《證券日?qǐng)?bào)》記者通過采訪多位業(yè)內(nèi)人士和專家后得知，地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈條正在漸縮漸緊，在政策和市場(chǎng)的雙重壓力下，部分地產(chǎn)開發(fā)商融資時(shí)，漸處于“四面楚歌”的危機(jī)中。

直接融資受阻、信貸縮減

“新政”為地產(chǎn)開發(fā)商“再添堵”

近期，上市房企非公開發(fā)行股票融資方案或被否定或延遲退出，甚至放棄發(fā)行。而在地產(chǎn)“新政”調(diào)控下，地方政府如上海的“滬十二條”曾經(jīng)提出將會(huì)提高預(yù)征的土地增值稅。興業(yè)證券近期一份研究報(bào)告指出：細(xì)則中提出要提高土地增值稅預(yù)征比例，若該項(xiàng)政策一旦嚴(yán)厲執(zhí)行，將從一定程度上打擊囤地行為。同時(shí)，將“對(duì)開發(fā)商的資金造成一定的壓力。”

《證券日?qǐng)?bào)》記者從北京的投資公司相關(guān)人員那里了解到，目前該公司的客戶在“市場(chǎng)和政策的壓力下”有所增多，而且這些客戶以中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。這些中小企業(yè)融資往往用于購地、開發(fā)以及股權(quán)收購等用途。記者向其詢問原因時(shí)，該名人士介紹部分是由于目前銀行信貸規(guī)模下降以及信托融資受阻所致。

華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)也提及，前三季度銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸額度基本逐步釋放，預(yù)計(jì)四季度銀行貸款將進(jìn)一步收緊。

　房價(jià)“下行”趨勢(shì)明顯

　自籌資金難解開發(fā)商資金“近渴”？

2010年4月份以來，國房景氣指數(shù)顯示房企資金來源回落持續(xù)下滑。而房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中，自籌資金所占的比例越來越高。

根據(jù)華創(chuàng)證券楊現(xiàn)領(lǐng)的介紹，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源將更多地依賴定金和預(yù)收款。如果政府啟動(dòng)預(yù)付款專項(xiàng)賬戶管理的話，再加上在目前調(diào)控的背景下，商品房成交量若呈下滑趨勢(shì)并伴隨成交量的減少，那么“開發(fā)商下面的資金來源會(huì)更加地收縮?！?p>而浙江證券較新研究報(bào)告估計(jì)，未來2-3個(gè)月商品房成交將會(huì)反復(fù)和震蕩，而其所公布的10月2日-10月8日的15個(gè)城市總成交套數(shù)和成家面積均環(huán)比下滑。從其公布數(shù)據(jù)顯示，“銀十”并未有一個(gè)良好開端。

為此，《證券日?qǐng)?bào)》記者向多位專家求證。他們表示，深圳和上海細(xì)化政策的出臺(tái)都表明此次調(diào)控日趨嚴(yán)厲，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)進(jìn)入到一個(gè)“二次調(diào)整”或是“二次觀察”的過程。而在華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)看來，在這個(gè)調(diào)整期里房價(jià)“只有下行的壓力，沒有向上的支持力”，并且相關(guān)情況將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

雖然，以往的房地產(chǎn)調(diào)控政策往往伴隨著供給的壓縮，但是這次調(diào)控政策有所不同。本次調(diào)控關(guān)注供給層面，甚至以供給為主導(dǎo)——相關(guān)保障房供應(yīng)計(jì)劃是“新政”中一大，“滬十二條”還提出要增加居住用地供應(yīng)總量。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的增加將從另一方面抑制房價(jià)在調(diào)控后的“反彈”幅度。因此，即使未來調(diào)控政策結(jié)束，亦不能保證房價(jià)會(huì)大幅反彈。存在房價(jià)中的種種不確定性，使得開發(fā)商自籌資金亦受到限制。

　信托能否成為救命稻草？

6-9月份以來，多家上市公司發(fā)布以股權(quán)質(zhì)押或是債權(quán)收購的方式將信托資金引入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。用益信托工作室分析師接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)指出，1-9月份以來投資于房地產(chǎn)行業(yè)的集合類信托產(chǎn)品共計(jì)373個(gè)，涉及資金總額1243億左右，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合類信托產(chǎn)品占全部集合類信托產(chǎn)品的50%左右。那么，是否信托資金將成為房地產(chǎn)開發(fā)商的資金提供者？

《證券日?qǐng)?bào)》記者就此問題咨詢?nèi)A創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)，他認(rèn)為信托資金未必會(huì)大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)：從整體上來看，信托融資與銀行信貸一樣，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的權(quán)衡是其主要的考慮，因此具有明顯的順周期性質(zhì)。一旦調(diào)控出現(xiàn)，在銀行信貸等其他融資額度減少的情況下，信托規(guī)模逆市增發(fā)的可能性不會(huì)太大。在他看來，隨著地產(chǎn)調(diào)控政策的強(qiáng)化，不僅銀行信貸會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行風(fēng)險(xiǎn)，信托也是一樣的。因此，信托業(yè)將會(huì)主動(dòng)地、而非被迫的去控制其發(fā)行規(guī)模?！鞍l(fā)行規(guī)模在未來幾個(gè)月或許會(huì)有一個(gè)明顯下降，下降的幅度則視地產(chǎn)行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)而定。”

這一說法得到用益信托工作室的支持。《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪用益信托工作室分析師時(shí)，該人士表示，9月份信托產(chǎn)品數(shù)量少了一些，發(fā)行45個(gè)信托產(chǎn)品，涉及金額大約為126億元?！昂颓懊鎺讉€(gè)月相比，比如7、8月份信托規(guī)模都在200個(gè)億左右……從目前掌握的情況來看，有一定的減少?！庇靡嫘磐泄ぷ魇曳治鰩煾嬖V《證券日?qǐng)?bào)》記者，如果國家調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行下去的話，即使目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品保持在一個(gè)較高的水平，出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和不確定的考慮，未來投向于房地產(chǎn)的信托產(chǎn)品的發(fā)行規(guī)模、數(shù)目或許會(huì)有所縮減。

那么，若是真如預(yù)測(cè)中開發(fā)商多條融資渠道都受到限制：諸如四季度銀行信貸縮減、信托發(fā)行規(guī)模減少，而調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)商推盤受阻，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈真的會(huì)遭遇“四面楚歌”嗎？

　民資和險(xiǎn)資，誰將拯救地產(chǎn)開發(fā)商？

華創(chuàng)證券楊現(xiàn)領(lǐng)告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者：資金的特性永遠(yuǎn)是追逐盈利，在當(dāng)前通貨膨脹預(yù)期逐步強(qiáng)化，以及投資渠道狹窄的情況下，民資或可能進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。相對(duì)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本回報(bào)率較高；而且對(duì)于其他壟斷性行業(yè)來說，資金進(jìn)入門檻較低；較后，房地產(chǎn)行業(yè)從長期角度來看，預(yù)期將是一個(gè)向上的周期。因此，民資可能成為“一個(gè)重要的潛在資金來源”。不過，民資究竟會(huì)從多大程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果，仍需拭目以待。

另外，Wind一份研究報(bào)告指出，9月初保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，有逾4500億元人民幣的資金有望進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

無論如何，房地產(chǎn)開發(fā)商日漸“干涸”的資金源頭，有待于“富氧血液”輸入。

(作者：謝 靜)