2006年春節(jié)剛過(guò)，郭延(化名)便掂量著將手中空置的一套二手房售出。郭延的這個(gè)念頭來(lái)自媒體關(guān)于廣州二手房2005年年底天河海珠區(qū)成交價(jià)上漲的新聞。2005年對(duì)于房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是政策年，意在壓制漲幅過(guò)大的房?jī)r(jià)，郭延看著這個(gè)趨勢(shì)，擔(dān)心2006年國(guó)家又將出臺(tái)打擊炒房政策，再加上現(xiàn)在的二手房均價(jià)水平已經(jīng)到達(dá)他自己的滿(mǎn)意水平，便想將位于天河?xùn)|的這套房子賣(mài)出。

　　說(shuō)到賣(mài)房，郭延對(duì)于該如何給該房子定價(jià)售出依舊模糊不清，若把價(jià)格抬得過(guò)高了，怕鮮有人問(wèn)津，但若估價(jià)過(guò)低那豈不是賺少了？郭延也想過(guò)交由房產(chǎn)中介將物業(yè)售出，但是一些不法中介勾結(jié)購(gòu)主故意壓價(jià)的做法令郭延不敢調(diào)以輕心。如何評(píng)估該房產(chǎn)的價(jià)格，這成了郭延頭痛的問(wèn)題。要解決定價(jià)問(wèn)題，郭延覺(jué)得還需自己廣泛收集資料。在大量收集賣(mài)房知識(shí)的過(guò)程中，郭延發(fā)現(xiàn)了這么個(gè)"土法子"：用房屋各個(gè)細(xì)節(jié)的價(jià)值比例對(duì)房產(chǎn)均價(jià)進(jìn)行"加減乘除"。

　　該房子是郭延在1997年購(gòu)入的，當(dāng)時(shí)正值廣州房?jī)r(jià)的高峰期，購(gòu)入價(jià)為82萬(wàn)，本打算趁著樓市的熱潮賺上三五斗。無(wú)奈在房子購(gòu)入的年廣州房?jī)r(jià)便走向"下坡路"，直到2004年初才止跌回暖，炒房的目的沒(méi)有達(dá)到，該房子一直作為出租用途。

　　要拿回9年前的價(jià)格那并不可能，但由于該二手房位于天河?xùn)|，附近有省小學(xué)體育東小學(xué)、省一級(jí)中學(xué)華南師范大學(xué)附屬中學(xué)等，并且交通便利，生活配套也極為成熟，該商圈的商品房均價(jià)約為8000元/平方米。該地段房屋的保值能力還算比較強(qiáng)，郭延預(yù)計(jì)此時(shí)賣(mài)出該房依舊能比廣州二手房均價(jià)來(lái)得高。

　　頭先該計(jì)算的是該物業(yè)的折舊費(fèi)。房子一建好便進(jìn)入了折舊期，每年折舊2%，一共折舊五十年，郭延的房子至今有9年樓齡，這樣算下來(lái)，折舊的金額問(wèn)為：8000元×2%×9年＝1440元。

　　9年前的戶(hù)型與現(xiàn)在新房的戶(hù)型相比明顯欠缺了合理性，郭延的這套房子陽(yáng)臺(tái)、廚房和衛(wèi)生間都比較小，這也是美中不足之處。由于房屋的功能比較新商品房的低，在這點(diǎn)上得扣去10%，則為8000×10%＝800元。

　　郭延的物業(yè)所在樓房一共9層，該房子在頂層，但帶有電梯。一般按市場(chǎng)上的二手房估價(jià)，頂層的房子要再折價(jià)5%，則為8000元×5%＝400元。但現(xiàn)在廣州市面上帶電梯的二手房要比同質(zhì)量下的二手房貴500元-2000元左右，郭延的這套房子是屬于兩梯八戶(hù)，所以保守估價(jià)應(yīng)該在折舊后添上500元左右。

　　當(dāng)時(shí)郭延在選擇該房子的時(shí)候，由于南向房屋的窗戶(hù)是朝著馬路，這樣噪音和灰塵比較大，但朝小區(qū)內(nèi)的房屋是東西朝向，雖然日照比較強(qiáng)烈，但是郭延考慮到居住的舒適性和安靜便選擇了東西朝向的單元，但在二手房估價(jià)時(shí)，沒(méi)有南向開(kāi)窗的房子需扣減5%的價(jià)格，則扣除了8000×5%＝400元。

　　天河區(qū)可以說(shuō)是僅次于越秀區(qū)(包括東山區(qū))的教育強(qiáng)區(qū)，強(qiáng)勢(shì)的教育實(shí)力為天河的樓價(jià)增添了不少保值的元素，郭延當(dāng)時(shí)選擇該物業(yè)的時(shí)候也考慮到此因素。由于該房屋位于中小 域，便應(yīng)該加上15%的價(jià)值，則為：8000元×15%＝1200元。

　　但是二手房購(gòu)賣(mài)也需考慮到購(gòu)家的心理因素，由于習(xí)慣性因素，對(duì)于購(gòu)舊房需折舊8%左右，因?yàn)樵诖嘶A(chǔ)上，該物業(yè)還需折價(jià)：8000×8%＝640元。

　　該物業(yè)有小區(qū)配置，并且樓下有保安，從這點(diǎn)上看便無(wú)需再?gòu)奈飿I(yè)管理方面折舊了。郭延這么一粗略計(jì)算，大約現(xiàn)在該套房屋的價(jià)格為：

　　8000元-1440元-800元-400元＋500-400元＋1200元-640元＝6020元/平方米。

　　但是，郭延也明白，在二手房交易時(shí)，由于購(gòu)賣(mài)雙方的角度和心態(tài)各異，作為賣(mài)方總會(huì)拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)類(lèi)比，開(kāi)價(jià)與商品房差價(jià)不大；而購(gòu)方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)"舊"字，結(jié)果往往是購(gòu)賣(mài)雙方提出的價(jià)格相差懸殊，成交存在問(wèn)題。再者，再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。

　　而在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境若遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。按照這些計(jì)算公式算出來(lái)的，也只能當(dāng)成市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，較終樓價(jià)的定位還需從上述這些社會(huì)環(huán)境和自然環(huán)境等因素考慮。

　　但是，站在市場(chǎng)的角度，以房屋的市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，以供求關(guān)系為參考，具體分析測(cè)算，二手房的價(jià)格還是有規(guī)律可循的，郭延的計(jì)算方法便是二手房的較基本估計(jì)。想將手中二手房放盤(pán)的你，或者也可以參照上述的方法計(jì)算下你的物業(yè)值幾何。

項(xiàng)目

樓齡折舊

屋內(nèi)結(jié)構(gòu)

樓層

朝向

教育區(qū)域

電梯

小區(qū)配套

物業(yè)管理

購(gòu)家心理

比例

每年－2%

房屋功能低－10%

頂樓－5%，次底層與次頂層－3%，中間層＋3%

朝向價(jià)值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無(wú)南向窗戶(hù)則－5%

有中小學(xué)＋15%

有電梯的二手房相對(duì)同質(zhì)量樓盤(pán)多500－2000元/平方米

無(wú)小區(qū)配套則－5%

無(wú)物業(yè)管理則－5%

舊房－8%

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