但是，目前銀行信貸已經(jīng)收縮、境外熱錢也逃離樓市以避險(xiǎn)，上半年支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖的大量資金正在逐漸退卻，民間游資卻借機(jī)興起。據(jù)了解，目前有數(shù)以千億計(jì)的天量資金在市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)，這些民間游資的進(jìn)入將穩(wěn)定市場(chǎng)還是加劇泡沫，這無疑是接下來又一輪的談資。

社會(huì)資金占房企資金53.1%

銀行信貸收緊和境外熱錢流出，在近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)中已經(jīng)有所體現(xiàn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況報(bào)告，8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源5050億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款860億元，環(huán)比減少了25%，利用外資僅25億元，環(huán)比減少33%。

而據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，在這組數(shù)據(jù)中，銀行信貸部分，即國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款之和，占總資金來源的46.7%；而社會(huì)資金部分，即企業(yè)自籌資金和定金、預(yù)付款之和，占總資金來源的53.1%，社會(huì)資金2009年頭次超過信貸資金，成為目前房地產(chǎn)來源的主要部分。

而作為社會(huì)資金的一個(gè)重要部分，民間游資越來越多地進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)。溫州一位從2002年就開始募集民間資金炒房的黃老板告訴記者：“今年僅在溫州的民間流動(dòng)社會(huì)資金大致就有6000億元，投資在房地產(chǎn)上的資本約2000多億元。”

而眼下，一股新的巨額民間資金或許也將進(jìn)入到房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。據(jù)悉，隨著產(chǎn)煤大省山西省進(jìn)行企業(yè)重組，涉及到的省內(nèi)國(guó)有、民營(yíng)、私人煤炭企業(yè)超過2200家。

經(jīng)常組織山西人各地購(gòu)房的中國(guó)代理商聯(lián)合會(huì)籌委會(huì)主任樊曉軍表示：“此次山西的煤企重組，預(yù)計(jì)所有補(bǔ)償、置換金額將達(dá)到2000億元以上，不少小礦主直接獲得股份或者是補(bǔ)償，其中的一筆補(bǔ)償高達(dá)80億元。據(jù)我們了解，大約有600億資金會(huì)用到投資房地產(chǎn)方向。”

樊曉軍告訴記者，目前山西人在房地產(chǎn)業(yè)的投資已經(jīng)開始向純商業(yè)項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)變，主要表現(xiàn)為購(gòu)購(gòu)高端商業(yè)物業(yè)以及在山西當(dāng)?shù)刈鲎≌?xiàng)目的投資開發(fā)。

煤企資金走暗道涌入房市

流入市場(chǎng)的煤企閑置資金已經(jīng)與開發(fā)商開始對(duì)接。

據(jù)記者了解，由于煤老板們本身缺乏房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在投入的資金都以短期投機(jī)投資為主，投資額都相對(duì)較小，一般在幾千萬左右，較多也不會(huì)超過1億。而合作方式一般是雙方共同成立投資公司進(jìn)行某一項(xiàng)目的具體合作。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究宏觀部主任李建偉告訴記者，大量民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在來看主要是以短期投機(jī)炒房為目的，這將快速推高樓市價(jià)格，強(qiáng)化通脹預(yù)期，加劇房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

另外，據(jù)中房集團(tuán)一項(xiàng)目投資經(jīng)理向記者介紹，目前煤企資金進(jìn)入房地產(chǎn)更常見的操作，還是通過專門的地下金融機(jī)構(gòu)，向中小房地產(chǎn)企業(yè)提供開發(fā)貸款。

“我們中小企業(yè)上市想都不敢想，貸款也入不了銀行的‘法眼’。只要能借來錢，私人錢莊、向別的企業(yè)拆借甚至不正當(dāng)手法我都會(huì)去試?！币粋€(gè)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)老板對(duì)記者坦言。

德和永道投資咨詢公司一投資經(jīng)理告訴記者，目前“地下金融”的規(guī)模約相當(dāng)于金融機(jī)構(gòu)信貸總量的十分之一，2008年約為5000億元人民幣，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)高、資金周轉(zhuǎn)快，因此其中有三分之一都投向了房地產(chǎn)行業(yè)。

以此推測(cè)，按照2009年上半年我國(guó)新增的7.37萬億信貸總額計(jì)算，或有約2000余億流入房地產(chǎn)。

“目前比較正常的借貸條件是還款利息為銀行利率的4倍-5倍，也就是12%-15%。當(dāng)然也要看雙方的關(guān)系和信譽(yù)度，低的10%還依稀可見，高的已經(jīng)達(dá)到26%?！?一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目公司找民間資本“調(diào)頭寸”的“行情”。

對(duì)此，德和永道投資咨詢公司的一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)記者表示，中小房企從地下金融機(jī)構(gòu)借“高利貸”進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)，也加高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。

事實(shí)上，早在2008年5月及2009年2月，央行就已經(jīng)對(duì)全國(guó)30個(gè)省市的地下金融活動(dòng)進(jìn)行了兩次全面調(diào)查，目的要讓地下金融露出水面，正確引導(dǎo)這部分資金做長(zhǎng)期投資，穩(wěn)定樓市和股市，對(duì)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升起積極作用。而能否盡快對(duì)地下金融進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)，尚無下文，這無疑也考驗(yàn)著金融部門的監(jiān)管能力。(董映頡)