盡管房價同比高增長，依然在高位，但從環(huán)比數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策效果已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)，房價已有松動跡象。隨著調(diào)控的深入與政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)商也開始"丟掉幻想"，改變策略，如果長期制度性建設(shè)舉措能夠同時配套落實，拐點將真正到來。

在剛剛過去的一個多月內(nèi)，身處北京的劉健東接到房產(chǎn)中介打來的電話明顯多了，盡管已經(jīng)下定決心要等一段時間再購房，但在電話里，劉健東依然會仔細詢問相關(guān)位置、樓層、價格。"感覺沒怎么降啊！"這是劉健東在一番計算對比后，幾乎對所有中介人員滔滔不絕介紹過后的一個"通用"結(jié)論。

劉健東的"感覺"沒有錯。國家統(tǒng)計局給出的5月份樓市價格的變化，讓擬購房者有了一個直觀的認識。6月10日，國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)顯示，2010年5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，環(huán)比上漲0.2%。換句話說，在4月中旬國務(wù)院出臺樓市調(diào)控新政之后，全國房地產(chǎn)市場的價格與4月份基本持平。

樓市調(diào)控新政后房價因何遲遲未降？萬眾期待的樓市拐點何時到來？接受本報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家表示，盡管房價同比高增長，依然在高位，但從環(huán)比數(shù)據(jù)看，調(diào)控政策效果已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)，房價已有松動跡象。隨著調(diào)控的深入與政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)商開始"丟掉幻想"，改變策略，如果長期制度性建設(shè)舉措能夠同時配套落實，拐點將真正到來。

房價遲遲未降？

2009年12月中旬國務(wù)院發(fā)布促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的"國四條"，拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕，盡管此后一系列配套措施相繼出臺，但房價上漲的勢頭并未得以遏制。尤其是經(jīng)過今年"兩會"的短暫觀望期之后，房價再次開始走上大幅上漲的軌道。自4月中旬開始，"較為嚴厲"的房地產(chǎn)調(diào)控新政面世。以4月17日《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發(fā)布為標志，新政實施已近兩個月。 新政面世，給過熱的房地產(chǎn)市場當頭一盆冷水，部分城市市場成交量迅速跌至冰點。已有的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳等一線城市的住宅成交量同比和環(huán)比均下降6成以上甚至高達8成。不過房價的變化并不明顯。

房價遲遲未降的"事實"一披露，引起市場各方關(guān)注。不過在高同比增長的數(shù)據(jù)背后，是低環(huán)比的增長以及環(huán)比漲幅的滑落。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受采訪時分析，同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)12.4%的漲幅，原因在于去年四五月份是房價的一個相對低點。從環(huán)比的數(shù)據(jù)就可以看出，近期的調(diào)控政策效果開始逐漸顯現(xiàn)，盡管房價依然在高位，但已經(jīng)有松動跡象。

在中國銀河證券公司高端經(jīng)濟學(xué)家苑德軍看來，5月份房價同比上漲12.4%并不足以說明問題。國家統(tǒng)計局于去年同期發(fā)布的全國房地產(chǎn)市場運行情況中對當時的房地產(chǎn)市場曾做出如此評價："至2009年3月，國房景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)16個月下跌，較低點達到94.74。盡管至今已經(jīng)連續(xù)兩個月回升，但目前市場健康狀況并不令人滿意。"苑德軍因此分析，在去年五月樓市表現(xiàn)并不具有代表性的情況下，與之相比，漲幅12.4%也就不足以說明問題。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌也表達了相同的觀點。他認為，應(yīng)結(jié)合房屋交易量和房價兩組數(shù)據(jù)來判斷樓市現(xiàn)狀。顧云昌告訴記者，這兩組數(shù)據(jù)可以清晰看到樓市新政出臺以后，效果明顯，市場的觀望情緒也在蔓延，房價與4月份大體持平，說明房價上漲的勢頭明顯得到了遏制。

支撐房價遲遲沒有明顯下降的一個原因，在于此輪調(diào)控中，房地產(chǎn)商大都手中現(xiàn)金充沛。苑德軍分析，目前開發(fā)商資金充足，資金鏈沒有斷裂，所以對降價不積極，才會出現(xiàn)房價繼續(xù)上漲的情況。央行日前發(fā)布《2009年中國區(qū)域金融運行報告》顯示，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面趨寬松，全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5.7萬億元，增速比上年上升42.4個百分點，其中以定金及預(yù)收款為主的其它資金同比增長71.9%，國內(nèi)貸款同比增長48.5%，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要資金來源。

拐點何時到來

看似表面平靜的湖水，其實暗流涌動。

房地產(chǎn)市場亦然。盡管統(tǒng)計中的房價沒有出現(xiàn)明顯下降趨勢，但部分地區(qū)、部分樓盤已經(jīng)相繼開始調(diào)整價格。根據(jù)鏈家地產(chǎn)較新統(tǒng)計，5月北京二手房成交均價為每平方米18650元，環(huán)比降幅為8%左右，而5月北京新房成交價為每平方米35630元，環(huán)比下降3%左右。陳國強告訴記者，房價從過去漲到現(xiàn)在，盡管整體回落還不明顯，但不同項目已經(jīng)開始分化，有的項目價格依然在漲，有的項目價格回落或優(yōu)惠讓利，這至少說明隨著時間延續(xù)，企業(yè)開始做出策略調(diào)整，松動已經(jīng)開始。四五月份已經(jīng)是房價上漲的強弩之末，達到峰值，接下來下行的趨勢將比較明顯，三季度這一趨勢將得以確認。

近期，深圳、上海、北京三個一線城市均出現(xiàn)明顯降價的樓盤。業(yè)內(nèi)研究人士收集的三地共12個典型降價樓盤顯示，降價幅度集中在10%至20%，平均降幅約15%。此次降價樓盤多數(shù)來自萬科、保利、綠地、復(fù)地等品牌開發(fā)商，而品牌開發(fā)商重周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模式以及其示范效應(yīng)，是否能房價真正回落，是否預(yù)示樓市拐點的到來，成為關(guān)注焦點。國泰君安房地產(chǎn)研究員孫建平分析，近期部分開發(fā)商開始采取更加積極務(wù)實的定價策略，主動下調(diào)開盤定價，或?qū)υ谑垌椖窟M行各種名目的優(yōu)惠促銷。此舉表明越來越多的開發(fā)商開始"丟掉幻想"，為應(yīng)對行業(yè)下行周期做準備。

說到拐點，上一輪樓市調(diào)控時房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科的董事長王石的一番"拐點論"曾成為輿論焦點，并備受爭議。但其實，彼時王石的話有兩句，一是認可"拐點"的說法，二是中國市場非常大，各個城市不一樣，不能一概而論。那么，此次"較為嚴厲"的樓市調(diào)控政策何時能迎來樓市調(diào)控拐點？

在接受采訪時，陳國強預(yù)計，6月份全國70個大中城市房價環(huán)比由正轉(zhuǎn)負的可能性比較大。苑德軍則明確表示，樓市拐點會出現(xiàn)在今年的11月到年底這段時間。他的理由是，國家的樓市調(diào)控政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)。雖然從房價上體現(xiàn)的不是很明顯，但是可以看到整個樓市是在降溫的。

而顧云昌對此則有不同的看法，他認為樓市拐點的界定比較模糊，根據(jù)什么來判斷拐點的出現(xiàn)目前沒有定論。有人說是以房價的漲跌作為依據(jù)，也有人說是以房屋銷售量的增減作為依據(jù)，還有人說是以投資規(guī)模的擴大或者縮小作為依據(jù)，因此對拐點的判定很困難。如果是從全國大中城市樓市銷售量及房屋價格來看，其實從4月份開始就出現(xiàn)了下滑。如果從房地產(chǎn)開發(fā)的景氣指數(shù)來看，現(xiàn)在也已經(jīng)開始下降了。顧云昌表示，由于界定模糊，所以目前談拐點意義不大。

調(diào)控如何深入

樓市調(diào)控政策的效果關(guān)鍵就在于改變?nèi)藗冾A(yù)期。舉例來說，從去年到今年前四個月來看，房屋竣工面積遠遠低于銷售面積，因此供不應(yīng)求的情況是存在的。但是目前價格沒有出現(xiàn)上漲，原因就是人們的預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了改變，有一半以上的人已經(jīng)開始觀望。如果政策一旦不能持續(xù)，或者是執(zhí)行不到位，這種觀望情緒就會消失，之前被壓抑住的需求就會釋放出來。顧云昌告訴記者，如果沒有樓市調(diào)控政策的出臺，目前還會處于供不應(yīng)求階段，即便投資性需求得到抑制，自住性需求包括改善性需求到目前為止依然比較旺盛，市場能否達到供需平衡也很難說。而苑德軍則認為，目前面臨的一個問題是，地方政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策寬嚴程度存在差別。他認為，必須保持政策的統(tǒng)一性，不應(yīng)各行其是。

近日，中國指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示，2009年中國60個主要城市中多數(shù)城市土地出讓金收入增長超過了100％，地方政府土地出讓金收益大幅提高。地方政府被認為是高房價的推手。土地出讓金是地方政府的"財政"，在現(xiàn)有的考核體系下，以房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟發(fā)展成為地方官員自然而然的選擇。

經(jīng)濟利益面前，一些地方政府對樓市的調(diào)控力度有所差別。北京的地方版"國十條"中提出，本地居民以家庭為單位，每戶只能購購一套商品房。為了打擊炒房，北京市還對個人出售住房征以重稅。而除北京外，其它城市的調(diào)控措施卻略顯"溫和"，個別城市甚至提出不會對購購第三套房加以限制。作為樓市領(lǐng)跑者之一的深圳，新出臺的樓市新政更是對"一戶一房"限購令沒有涉及。

就在地方配套調(diào)控措施多以"溫和"面目出現(xiàn)時，關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控"軟著陸"甚至收手的聲音四起，但隨著近日國稅總局對加強土地增值稅清算與預(yù)征通知的出臺以及三部委對商業(yè)性個人住房貸款中套住房認定標準進行規(guī)范文件的頒布，房地產(chǎn)調(diào)控政策"繼續(xù)加碼"得到市場共識。陳國強認為，這些配套政策的陸續(xù)出臺，也澄清了此前市場輿論對部分政策的誤讀，進一步提高了調(diào)控決心沒有松動的市場預(yù)期，調(diào)控依然在收緊的軌道上進行。對于未來政策，陳國強表示，未來不一定需要出臺新的更為嚴厲的調(diào)控政策，如果前期出臺的相關(guān)政策能夠從嚴執(zhí)行、加大落實力度，足以能夠改變部分地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)仍然觀望的僥幸心態(tài)，對遏制部分城市房價過快上漲真正起到作用。

從更長遠看，房地產(chǎn)調(diào)控不僅僅應(yīng)解決短期矛盾，更需化解長期隱患，而這需要長期制度性建設(shè)舉措。對房地產(chǎn)業(yè)實施調(diào)控，目的不應(yīng)局限于打壓畸高房價，而應(yīng)徹底改變經(jīng)濟增長對于房地產(chǎn)的依賴，終結(jié)完全依賴市場解決住房問題的局面。

　(作者：楊洋 趙洋)