我的公房值多少錢？

　　今年，北京房地產二級市場的利好政策不斷出臺，市場走勢漸好，有越來越多的人想將自己手中的已購公房出售。但大多數業(yè)主對二手房市場不了解，在賣房時就免不了擔心：價格高了，不好賣；價格低了，自己又吃虧……

　　據“鏈家·寶業(yè)”有關人員介紹，確定房屋市場價格一般有兩種方法，一種是市場比較法，另一種是成本法。通常，如果所出售的房地產周邊有較多類似的房地產出售，可以選

　　用市場比較法來進行估價；反之，如果所出售的房地產周邊從來沒有或很少有成交案例發(fā)生，那么就較適合采用成本法來估價。

　　六大因素影響房屋售價

　　市場比較法是指將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。在市場比較法估價中，需要對交易情況、交易日期、房地產狀況進行修正。

　　“鏈家·寶業(yè)”通過對大量成交的已購公房案例進行分析研究后認為，需要修正的主要因素有房屋位置、建筑年代、樓層、朝向、裝修、供暖及燃氣等六方面。它們各自的修正百分數如下：

　　1.位置：0-3%(如果是在同一小區(qū)，修正系數為0。如果待估價房屋有更好的位置、交通、購物休閑環(huán)境等，則可選取1%-3%的修正百分數)；

　　2.建筑年代的相對折舊：1%(在實際的估價中，年折舊率是按2%計算，但建筑年代對已購公房的實際影響并沒有那么大，所以每年的相對折舊按1%計算較為適合)；

　　3.樓層：一層為-2%；二層為0，三、四層為2%，五層為1%，頂層為-2%；高層：一層為-3%；二層為-2%，三層為-1%，四、五層為0，六層及六層以上為1%，頂層為-3%；

　　4.朝向(以兩個窗口朝向為準，如果窗口多于兩個，選較好的兩個為準)：東向為0%，南向為＋2%，西向為-1%，北向-2%。

　　5.裝修：精裝修且在3年以內的為＋3%，3年以上的為0%。

　　6.暖氣和燃氣：有暖氣和燃氣為0%，單氣為-2%。

　　而類似房地產的成交價格可以看各中介公司在報紙上刊登你待售房屋周邊的房屋售價，然后再打電話到中介公司詢問該房屋的具體情況；或者是假裝成二手房的購購者向各中介公司咨詢購購你待售房產周邊的房屋價格，這樣就能從中介公司的專業(yè)人士口中得到較為真實的房屋價格?？傊?，市場比較法是二手房交易中較為普遍且說服力強的價格評估方法，對于老百姓來講，不用專業(yè)的計算公式便能對自己即將出售的房產進行評估。

　　三大部分構成房屋成本

　　成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以房地產價格各構成部分的累加為基礎來估算房地產價格的方法?；竟綖椋号f房地產價格＝土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊。

　　成本法的房地產各種費用構成如下：

　　1.土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本?？梢愿鶕翌C布的基準地價(以《北京市居住用途地價表》所提供的價格為準)，加上相關管理費用、投資利息、稅費及利潤來計算。通常，管理費用約占成本的2.5%-3%，投資利息約占成本的5.5%，銷售稅費約占成本的5.5%，開發(fā)利潤約為成本的15%-20%。

　　2.建筑物的重新購建成本。主要是以建安成本為基礎，再加上相關的管理費用、投資利息、稅費及利潤來計算。一般來說，多層住宅每平方米的建安成本約為1000元，高層住宅約1600元。

　　3.估算折舊。既可以通過觀察估計房屋的成新狀況，也可以根據房屋的自然壽命折舊。按照一般慣例，磚混結構住宅的自然壽命為50年，每年的折舊為2%；鋼混結構住宅為60年，年折舊為1.67%。

　　總之，業(yè)主通過運用上述兩種方法就能確定自己的房屋價格，它基本上符合市場價格。因此，業(yè)主可以放心地將房屋上市出售。“鏈家·寶業(yè)”的有關人員同時提醒各位業(yè)主，根據上面所評估出來的價格是沒有法律效力的，只能當作出售房屋時的價格參考。

　　附：北京市居住用途地價表(部分)

　　土地級別居住基準地價(樓面熟地價)各級地段所屬區(qū)域

　　一級4740-7000西單、西四、地安門、張自忠路、東四、東單、崇文門、前門、宣武門及繁華邊界路段外側地區(qū)

　　二級3800-5760二環(huán)周邊(南二環(huán)除外)及東三環(huán)北路、中路及除一級地價區(qū)外的地區(qū)及繁華邊界路段外側地區(qū)。

　　三級2730-4590南二環(huán)、西三環(huán)中路和北路、北三環(huán)、東三環(huán)南路、北四環(huán)路、中關村北大街、志新路及繁華邊界路段外側地區(qū)。

　　四級2090-36001.南三環(huán)、西三環(huán)南路和中路、西四環(huán)中路、東四環(huán)北路和中路及繁華邊界路段外側地區(qū)。2.望京地區(qū)；3.酒仙橋地區(qū)

　　五級1500-27901.北五環(huán)、東四環(huán)中路和南路、南四環(huán)、魯谷路；2.清河居住小區(qū)；3.上地高科技園區(qū)、高端軟件園區(qū)。4.北苑居住小區(qū)。

來源：北京娛樂信報

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