（一）評(píng)估方法的選擇

在選擇評(píng)估方法時(shí)，主要依據(jù)如下兩方面情況：

1．各種估價(jià)方法的適用范圍。

2．估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等。

（二）運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算

依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果，還不足以令人信眼，因此，在估價(jià)作業(yè)上一般不作為較終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格，稱為試算價(jià)格。關(guān)于試算價(jià)格的計(jì)算過(guò)程見(jiàn)相應(yīng)的估價(jià)方法章節(jié)。

（三）調(diào)整試算價(jià)格

運(yùn)用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的，即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法，因所依據(jù)的資料不同，也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此，必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

1．調(diào)整試算價(jià)格的主要依據(jù)。試算價(jià)格之間所存在的差異，可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同，也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面：

（l）資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價(jià)格時(shí)，頭先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過(guò)程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí)，不僅要分析資料的真實(shí)性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?

（2）估價(jià)對(duì)象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。對(duì)此，一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來(lái)予以分析。

對(duì)于自用房地產(chǎn)，一般應(yīng)以比準(zhǔn)價(jià)格（按市場(chǎng)比較法估算的）或積算價(jià)格（按成本法估算的）為依據(jù)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，并作為決定較終估價(jià)額的依據(jù)。

對(duì)于收益房地產(chǎn)，一般以收益價(jià)格為主來(lái)調(diào)整，但因?yàn)樵诠浪闶找鎯r(jià)格時(shí)，即使能夠正確把握純收益，也會(huì)因?yàn)樵谫Y本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價(jià)格出現(xiàn)較大誤差，因此，對(duì)于收益房地產(chǎn)，還必須較多地斟酌比準(zhǔn)價(jià)格或積算價(jià)格來(lái)進(jìn)行調(diào)整，并以此作為決定較終估價(jià)額的基本依據(jù)。

2．調(diào)整試算價(jià)格的主要方法。調(diào)整試算價(jià)格的方法主要有三種，

（四）較終估價(jià)額的決定

在如何決定較終估價(jià)結(jié)果上，有兩種不盡相同的的意見(jiàn)：

1．以調(diào)整得出的較終估算結(jié)果為主要依據(jù)。

2．以估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)為主，參考估算結(jié)果。

我們認(rèn)為種意見(jiàn)更為合理，應(yīng)作為決定較終估價(jià)結(jié)果的主要方案。但對(duì)于比較特殊的估價(jià)活動(dòng)，有時(shí)需要估價(jià)人員更多地依賴于經(jīng)驗(yàn)來(lái)決定較終估價(jià)額。較終估價(jià)額的決定是整個(gè)估價(jià)作業(yè)的較關(guān)鍵步驟，一般應(yīng)由幾位 的估價(jià)師共同研究拍板。

六、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告

估價(jià)報(bào)告是記述評(píng)估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫(xiě)時(shí)要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡(jiǎn)明扼要、突出評(píng)估依據(jù)的原則。

（一）估價(jià)報(bào)告書(shū)的形式

估價(jià)報(bào)告書(shū)有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可根據(jù)評(píng)估活動(dòng)的具體情況靈活選用。

1．定型式估價(jià)報(bào)告書(shū)。又稱封閉式估價(jià)報(bào)告書(shū)，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按要求填寫(xiě)，不得隨意增減。其優(yōu)點(diǎn)是一般事項(xiàng)反映全面，填寫(xiě)省時(shí)省力；缺點(diǎn)是不能根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況而深入分析某些特殊事項(xiàng)。如果能針對(duì)不同的估價(jià)目的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價(jià)報(bào)告書(shū)，則可以在一定程度上彌補(bǔ)這一缺點(diǎn)。

2．自由式估價(jià)報(bào)告書(shū)。又稱開(kāi)放式估價(jià)報(bào)告書(shū)，是由估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的情況而自由撰寫(xiě)的、無(wú)一定格式的估價(jià)報(bào)告書(shū)。其優(yōu)缺點(diǎn)與定型式估價(jià)報(bào)告書(shū)恰好相反。

3．混合式估價(jià)報(bào)告書(shū)。混合式估價(jià)報(bào)告書(shū)是兼取前兩種報(bào)告書(shū)的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估價(jià)報(bào)告書(shū)。

（二）估價(jià)報(bào)告書(shū)的組成

一份完整的估價(jià)報(bào)告書(shū)通常由下述六個(gè)部分組成：

1．封面（寫(xiě)明報(bào)告名稱）。

2．目錄。

3．致委托者函。

4．估價(jià)結(jié)果報(bào)告。

5．估價(jià)分析報(bào)告（即技術(shù)報(bào)告）。

6．有關(guān)附件。

（三）估價(jià)報(bào)告書(shū)的內(nèi)容

在估價(jià)報(bào)告書(shū)中至少要記載下列事項(xiàng)：

1．委托估價(jià)者名稱。

2．受理估價(jià)者名稱。

3．估價(jià)對(duì)象概況。包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況與權(quán)利狀況。

4．估價(jià)目的。在報(bào)告書(shū)的相應(yīng)地方，應(yīng)同時(shí)說(shuō)明根據(jù)此目的在評(píng)估過(guò)程中考慮了哪些特殊事項(xiàng)。

5．估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

6．估價(jià)作業(yè)日期。

7．評(píng)估依據(jù)。

8．估價(jià)采用的方法、技術(shù)路線和測(cè)算過(guò)程。

9．估價(jià)結(jié)論。即較終估價(jià)額。

10．決定估價(jià)額的理由。

11．估價(jià)前提及估價(jià)結(jié)果的使用范圍。

12．估價(jià)人員情況。應(yīng)說(shuō)明估價(jià)人員與評(píng)估對(duì)象有無(wú)利害關(guān)系。

13．附屬資料。如評(píng)估對(duì)象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。

上述六個(gè)基本估價(jià)步驟具有明顯的階段性。明確估價(jià)的基本事項(xiàng)與擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，屬于估價(jià)的準(zhǔn)備階段；實(shí)地勘察、搜集與分析相關(guān)資料、運(yùn)用估價(jià)方法估算并決定估價(jià)權(quán)，同于估價(jià)的實(shí)施階段；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告則屬于估價(jià)的結(jié)束階段。上述三個(gè)階段、六個(gè)步驟反映了估價(jià)的主要過(guò)程。不同論著在介紹估價(jià)程序時(shí)往往存在著某些差異，但異點(diǎn)不是發(fā)議在上述六個(gè)基本步驟上，而是由于闡述問(wèn)題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此，估價(jià)的基本程序是相同的?！　　　　?