兩會剛結(jié)束不久，3月17日一大波房地產(chǎn)市場調(diào)控政策來襲，先是北京出臺限購，隨后短短幾個 內(nèi)，石家莊、鄭州、廣州等城市，相繼公布政策，并于3月18日開始施行。

一線城市認(rèn)房又認(rèn)貸全面實施

*新出臺的北京房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。”

晚間，廣州隨即出臺調(diào)控政策，非本地戶籍居民購房資格由3年社保升至5年;二套房資格認(rèn)定一樣遵循“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)則;單身人士限購1套住房。

隨著北京和廣州宣布房地產(chǎn)新政，自此北上廣深一線城市全面實施“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。而此次政策與去年上海1128政策在內(nèi)容上相似度較高，以提升購房門檻及增漲首付為主要政策內(nèi)容。從上海成交量情況來看，自新政前受房價漲幅影響，自8月起成交量就有所回落，新政后，上海成交量始終處于低位。

數(shù)據(jù)研究院表示，根據(jù)房多多市場監(jiān)測結(jié)果來看，除成交量變化外，上海市場成交結(jié)構(gòu)也同樣發(fā)生改變，目前上海市場成交主力為剛需樓盤，且成交圍繞在嘉定、南匯、松江等區(qū)域。此次新政出臺，對于北京及廣州，同樣可能出現(xiàn)未來剛需為成交主力的情況出現(xiàn)。

易居研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，限購城市加碼，數(shù)量增多，說明兩會后樓市政策依然會對熱點城市采取比較嚴(yán)厲的管控做法，后續(xù)不排除采取市區(qū)郊區(qū)不同等限購做法出現(xiàn)。

環(huán)一線城市“限購圈”開啟

自2月28日以來，19天內(nèi)共計有17個限購城市，這也是繼去年十月后，又一次“政策潮”，與去年的政策潮相比，此次新政出臺城市的布局更為明確。除了“認(rèn)房又認(rèn)貸”的一線城市調(diào)控政策外，此輪政策還包含了河北涿州、保定、張家口、石家莊等環(huán)北京周邊城市，以及嘉善等環(huán)上海區(qū)域。

剛剛結(jié)束的“兩會”政府工作報告中， 總理也曾表示，將對房地產(chǎn)市場采取“因城施策”。因此，這輪對于環(huán)一線城市的限購并非意料之外。在過去兩年中，由于一線城市房價逐漸升高及后來的限購等原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場購買力外溢作用明顯，周邊城市房產(chǎn)熱，出現(xiàn)房價上升等現(xiàn)象。以嘉善為例，作為距離上海*近的縣，受到上海住房購買力外溢等因素影響，購房熱點區(qū)域主要集中在羅星街道和大云街道等高鐵新城核心區(qū)域，而據(jù)瑞銀房地產(chǎn)研究報告顯示，在其監(jiān)控的城市中，有很多南部和東部地區(qū)的三線城市房地產(chǎn)庫存銷售比已經(jīng)低于12個月的均值。

數(shù)據(jù)研究院認(rèn)為，此次政策從內(nèi)容上看是基于以剛需為主要導(dǎo)向，再一次明確之前總書記提出的房屋居住屬性，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控應(yīng)是出于讓房地產(chǎn)平穩(wěn)成長的考量。

政經(jīng)濟學(xué)家、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟研究主任李稻葵則認(rèn)為，本輪新政屬于預(yù)防性，與去年新政目的不同，去年調(diào)控政策出臺前提為20個熱點城市已經(jīng)房價出現(xiàn)上升，其主要目的為遏制房價繼續(xù)上漲，為事后出的限購政策，此次尚未形成大漲，事先出臺限購政策，主要是防止在未來幾個月，再出一輪新的房地產(chǎn)上漲。

二手房成交量受限差別化政策是關(guān)鍵

此輪限購政策中信貸政策是，北京提出“認(rèn)房又認(rèn)貸”，且暫停發(fā)放25年以上的個人貸款，廣州公積金發(fā)布新政，規(guī)定無住房貸款結(jié)清首付也要4成，外加上此前的深圳、上海兩個一線城市以及合肥、廈門、南京、蘇州、南昌5個二線城市，出臺了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，而信貸政策對于樓市成交量有著直接影響。

北上廣深一線城市在多年前就實現(xiàn)了一二手倒掛，此次“認(rèn)房又認(rèn)貸”新政的出臺影響*大的就是二手房市場。此前，北京曾出臺類似政策，結(jié)束了北京連續(xù)13個月市場上行的態(tài)勢，此后近10個月時間處于交易量萎縮狀態(tài)。而由于二手房交易涉及的稅費等費用高于新房交易費用，因為在提高首付及貸款量時，也很有可能影響到施政二線城市。

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