隨著國家住房改革制度的實(shí)施，越來越多的人購購住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)也就成為人們特別關(guān)注的市場(chǎng)。在這其中，二手房因具有交通便利、后期費(fèi)用少、配套完善等優(yōu)點(diǎn)，越來越受到人們的青睞。

　　那么，二手房的房?jī)r(jià)如何確定呢？計(jì)算方法如下：1.評(píng)估說明：①房屋折舊是指從房屋竣工后即進(jìn)入折舊期；②混合一等房屋折舊期限是50年，每年折舊率為-2%；③符合舊房特點(diǎn)的扣減為-10%；舊房特點(diǎn)是指套型落后或功能陳舊或三小(小廳、小廚、小衛(wèi))；④樓層不同的影響：

　　1層基準(zhǔn)價(jià)；2層、5層和6層為-3%；7層為-5%；3層和4層為＋3%；若是樓頂-5%；而窗朝向如無朝南外門-5%；⑤環(huán)境因素：

　　既有自然的，也有社會(huì)的。既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別扣減-5%。有省、市中小學(xué)的＋15%；⑥心理因素：人們購舊房一般有顧忌-8%；2.舉例說明：

　　張先生2000年欲購一套舊房，情況如下：房屋情況合算

　　1某住宅建成于1988年，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等；折舊率為12×（-2%)＝-24%

　　2此房位于二層(實(shí)際共7層)；樓層(2層) -3%

　　3建筑面積51平方米；

　　4地區(qū)屬二級(jí)地區(qū)；心理因素：-8%

　　5為“三小”套型；-10%

　　6朝向南北，非小區(qū)和物業(yè)管理；(-5%)＋(-5%)＝-10%

　　7屬于有中小 ；＋15%

　　8當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格為4500元／平方米

　　9舊房每平方米價(jià)格公式如下：4500元／平方米-(4500元／平方米×２4%＋4500元／平方米×１0%＋4500元／平方米×１0%＋4500元／平方米×３%＋4500元／平方米×８%- 4500元／平方米×１5%)＝4500元／平方米-(1080＋450＋450＋135＋360-675)元／平方米＝2700元／平方米

　　較后成交價(jià)格：2700元／平方米×５1平方米＝137700元 文爽

來源：大眾網(wǎng)

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