案例一：2000年9月28日，梁先生購購花園住房一套，總房款共計(jì)762500元。工商銀行向其提供按揭貸款610000元，期限15年。同時(shí)該房地產(chǎn)公司為梁先生按揭貸款提供連帶擔(dān)保責(zé)任。梁先生前后共支付了16萬余元按揭款。

然而， 2002年，由于意外原因梁先生無力再繼續(xù)支付按揭款， 2002年4月25日，銀行發(fā)出提前回購函，要求梁先生于2002年 5月20日前提前歸還銀行全部貸款，由于房產(chǎn)公司作為擔(dān)保單位，銀行直接從房產(chǎn)公司賬上扣收 577565.6元。

隨后房產(chǎn)公司將梁先生告上法院，要求其償付 577565.6元并賠償損失5萬元。 2002年8月28日，梁先生與該房產(chǎn)公司簽訂《以房抵債協(xié)議書》。結(jié)果，梁先生不僅用所購的新房抵了債，連已經(jīng)付出的 16萬元頭付款也收不回來，損失太大了。

案例二：市民黃先生選擇了城南一套價(jià)值40余萬元的房子作為投資，八成三十年按揭，頭付很輕松，特別是他把房子以 4000元/月租價(jià)租給了某外地單位成都辦事處后，他充分認(rèn)識(shí)到這種投資方式的可行性。于是，他又在城南和城中以按揭的方式購了兩套期房，準(zhǔn)備代理出租獲取收益。

不料，那個(gè)辦事處由于在成都開展業(yè)務(wù)不利被撤回本部，這一來，黃先生賴以還貸的租金沒有了，三套房子的月供款讓他感到了極大的壓力，前兩天，由于未按期還貸，他收到了銀行的逾期貸款催收通知書。

隨著申請(qǐng)住房按揭貸款門檻的一降再降，不少具有沖動(dòng)性購購和投資傾向的購房者出現(xiàn)了：想拿租金還貸款，做投資，但基于自身經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)等局限，對(duì)市場分析不全面，導(dǎo)致了以租養(yǎng)貸失敗。 同時(shí)，供大于求的市場使以租養(yǎng)房的收益下降。而國內(nèi)銀行未向購房者提供利率互換、利率期權(quán)等利率風(fēng)險(xiǎn)防范工具，轉(zhuǎn)按揭也只有少數(shù)銀行推出，遞轉(zhuǎn)按揭也還在設(shè)想中，這樣，貸款購購的商品房在貸款償還前轉(zhuǎn)手較難。

工商銀行的唐先生告訴筆者，購房者在申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款時(shí)，應(yīng)對(duì)自己的還貸能力慎重考慮，同時(shí)還要出具資信證明，并經(jīng)過嚴(yán)格審查。購房者因意外，如夫妻離婚、生意虧本等原因無力還貸，較好與開發(fā)商公平、友好、協(xié)商解決，像上述案例中梁先生那樣給自己造成巨大損失，實(shí)在很可惜。

因此貸款“斷供”可以考慮以下應(yīng)對(duì)辦法：

1、合同約定“有償擔(dān)?！?。 據(jù)了解，現(xiàn)在已經(jīng)有項(xiàng)目專門針對(duì)這些問題開始試行“有償擔(dān)保”，即開發(fā)商與業(yè)主在簽訂購房協(xié)議時(shí)，另立一個(gè)條款寫入合同，“甲方(開發(fā)商)為乙方(購房人)提供購房貸款擔(dān)保，如果遇到乙方還不起貸款的事實(shí)發(fā)生，甲方將按照協(xié)議從欠款之日起，乙方須每天向開發(fā)商交納擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)金，或者從欠款之日起，乙方將居住期間的房按照租金結(jié)算，從頭付款中扣除，所剩部分甲方退還給乙方……” 相比等事情發(fā)生后任開發(fā)商“宰割”的悲慘命運(yùn)，這一辦法不失為變被動(dòng)為主動(dòng)的有效方式之一。購房者可以在簽訂合同時(shí)，提前做好較壞的打算，未雨綢繆提早約定違約責(zé)任的賠付問題。購房者在辦理按揭貸款時(shí)，一般會(huì)根據(jù)自己當(dāng)時(shí)的收入情況作出貸款年限的判斷。而一旦當(dāng)自己的收入出現(xiàn)變化時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)貸款年限進(jìn)行調(diào)整。

2、調(diào)整貸款年限。筆者了解到，當(dāng)購房者的還貸能力出現(xiàn)問題時(shí)，購房者可以要求銀行調(diào)整貸款年限。比如，購房者當(dāng)時(shí)申請(qǐng)的還款期限是十年，這時(shí)候可以根據(jù)實(shí)際情況要求延長至二十年歸還；同樣的，如果購房人當(dāng)初申請(qǐng)的還款期限是二十年，爾后自己的還貸能力增強(qiáng)，即可要求銀行縮短還貸時(shí)間。不過，不論是縮短或延長貸款年限，購房者只能要求銀行變更一次。

3、轉(zhuǎn)按揭降低損失 。一直以來，轉(zhuǎn)按揭的處理被各界視為解決無力還款的較好方法。當(dāng)購房者無法再償還銀行貸款時(shí)，將自己的房子賣給有能力還款的下家，并對(duì)余下部分貸款通過銀行辦理轉(zhuǎn)按揭。這樣，購房者可以通過與下家的購賣協(xié)商，將違約可能承擔(dān)的損失降到較低?！　　　　?作者：周運(yùn)珠)