調(diào)控力促１０月樓市降溫

隨著９月底以來一系列調(diào)控新措施的出臺，原本被寄予厚望的１０月樓市開始降溫。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，１０月份，全國７０個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲０．２％，漲幅比上月回落０．３個百分點。與此同時，１０月份的商品房銷售也呈現(xiàn)低迷的局面，當(dāng)月全國商品房銷售面積環(huán)比９月份大幅下降１１．２％，銷售金額下降７．７％。與“金九”樓市相比，“銀十”的成色明顯不足。

“頭套房頭付提高及購房優(yōu)惠的逐步取消，導(dǎo)致房源成交類型逐漸趨向中端市場，改善性需求占比隨之上漲，使得房價依然保持了慣性上漲的趨勢?！北本┲性康禺a(chǎn)三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示。

盡管１０月相比９月在成交量上出現(xiàn)了明顯的回落，但７０個大中城市當(dāng)中依舊有將近６０個城市出現(xiàn)了房價環(huán)比上漲的情況。

張大偉表示，在日趨嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，目前依然入市的購房者以及很多持房惜售的房主都有抵御通脹的考慮，房地產(chǎn)的避險功能成為支撐價格繼續(xù)上行的重要因素。

同時，從北京等一線城市１０月房地產(chǎn)成交的具體情況來看，高端物業(yè)的成交量漲幅明顯低于其他類型的物業(yè)，這對成交均價形成了打壓。隨著各地限購令的不斷出臺，投資需求明顯萎縮，這也將繼續(xù)影響素有“投資風(fēng)向標(biāo)”之稱的高端物業(yè)的成交，從而導(dǎo)致市場整體成交價格的走低?！邦A(yù)計１１月開始，房價將進(jìn)入下調(diào)通道?！睆埓髠ケ硎?。

不過由高端物業(yè)引發(fā)的成交均價的降低是否會成為市場全面降價的開始，現(xiàn)在看依舊不明朗，對于普通購房人而言，一般性商品住宅價格的回落才有真正的意義。上海易居房地產(chǎn)綜合研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，經(jīng)測算，１－１０月份全國商品住宅成交均價上漲５．６％，證明房價仍在高位運行。

　景氣指數(shù)“異動”反映后市預(yù)期不一

雖然１０月的成交量和房價漲幅出現(xiàn)了環(huán)比的回落，但兩項反映開發(fā)企業(yè)市場預(yù)期的重要數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)了觸底反彈的現(xiàn)象。

頭先是國房景氣指數(shù)。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，１０月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為１０３．５７，比９月份提高０．０５點，比去年同期提高１．５４點。這是連續(xù)６個月回落后頭次回升。

與此同時，統(tǒng)計數(shù)據(jù)還顯示，１－１０月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資３８０７０億元，同比增長３６．５％，增幅較１－９月提高０．１個百分點。這是連續(xù)４個月持續(xù)回落后頭次小幅上升。

與４月份調(diào)控政策出臺后國房景氣指數(shù)應(yīng)聲回落不同，在９月底更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺之后，國房景氣指數(shù)卻出現(xiàn)了觸底反彈。從中不難看出９月份樓市的靚麗表現(xiàn)對開發(fā)企業(yè)的信心起到了強(qiáng)有力的支撐，加強(qiáng)了其對后市的看好。

對此楊紅旭表示，“這次上升只是微幅上升，很大程度上屬于異動。隨著新一波樓市調(diào)控的效果逐漸釋放，景氣指數(shù)仍將繼續(xù)在下行軌道中運行?！?p>對于投資的小幅上升，楊紅旭表示，自去年６月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持高位運行態(tài)勢，顯著超過全社會固定資產(chǎn)投資增速，對于國民經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用明顯，決策層暫時不會擔(dān)心調(diào)控樓市對于經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響。但是受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，接下來數(shù)月，開發(fā)商的投資熱情將會逐步降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅將轉(zhuǎn)入下行軌道，不過由于保障性住房投資規(guī)模依然較大，預(yù)期增幅下滑空間并不大。

　資金面繼續(xù)趨緊　警惕熱錢流入樓市

隨著調(diào)控的逐漸深入，尤其是部分地區(qū)陸續(xù)出臺嚴(yán)管房地產(chǎn)預(yù)售資金的措施，使得本已趨緊的開發(fā)企業(yè)資金面面臨著進(jìn)一步緊縮的憂慮。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，１－１０月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源５６９２３億元，同比增長３２．０％，增幅較１－９月降低０．５個百分點。自１－２月增幅觸頂之后，已是連續(xù)第８個月回落。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著政策的趨緊，接下來開發(fā)企業(yè)的資金來源增幅將持續(xù)收窄，開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張逐漸演變，未來開發(fā)商增加促銷行動的可能性會很大。

從月度情況來看，１０月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為６４１９億元，比９月份增加４．５％，增幅較上月降低７．４個百分點。楊紅旭表示，雖然總體而言，當(dāng)前開發(fā)企業(yè)資金面仍處于近幾年來的偏寬松狀態(tài)，但隨著銷售資金回籠不利和外部融資緊縮，預(yù)計未來半年資金來源總體呈減少趨勢。

另外，從資金來源的結(jié)構(gòu)看，自籌資金的增長率相比其他資金來源的增長率依舊處于完全優(yōu)勢，除利用外資之外，各項資金來源的增幅均呈現(xiàn)放緩態(tài)勢，尤其是國內(nèi)貸款，相比三季度２７．２％的增幅，１０月份增幅再次下降，達(dá)到２６．３％。張大偉表示，臨近年底，多數(shù)銀行年內(nèi)信貸額度已經(jīng)基本用完，這將使已受到預(yù)售資金監(jiān)管的開發(fā)商，在資金上的壓力更大，年底銷售淡季降價的趨勢將更加明顯。

除此之外，特別需要注意的是，在房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源中，１－１０月利用外資的增幅高達(dá)４３．３％，增幅大大高于前三季度２６．０％和１－８月的２３．９％的增幅。１０月一個月增加的外資高達(dá)８７億元，占到前１０個月利用外資總和的１６％以上。

楊紅旭表示，利用外資金額的突然增大既有部分企業(yè)的外資債務(wù)，也一定程度上反映出在人民幣升值的大環(huán)境下，外資進(jìn)入中國樓市的現(xiàn)實?！霸诜科筚Y金面整體趨緊的趨勢下，應(yīng)該警惕熱錢趁機(jī)涌入樓市，推高資產(chǎn)價格。”