2010年公積金也和銀行信貸一樣成為了調控的利器。2010年11月4日，住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)通知，規(guī)定套住房公積金個人住房貸款頭付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于同期頭套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍。

11月29日北京細則隨之落地，北京市公積金實際操作中根據“認房又認貸”的標準，意味著若有過購房記錄，即便將家庭名下先進一套住房賣掉使用公積金貸款購購二套房時，無論其之前是貸款還是全款，只要賣掉的房屋面積超出人均居住面積28.81平方米，也將無法使用公積金貸款。

實際上，從2010年5月開始，北京公積金貸款就已在操作中對套房貸款提高頭付款比例，但并未出現“套房，無法使用公積金貸款”的規(guī)定。

2010年，公積金房貸不斷加強對貸款人士的條件限制，且加息兩次，在實際執(zhí)行上也未有地從緊，相當部分申請公積金貸款的人士被拒簽。

二手房經紀機構估計，在實際交易過程中，公積金貸款購房比例約占總貸款人群的四成，而使用公積金購購套房比重約占使用公積金貸款人數的40%。新政出臺使得相當大部分人不得不使用全款或轉而申請利率更高的銀行二套房房貸。

但據記者了解，上個星期，相關部門對北京市市管公積金關于二套房的認定有了新的口頭意見，即過去無論是貸款還是全款購過房子，只要現在名下沒有房產，就可以再次申請住房公積金貸款，這一規(guī)定對套房的認定有了本質的區(qū)別。和過去相比，對改善性需求的“一刀切”政策有了變化。新規(guī)定將在2011年執(zhí)行。

實際操作中，已有將原來住房賣掉后符合新的口頭規(guī)定的人士從公積金申請房貸并獲批。

房地產專業(yè)貸款服務機構偉嘉安捷認為，公積金剛出政策的時候是比較嚴格的，而且有一定不合理性。將來還會隨著實際情況有所修改。也有業(yè)內人士認為，北京市市管公積金政策的“松口”，或許意味著銀行房貸政策也會隨之逐步寬松。

限購令“堵不住”上漲的房價

漸去的2010年，被經濟學家視為宏觀政策主導的一年。這對于中國的房地產市場而言，尤甚。

但在國家統(tǒng)計局2010年初至11月的全國70大中城市房價統(tǒng)計中，沒有任何一個月出現價格下行。即便是在政策集中釋放的4月-5月份。

造成這個事實的背后關鍵之一便是房地產業(yè)的“支柱地位”。

一些觀點認為，房地產業(yè)的上下游以及橫向產業(yè)鏈涉及50余個行業(yè)，能創(chuàng)造大量就業(yè)崗位，帶動客觀的國內生產總值，在國民經濟發(fā)展中能力強，功勞大。

目前，房地產投資占我國固定資產投資的比重已經接近20%，占GDP的比重接近10%。個別地區(qū)這一比例更高，有些城市甚至把房地產當做地方政府的經濟命脈。

盡管有人不斷提出尖銳的批評，并建議將房地產業(yè)“剔除出支柱產業(yè)”行列。但這樣的批評聲音，總顯渺小。

“土地財政”很難改

盡管在“十二五”規(guī)劃中，沒有明確將房地產表述為“支柱產業(yè)”，但其作為支柱產業(yè)的地位在相當長時間內仍難動搖。特別是在寬松貨幣政策 漸退的2011年，為保增長、更為保民生，仍不得不延續(xù)擴張性的財政政策。各級政府財政或將面臨巨大壓力，經濟增長和財政增收仍需房地產支持。房地產業(yè)恐難被推下“神壇”。

據北京市土地整理儲備截至12月23日的數據統(tǒng)計，2010年北京土地市場成交的經營性用地和工業(yè)用地共計252塊，土地出讓金累計1516.5832億元，是2009年全年的163.4%。

　另據來自中原地產的統(tǒng)計認為，截至12月16日，在中原監(jiān)測的12個城市中，上海2010年土地出讓金收入已達到1417億元。這一數據，環(huán)比2009年全年上海的土地出讓金收入1025.28億元上漲達40%。

此外，2010年12月，受到歲末因素影響全國各地出現不同量級“地王”。這些均說明，在現行的稅費政策下，房地產業(yè)帶來的如此巨大的財政收入誘惑讓地方政府難以抵擋。財政數字的滿足感不斷刺激地方政府的賣地沖動。

地方政府的財政收入命脈被掌握在土地手中，這便推高了地價并造出了一個個地王，地價的不斷攀升和房地產稅費過高都在一定程度上助推了房價的飆升，而房地產稅費較終會轉化為商品房成本，由購房者購單。同時又反作用于房價，形成新的房地產泡沫。

盡管2010年末國土資源部副部長贠小蘇認為房地產業(yè)是重要的基礎產業(yè)，而不應成為重要的經濟支柱產業(yè)。但學者分析，由于集中的財政權力形態(tài)基本難以在2011年改變，因此“土地財政”的困境亦不會發(fā)生根本變化，意即高房價不會松動。

下一步調控很難猜

2010年末，分析師們都在預測2011年的樓市政策。很多人認為，中國未來的調控將趨向于常態(tài)。這或許意味著中國一線城市的房地產住宅價格將難以出現過于迅猛的漲幅。

一些證券公司研究認為，2011年房地產調控以“鞏固”為主，保障房和房產稅或是未來調控的主要方向。肇始自2010年初的調控或屬于長期性制度性安排，不排除階段性放松可能。從本輪調控發(fā)生的時代背景及方式上看，政府或許希望借助此輪調控來實現經濟結構調整的可能。因為宏觀經濟面臨諸多不確定性，經濟增長和財政增收仍需地產支持。因此地產調控的底線是“不能傷及經濟”。若“情況出現變化”，政策也可能作出改變。

鏈家地產副總裁林倩認為，2010年備受打擊的投機和投資性需求或持續(xù)受到“限購令”影響難以出現報復性反彈。由此差異信貸手段或許不會再被使用。轉而出現的可能是房產稅以及其他房地產行業(yè)政策。

幾乎所有分析師都認為，影響2011年房地產市場較重要的因素依舊是貨幣政策。經濟工作會議顯示，未來中國將實行穩(wěn)健的貨幣政策。而后，央行對此解釋稱以M2（廣義貨幣）為主的貨幣供應總量增長，應降至以往穩(wěn)健貨幣政策階段的一般水平，而貨幣供給總量回歸常態(tài)是明年貨幣政策較主要的任務。

貨幣政策更加謹慎，而房地產業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對外部融資尤其是銀行信貸資金依賴性較強。貨幣政策的松與緊，直接影響房地產業(yè)資金面。

不過，略顯收緊的貨幣政策，以及未來或將全國鋪開的房產稅，到底能對2011年房價帶來多少抑制作用，無人能預見。

房企資金鏈很難卡

自房地產宏觀調控以來，一些分析人士及業(yè)內人士認為，國家能否用調控手段收緊房企流動性 ，導致其降價銷售，是衡量調控成功與否的關鍵。

其實，房地產業(yè)的資金鏈并沒有想象中的那么緊張。以2010年A股上市公司三季度財報來看，房地產上市公司現金流狀況仍然安全，截至9月末，上市公司手持貨幣現金環(huán)比二季度末上升8%，現金和流動負債 的比率由中期的35.3%下降至34.8%；凈負債率由中期的58.8%上升至60.5%，長債比例進一步提升，資產整體安全度仍較高。

易居中國房地產研究院綜合研究所所長楊紅旭撰文認為，2010年1月M1（狹義貨幣 ）增幅高達39%，是近十幾年來的歷史高值，說明流動性極度泛濫，其后增幅持續(xù)回落，11月已回落到22%，但依然超過近十年來約18%的歷史均值，所以說流動性依然充裕，這是促使資產價格上漲的重要推力。

而由于貨幣供應不會在2011年短時間就出現迅速回落，因此流動性較為寬松的宏觀環(huán)境 將繼續(xù)存在。

此外，來自國家統(tǒng)計局的數據顯示，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源63220億元，同比增長31.2%。其中，國內貸款 11245億元，增長25.0%；利用外資 656億元，增長59.0%；自籌資金23806億元，增長49.6%；其他資金27513億元，增長20.4%。在其他資金中，定金及預收款15935億元，增長19.4%；個人按揭貸款7937億元，增長13.2%。

由此可見，開發(fā)商利用外資融資以及自籌資金增幅不斷擴大。這從一定程度上降低了房企對銀行信貸的依賴程度。

剛性需求很難減

從市場博弈形勢判斷，受控于城鎮(zhèn)化進程、居民收入水平提高等因素控制的房產剛性需求將穩(wěn)定增長。

在2011年，隨著居民收入的不斷提高，大量的資金繼續(xù)導入投資渠道。在國內投資途徑不暢、銀行實際負利率的情況下，大多數居民都有投資房地產市場的傾向，不管他們是否擁有實力。

同時，隨著中國城鎮(zhèn)化 進程不斷推進，越來越多的農村人口被城市化為“城里人”。大量的舊城改造和房屋拆遷造就了更多的新剛需，這些人必然要求擁有屬于自己的房屋財產。

鏈家地產副總裁林倩對《中國經濟周刊》置評說，縱向比較中國的四個一線城市，其中北京的投資和投機性需求相較于其他三個弱小一些?！拔艺J為現在各個城市的限購政策還在慢慢釋放效力。那么這就導致購購力主要集中于剛性需求?！?p>甚至有業(yè)內人士認為，2011年不管中國出現多少套新增住房，剛性需求依然會隨著人口總數不斷增加而增加，高房價必將繼續(xù)上漲。

而記者采訪中發(fā)現，眾多業(yè)內人士認為，導致2011年房價上行的較重要因素則是通脹。

2010年的通脹味道，伴隨著被游資戲謔過的瓜果蔬菜被一同端上餐桌。這一年，從綠豆開始，所有的農產品都開始進入價格上升通道。盡管國家出動政府干預手段，但是這并未能消除民眾通脹預期的增強。

有關部門預計，2011年CPI升幅目標約在4%。多數市場機構也同意這一預估。

在如此高的通脹預期之下，銀行實際負利率難以吸引社會閑散資金，而并不完善的股票市場亦讓公眾難以完全信任。普通民眾在金融市場中屢屢挫敗，房地產無疑成為較為普及、較為穩(wěn)妥的投資方向之一。

房地產“經濟支柱產業(yè)地位”不動搖，流動性充足，剛性需求穩(wěn)定增長，投資和投機性需求長期存在……2011年，中國房價向上還是向下，答案近乎明確。

　2011房勢大猜想問卷

答題人：

萬科集團副總裁 毛大慶

一線城市的房價將：

A明顯上升B 小幅上升C與2010年基本持平

國家還將出臺哪些新的調控措施？

A 更加嚴格的差別化信貸措施B房地產稅和物業(yè)稅 C其他宏觀手段

房地產企業(yè)的資金鏈將會：

A資金充沛B 資金緊張C正常

一線城市二手房市場價格將：

A明顯上升B 小幅上升C與2010年基本持平

影響房地產市場的較重要因素是：

A 貨幣政策B實體經濟恢復 C產業(yè)遏制政策 D保障性住房建設

國家能否完成保障性住宅建設目標？

A 可以B不能 C某些地方可以完成

房地產

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