2010年，中國房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了近年來波動曲線中的又一個低谷。

去年4月底拉開的房地產(chǎn)調(diào)控大幕，出臺的多方位組合拳成就了一個歷史上較嚴(yán)厲的政策調(diào)控年。就在這一年，一家年銷售規(guī)模破千億元的房企誕生了———萬科，它已經(jīng)超越了自己曾經(jīng)的榜樣，美國的房地產(chǎn)企業(yè)帕爾迪，成為全球銷售規(guī)模的房企。

2011年1月4日晚間，萬科A發(fā)布的2010年12月份銷售業(yè)績簡報(bào)稱，2010年1-12月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，與2009年相比增七成，成為頭個年銷售額達(dá)千億元的房企。

在2010年調(diào)控元年，萬科提前4年,實(shí)現(xiàn)了其在2004年定下的“千億”目標(biāo)，帶領(lǐng)中國房企走入千億時代，而它對于中國房地產(chǎn)業(yè)更大的意義是，在調(diào)控成為常態(tài)的局勢下，走出了一條房企可參照的路徑。

【千億解讀】

千億霸主的路徑圖

2010年，業(yè)界出現(xiàn)了千億房企，一度引發(fā)了業(yè)內(nèi)對于調(diào)控效果的諸多質(zhì)疑。實(shí)際上，如萬科總裁郁亮所述，“領(lǐng)跑企業(yè)的領(lǐng)跑業(yè)績，并不能代表全行業(yè)”。

從91億到1000億

萬科走過的路徑，如同一個人走過的人生之路，“性格”決定命運(yùn)，企業(yè)的戰(zhàn)略決定它達(dá)到的高度。

2004年，萬科提出實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模的目標(biāo)在2014年，當(dāng)年萬科的銷售額僅為91.6億元。

在2006年，萬科進(jìn)入了一個高速增長期，從年銷售額212.3億元，到2007年跨過了500億銷售大關(guān)，達(dá)到523.6億元。增長速度從52.2%躍升到146.6%。

據(jù)萬科總裁郁亮介紹，當(dāng)時萬科就已經(jīng)在搭建千億時代的發(fā)展平臺。2007年，萬科啟動了輪大規(guī)模外部招聘高管人才計(jì)劃。萬科將挖人的視角開始從行業(yè)內(nèi)延展到行業(yè)外的跨國公司。據(jù)悉，萬科為了將現(xiàn)任北京地區(qū)總經(jīng)理的毛大慶從凱德挖過來，花費(fèi)了兩年時間。

在經(jīng)歷了2008年全球金融危機(jī)的沖擊后，萬科的年度銷售業(yè)績又滑落至500億以下。這場危機(jī)，令萬科在面對2010年的調(diào)控時更加清醒。

站在千億的平臺上，萬科董事長王石更多的是反思。王石表示，2020年，萬科的銷售額將增長到3000億元。但如果不回歸以消費(fèi)者為導(dǎo)向的設(shè)計(jì)訴求，當(dāng)萬科達(dá)到銷售額3000億元后，就是萬科被消費(fèi)者拋棄的時刻。萬科將面臨“的轉(zhuǎn)型”，一方面是從追求利潤轉(zhuǎn)變?yōu)樽非蠹夹g(shù)科研為導(dǎo)向，一方面是從簡單的建房賣房，向市場服務(wù)性轉(zhuǎn)型。

調(diào)控年的正確選擇

業(yè)內(nèi)聚焦萬科，更多的是希望找到千億背后的原因，作為調(diào)控成為常態(tài)下各路房企的參照樣本。

萬科總裁郁亮表示，聚焦主流普通住宅產(chǎn)品、貫徹向二三線市場縱深發(fā)展的戰(zhàn)略，以及適當(dāng)?shù)膬r格決策都是2010年取得千億業(yè)績的原因。

萬科董秘譚華杰介紹，目前萬科銷售的產(chǎn)品中90平米以下小戶型約占六成，144平米以下戶型占比近九成。2010年萬科又新進(jìn)入了昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊、揚(yáng)州、煙臺、烏魯木齊、清遠(yuǎn)等二三線市場，布局更趨均衡全面。

值得一提的是，在調(diào)控年，萬科適時的價格決策和不遲疑的推盤策略，保證了2010年的銷售業(yè)績。2010年，萬科在一線城市深圳、北京低于預(yù)期價格開盤，頻造“日光盤”。這使得萬科成功完成了調(diào)控年低開快速推盤的市場試驗(yàn)，也使得很多區(qū)域樓盤參照其定價。

實(shí)際上，在萬科內(nèi)部，主要以周轉(zhuǎn)率來考核各地公司業(yè)績。按照萬科內(nèi)部的指導(dǎo)線，新推盤項(xiàng)目當(dāng)月銷售率達(dá)到60%才是比較理想的銷售速度。從實(shí)際的情況來看，2010年8月以后基本保持在70%以上。

此外，在調(diào)控日益趨緊的2010年，萬科在“二次調(diào)控”到來前，已完成推盤高峰，這使得其后續(xù)銷售從容。萬科2010年前九個月銷售金額達(dá)714.2億元，超過2009年全年。

目前來看，一系列順應(yīng)調(diào)控的策略，使得萬科從調(diào)控前3.9%的全國市場占有率，攀升至5.7%。這意味著，在全國市場100套房子中，有近6套是萬科造的。

另外，在2010年，萬科一個顯著的特點(diǎn)是積極合作，這或者成為另一個未來行業(yè)發(fā)展的趨勢。在萬科的合作體系中，不乏實(shí)力雄厚的國企伙伴。萬科總裁郁亮表示，萬科不排斥二分之一合作，甚至三分之一、四分之一合作，這樣有更多的騰挪空間發(fā)展更多的項(xiàng)目。近三年，萬科沒有靠股權(quán)融資獲得資金，依舊有快速的發(fā)展。

【產(chǎn)業(yè)看點(diǎn)】

千億“后備隊(duì)”

在2009年賺得缽滿盆滿的諸多大房企，都在2010年提前完成了年度任務(wù)。根據(jù)榜單，2010年梯隊(duì)的業(yè)績門檻從300億提升至500億。而銷售額沖高至1081億元的萬科，已經(jīng)與后續(xù)梯隊(duì)拉開了300多億元的差距。在有望躋身千億房企的后備隊(duì)中，這幾家房企相互差距并不大。

恒大 明年有望超越千億？

面對被萬科提升的房企銷售業(yè)績門檻，恒大地產(chǎn)頭先表現(xiàn)出了“千億雄心”。

恒大地產(chǎn)集團(tuán)副主席夏海鈞去年稱，按照目前業(yè)績年增長60%的速度計(jì)算，兩年后恒大即可跨越千億大關(guān)。但他同時表示，能否做到還要取決于恒大上市后資本市場的表現(xiàn)和宏觀環(huán)境。恒大集團(tuán)不會硬性規(guī)定銷售千億的時間期限。去年，恒大地產(chǎn)兩次上調(diào)銷售目標(biāo)，年初將銷售目標(biāo)300億元提高20%至360億元，7月又提高至400億元。

保利 后備軍中的佼佼者

保利地產(chǎn)在2010年超越了2009年的“老二”綠城集團(tuán)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，其年度銷售額達(dá)660億元，沖擊千億仍需有跨越式增長。

作為央企，保利地產(chǎn)有著先天的優(yōu)越條件和雄厚的資金保障。銷售額從100億元到500億元，保利地產(chǎn)僅用了3年多的時間。在眾多房企謹(jǐn)慎出手拿地的情況下，保利地產(chǎn)不斷拿地，儲備糧草。

在沖擊千億業(yè)績的后備力量中，保利地產(chǎn)的實(shí)力毋庸置疑。

綠地 沖擊千億頗具希望

綠地集團(tuán)2010年的銷售金額650億元，僅相差名保利10億元。在2009年，其銷售業(yè)績?yōu)?60億元。一年近300億元的業(yè)績增長，使得其沖擊千億元頗具希望。

2010年，在綠地集團(tuán)全國戰(zhàn)略中，打響了搶占戰(zhàn)略要地北京的戰(zhàn)役，其位于大興的北京頭個項(xiàng)目綠地新里西斯萊公館，銷售破50億元，不出意外將成為北京商品住宅新銷售。

低開定價換得成交量的策略，為綠地在調(diào)控中前進(jìn)賺取了經(jīng)驗(yàn)。

中海外 沖擊千億的新軍

銷售額578億元，名列第四的中海外，其國企身份注定令業(yè)內(nèi)覺得它是一支不可小覷的沖擊千億的新軍。中海外地產(chǎn)已在業(yè)界樹立起了“工科中?！钡钠放菩蜗?。這家1979年成立于香港的國有企業(yè)，目前在內(nèi)地市場的房地產(chǎn)投資比例已超過90%，業(yè)務(wù)遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等30多個城市，在三年前便已經(jīng)入選香港的恒生指數(shù)成分股。

【千億之外】

中小房企資金吃緊

在大房企業(yè)績高漲，沖擊千億門檻的同時，中小房企正在調(diào)控致使的資金吃緊的局面中掙扎。房企將在2011年出現(xiàn)分化。

根據(jù)Wind資訊的數(shù)據(jù)顯示，從2010年4月17日房地產(chǎn)新政開始實(shí)施到12月1日，228天的時間里共有44家上市房企公布了股權(quán)質(zhì)押公告，超過了該行業(yè)上市公司總數(shù)的三分之一。而這44家房企累計(jì)質(zhì)押的股權(quán)數(shù)量更是達(dá)到了79億股，涉及金額超過千億元。

44家房企在去年的8個月內(nèi)144次的股權(quán)質(zhì)押公告也意味著，平均每2天便有一家上市房企通過質(zhì)押股權(quán)換取資金，每天平均質(zhì)押的股權(quán)數(shù)達(dá)到了3465萬股，每天套取的資金超過3500萬元。但是，44家參與股權(quán)質(zhì)押行為的企業(yè)大多屬于二三線房企，“萬保金招”（萬科、保利、金融街、招商地產(chǎn)）等傳統(tǒng)龍頭在這里難覓蹤影。

在這些出現(xiàn)股權(quán)質(zhì)押的房企中，新湖中寶（600208）高達(dá)23次的質(zhì)押公告位列。而綠景地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、廣匯股份等上市房企的股權(quán)質(zhì)押次數(shù)也都接近10次。

上市公司融資受阻

2009年8月底，萬科重磅推出的112億元公開增發(fā)計(jì)劃，將上市房企融資熱潮推向了高峰。

根據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2009年以來共有45家A股房企公布融資方案，其中，有12家公司已經(jīng)完成增發(fā)，有32家公司公布了增發(fā)預(yù)案，融資規(guī)模近千億元。

但2009年底出臺的一系列政策，使得房企的上市融資以及IPO遭遇了較高的門檻，政策關(guān)卡收緊，使得上市融資在2010年成為不可能實(shí)現(xiàn)的計(jì)劃，萬科、招商、世茂等多家房企之后在2010年陸續(xù)擱置了融資計(jì)劃。

(作者：張曉蕊)