“對(duì)于未來(lái)收入預(yù)期較高，但現(xiàn)實(shí)支付能力較差的置業(yè)群體，比如走上工作崗位不久的大學(xué)生，他們通過(guò)住房擔(dān)保可以降低頭付比例，獲得利率優(yōu)惠，使這一群體實(shí)現(xiàn)提前購(gòu)房。此舉對(duì)于穩(wěn)定住房市場(chǎng)及拉動(dòng)內(nèi)需都有好處。”3月16日，

社科院金融研究所房地產(chǎn)研究副主任尹中立對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者如是說(shuō)。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部課題《完善住房擔(dān)保體系，確保住房市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展》的建議，未來(lái)政府可借助住房置業(yè)擔(dān)保這一市場(chǎng)化手段，針對(duì)那些既不符合廉租房保障范圍、又難以支付商品住宅價(jià)格的“夾心層”，降低其購(gòu)房時(shí)的頭付標(biāo)準(zhǔn)和購(gòu)房利率優(yōu)惠，由此可撬動(dòng)住房消費(fèi)與投資13000億元。

十年發(fā)展瓶頸

與公積金配套推出，住房擔(dān)保誕生于十年前。但是，業(yè)內(nèi)人士形容這一制度“既沒(méi)有找到市場(chǎng)的定位，也沒(méi)有找到政策的定位”。規(guī)模和資金機(jī)制成為住房置業(yè)擔(dān)保制度發(fā)展的制約，政策優(yōu)惠的缺失則將其推向可有可無(wú)的尷尬境地。

而作為住房保障的重要配套之一，目前我國(guó)雖在部分城市成立了政府背景的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，但性質(zhì)和作用尚不明確，市場(chǎng)定位尷尬。

地產(chǎn)金融 人士指出，業(yè)務(wù)量是購(gòu)房擔(dān)保業(yè)發(fā)展的瓶頸。十年來(lái)，除了少數(shù)城市如北京、上海、天津的住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量很大，經(jīng)營(yíng)狀況比較好之外，全國(guó)大多數(shù)住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)的生存狀況都不好。“有的是本地的住房公積金機(jī)構(gòu)不太愿意跟他們做這種業(yè)務(wù)。還有一些城市，公積金業(yè)務(wù)的量就非常小，使得住房擔(dān)保業(yè)務(wù)難以為繼?！?

尹中立介紹，按照《公積金管理?xiàng)l例》的規(guī)定，公積金管理是事業(yè)單位編制，如果要把公積金看作一個(gè)“基金”，公積金管理就是基金“托管人”，需要找一個(gè)“管理人”，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)就充當(dāng)著公積金管理人的角色，但有關(guān)住房置業(yè)擔(dān)保的政策法規(guī)對(duì)此并沒(méi)有明確強(qiáng)調(diào)。

同時(shí)，作為擔(dān)保機(jī)構(gòu)，住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的能力直接與其自有資本金相掛鉤，但由于該行業(yè)的定位存在問(wèn)題，當(dāng)初的出資基本是一次性的，同時(shí)由于沒(méi)有得到政府的重視和政策優(yōu)惠，很難吸引社會(huì)資本進(jìn)入，也就沒(méi)有形成可持續(xù)的資本補(bǔ)償機(jī)制，結(jié)果形成了“資本金嚴(yán)重不足、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低下”的不良形象。

“缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制?！币辛⒈硎?，由于現(xiàn)有住房置業(yè)擔(dān)保公司主要是以地域界限劃分經(jīng)營(yíng)范圍的行業(yè)格局，每家住房置業(yè)擔(dān)保公司只是在注冊(cè)地開(kāi)展業(yè)務(wù)，容易受到區(qū)域性房地產(chǎn)金融市場(chǎng)波動(dòng)影響，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中。

業(yè)內(nèi)人士指出，自《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》以來(lái)，全國(guó)各地已經(jīng)成立置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)累計(jì)達(dá)70多家，大部分屬于中小規(guī)模，其中1000萬(wàn)—5000萬(wàn)之間的公司占比約為80.77%。按照現(xiàn)行的擔(dān)保余額不得高于注冊(cè)資本金30倍的限制，目前業(yè)內(nèi)的天津市津房置業(yè)擔(dān)保股份有限公司只能為大約195億元的貸款提供貸款，而達(dá)到這個(gè)規(guī)模的全國(guó)僅天津、上海兩家。

發(fā)展契機(jī)到來(lái)

從去年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就面臨巨大的存貨壓力，與此同時(shí)，保障性住房躍進(jìn)式投資，在未來(lái)三年，將產(chǎn)生990萬(wàn)套的住房供應(yīng)。面對(duì)龐大的存量和增量，如何讓更多的人群具備購(gòu)購(gòu)能力，釋放住房消費(fèi)，不僅關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)筑底回升，也關(guān)乎住房民生和社會(huì)福利。

“住房擔(dān)保業(yè)被政府關(guān)注往往是在市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，時(shí)下正逢金融危機(jī)，也正是房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系完善的重要契機(jī)?！币辛⒈硎?，“無(wú)論歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，還是發(fā)展中國(guó)家，都有專(zhuān)門(mén)的政策性住房金融機(jī)構(gòu)，支持中低收入家庭購(gòu)購(gòu)自住住房?！?

近年來(lái)，貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策要求，對(duì)貸款比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，制定了較為嚴(yán)格的貸款審查標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程，這些措施較為有效地防范了風(fēng)險(xiǎn)，但客觀上提高了中低收入家庭獲得貸款的門(mén)檻，造成了對(duì)中低收入居民貸款供應(yīng)不足。

“以前，房貸在銀行是優(yōu)質(zhì)貸款。隨著保障房建設(shè)的鋪開(kāi)，很多中低收入的人需要解決住房問(wèn)題。廉租房能解決的畢竟只是很少一部分人，還有相當(dāng)一部分人需要購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。這一部分中低收入群體在申請(qǐng)住房貸款時(shí)對(duì)住房擔(dān)保的需求將會(huì)有所增加。”財(cái)經(jīng)大學(xué)郭田勇教授表示。

有專(zhuān)家指出，就目前而言，住房擔(dān)保制度破題，改革公積金投向是一個(gè)突破口。2008年全國(guó)住房公積金繳納規(guī)模達(dá)到了2.02萬(wàn)億元，閑置公積金高達(dá)6000億元。“現(xiàn)在申請(qǐng)公積金貸款需交納一定比例的擔(dān)保費(fèi)用，但商貸利率打七折后，公積金貸款和按揭貸款的利差已經(jīng)非常接近，只有0.24%。我們也想要給購(gòu)房者更多的優(yōu)惠。”一家住房擔(dān)保公司負(fù)責(zé)人表示。

撬動(dòng)金融杠桿

根據(jù)研究者的建議，住房擔(dān)保制度將主要針對(duì)中低收入群體設(shè)計(jì)，而所謂的夾心層的住房問(wèn)題，也將納入住房擔(dān)保的范圍。未來(lái)，住房擔(dān)保還可以衍生出相關(guān)金融工具和產(chǎn)品。

“通過(guò)扶持住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式，不僅可以提高市場(chǎng)的效率，而且維護(hù)了市場(chǎng)的公平?！币辛⒈硎荆诮?jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)的撬動(dòng)作用應(yīng)得到放大。

建設(shè)部一位內(nèi)部人士也表示，政府在通過(guò)擔(dān)保對(duì)中低收入家庭提供支持，既有利于在住房抵押貸款領(lǐng)域有效發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，又能發(fā)揮政府調(diào)節(jié)對(duì)市場(chǎng)失靈的彌補(bǔ)作用。而且，政府實(shí)現(xiàn)上述政策目標(biāo)的成本非常低。

基于這樣的背景，關(guān)于住房擔(dān)保制度的課題明確提出“應(yīng)該將住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)確定為政策性住房金融機(jī)構(gòu)”，并與住房公積金一起成為中國(guó)政策性住房金融體系的主要組成部分。

如果能夠?qū)崿F(xiàn)向政策性住房擔(dān)保轉(zhuǎn)變，住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以提供擔(dān)保的方式，用更低的頭付、固定且優(yōu)惠的利率，幫助暫時(shí)不符合貸款條件，但有穩(wěn)定職業(yè)和收入來(lái)源的購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)貸款購(gòu)房。北京市住房貸款擔(dān)保汪為民表示，“而擔(dān)保機(jī)構(gòu)也會(huì)利用自身專(zhuān)業(yè)水平，協(xié)助評(píng)估審查貸款客戶資質(zhì)及風(fēng)險(xiǎn)?！?

課題建議，財(cái)政頭先拿出100億元成立住房置業(yè)再擔(dān)保公司，以增加住房置業(yè)擔(dān)保行業(yè)抗系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，再通過(guò)稅收優(yōu)惠和政策扶持，吸引地方財(cái)政及社會(huì)資本補(bǔ)充100億元，加上行業(yè)現(xiàn)有約100億元的規(guī)模，將我國(guó)住房擔(dān)保行業(yè)的資本實(shí)力充實(shí)到300億元。“在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)要發(fā)揮住房置業(yè)擔(dān)保的杠桿作用，按1:30的杠桿，300億元理論上可以拉動(dòng)住房消費(fèi)與投資13000億元。” （徐暢）