土地增值稅辦法一出，２０多只地產(chǎn)股跌停。專家擔(dān)心房地產(chǎn)商將稅收成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者

１月１６日，國(guó)稅總局網(wǎng)站公布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求從２月１日起正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收３０％－６０％不等的土地增值稅。

１７日，受此突發(fā)政策信息的影響，包括萬(wàn)科、金地和招商地產(chǎn)等多家地產(chǎn)龍頭在內(nèi)的２０多只地產(chǎn)股跌停。一時(shí)間，土地增值稅的開(kāi)征對(duì)地產(chǎn)企業(yè)以及地產(chǎn)股走勢(shì)的影響倍受關(guān)注。

“總體來(lái)看，土地增值稅的征收對(duì)利潤(rùn)率較高的項(xiàng)目，如別墅、公寓等高端房的影響比較大?！北本┗⒔芡顿Y咨詢公司頭席分析員張寅接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，征收土地增值稅對(duì)低價(jià)拿地的房企影響較大。通過(guò)招拍掛拿地的企業(yè)由于拿地價(jià)格較高，比通過(guò)協(xié)議拿地的企業(yè)受到的影響相對(duì)要小。此外，土地儲(chǔ)備量大的企業(yè)利潤(rùn)受損較大。

土地增值稅改為階段性清算，要求企業(yè)每季度繳稅，對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流影響較大，將推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)由目前的粗放經(jīng)營(yíng)向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型。張寅認(rèn)為，以往房地產(chǎn)企業(yè)都不講求經(jīng)營(yíng)管理，但此次征稅將迫使企業(yè)注重財(cái)務(wù)安排以及開(kāi)發(fā)節(jié)奏、開(kāi)發(fā)規(guī)模、現(xiàn)金流等方面的控制，加強(qiáng)企業(yè)制度上的改革。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)將開(kāi)始轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理的競(jìng)爭(zhēng)。

“征稅給房企增加了不少開(kāi)發(fā)成本，對(duì)其利潤(rùn)影響較大?！北本┲徐先A稅務(wù)師事務(wù)所主任稅務(wù)師黃遠(yuǎn)接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，盡管如此，其將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生何種影響目前尚不能蓋棺定論。他認(rèn)為，如果房地產(chǎn)行業(yè)集中到一定程度，可能導(dǎo)致大的房地產(chǎn)商聯(lián)盟將此稅收成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。不過(guò)，從目前看來(lái)，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速洗牌，集中度也在進(jìn)一步加強(qiáng)，但這種集中度是否得以讓開(kāi)發(fā)商具備轉(zhuǎn)嫁成本的強(qiáng)勢(shì)尚不得而知，還要看政府和企業(yè)雙方如何博弈。

張寅則認(rèn)為，征收土地增值稅對(duì)房?jī)r(jià)漲跌沒(méi)有什么立竿見(jiàn)影的影響。如果在市場(chǎng)非常強(qiáng)勁的情況下，可能會(huì)產(chǎn)生加價(jià)。但是，并沒(méi)有必然的助長(zhǎng)作用，甚至還有可能拉低房?jī)r(jià)。

他指出，征稅對(duì)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流要求提高，很有可能促使企業(yè)為了加快資金周轉(zhuǎn)而不再捂盤惜售，為了加快銷售變現(xiàn)而降價(jià)。如果嚴(yán)格征收土地增值稅，對(duì)高端住宅價(jià)格往下?tīng)恳母怕瘦^高，而中低檔住房因?yàn)槠浔旧礓N售就比較快速，價(jià)格不會(huì)受到影響。

“地產(chǎn)股則會(huì)因土地增值稅的征收而進(jìn)一步分化?！睆堃硎?，事實(shí)上，目前地產(chǎn)股的漲幅已經(jīng)很高，已經(jīng)開(kāi)始在分化。此次征稅是對(duì)上市企業(yè)在開(kāi)發(fā)品種、土地儲(chǔ)備、財(cái)務(wù)健康等多方面“素質(zhì)”的一次考驗(yàn)，地產(chǎn)股將因此而繼續(xù)分化。

在宏觀經(jīng)濟(jì)向好、人民幣升值、供求關(guān)系等利好因素的支撐下，能夠經(jīng)受住考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)股如萬(wàn)科，由于其市場(chǎng)占有率的不斷提高以及穩(wěn)健的財(cái)務(wù)等，在經(jīng)歷此次下跌后將會(huì)回升，并有良好的后市發(fā)展。而像一些以開(kāi)發(fā)高端項(xiàng)目為主的地產(chǎn)股，則不容樂(lè)觀。此外，一些借殼上市的股票，由于受征稅影響，企業(yè)的業(yè)績(jī)將難以支撐，泡沫將顯現(xiàn)，后市不被看好。

此外，張寅還提醒投資者，下一步內(nèi)外資企業(yè)所得稅將實(shí)施合并。合并后，有些企業(yè)所繳納的所得稅可能從３３％降到２５％，而有些企業(yè)（開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)）的所得稅則從１５％提升到２５％。投資者在選擇地產(chǎn)股的時(shí)候要關(guān)注其變化。

“此次征稅也將推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)加速分化?！秉S遠(yuǎn)告訴記者，事實(shí)上，在此次征稅公布之前，經(jīng)過(guò)近兩年的宏觀調(diào)控，由于受資金鏈的影響，房地產(chǎn)業(yè)的分化已經(jīng)十分明顯。他接觸的不少小開(kāi)發(fā)企業(yè)在此次征稅通知發(fā)布之前，就因?yàn)橘Y金短缺的問(wèn)題而選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)。

而此次征稅無(wú)疑進(jìn)一步加大了對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求，加快了房地產(chǎn)業(yè)的洗牌進(jìn)程。

但張寅也向記者表示他的擔(dān)憂：土地增值稅是地方稅種，成本由當(dāng)?shù)囟悇?wù)局核定，容易受地方政府的干涉。如果地方政府不能一碗水端平，對(duì)某些企業(yè)進(jìn)行特殊保護(hù)，導(dǎo)致征稅的松緊不一，容易造成房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)新的不公平。

此外，地方政府在土地拍賣時(shí)獲利，然后在企業(yè)高價(jià)拿地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、實(shí)現(xiàn)增值后，又拿走一部分利潤(rùn)，這些資金流向何處？在地方改革不完善的情況下，關(guān)于這些稅收的使用，值得關(guān)注——地方政府是否將用它來(lái)支持像經(jīng)濟(jì)適用房等中低檔住房的建設(shè)？

對(duì)此，黃遠(yuǎn)也表示，是否做到嚴(yán)格征稅、公平征稅，對(duì)于此次開(kāi)征土地增值稅能否達(dá)到其初衷，十分關(guān)鍵。

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