師事務(wù)所律師杜鵑認(rèn)為,衣食住行是基本生活資料,但目前住房的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了鋼筋水泥的價(jià)值,“面粉貴過(guò)面包”這一現(xiàn)象折射出目前土地的價(jià)值偏離甚遠(yuǎn)。

  專(zhuān)家認(rèn)為,出臺(tái)樓市調(diào)控政策不應(yīng)只針對(duì)商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié),在土地拍賣(mài)與競(jìng)標(biāo)等環(huán)節(jié)也應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)控制,從多個(gè)角度來(lái)抑制此輪樓市的上漲熱潮。

  針對(duì)頻繁出現(xiàn)的高溢價(jià)購(gòu)地現(xiàn)象,一些城市也陸續(xù)出臺(tái)管控措施,鄭州市在出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中規(guī)定,市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí),網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí),網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止,此舉被外界稱(chēng)為地產(chǎn)領(lǐng)域的“熔斷機(jī)制”。11月29日,上海、天津等城市出臺(tái)差別化房貸新政,分別提高首套房、二套房貸款首付比例,從貸款角度對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。

  易居中國(guó)的研究稱(chēng),為防止地價(jià)飆升成為房?jī)r(jià)上漲的推手,不排除地方政府將進(jìn)一步加碼調(diào)控政策。就政策而言,類(lèi)似南京、天津、濟(jì)南等城市出臺(tái)的“土地限價(jià)”、“土地交易誠(chéng)信黑名單”、“差別化房貸”等政策可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

  國(guó)海證券一份研究報(bào)告分析,就全國(guó)范圍而言,調(diào)控城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫,政府出臺(tái)的一系列調(diào)控手段,使得前期地王集中區(qū)域開(kāi)始出現(xiàn)地價(jià)回落現(xiàn)象。為進(jìn)一步調(diào)控樓市,防止土地拍賣(mài)價(jià)格非理性增長(zhǎng),后續(xù)可能會(huì)有更為嚴(yán)格的調(diào)控措施。

  安邦智庫(kù)研究人員認(rèn)為,要抑制房地產(chǎn)泡沫,除“限貸限購(gòu)”之類(lèi)的政策外,還要綜合發(fā)力,抑制信貸的過(guò)快增長(zhǎng),加快農(nóng)村土地制度改革,增加更多有效供給,從各方面給樓市降溫創(chuàng)造有利條件。

  業(yè)內(nèi)人士分析,市場(chǎng)在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下依然持續(xù)亢奮,既有本地需求的堅(jiān)實(shí)支撐,也反映出當(dāng)前調(diào)控政策還存在進(jìn)一步完善的空間。如何在控制土地拍賣(mài)、購(gòu)房等多個(gè)環(huán)節(jié)不理智行為的同時(shí),健全可持續(xù)的住房供應(yīng)體系,滿(mǎn)足不同人群和家庭類(lèi)型的多樣化需求,應(yīng)成為今后相關(guān)規(guī)范政策出臺(tái)的方向。

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