IT、家電、房地產(chǎn)曾經(jīng)被視為中國市場化較徹底的三個(gè)領(lǐng)域，民營企業(yè)占據(jù)了主導(dǎo)地位，但從2009年開始，因?yàn)榇笮蛧笾鸩降慕槿?，房地產(chǎn)行業(yè)的格局出現(xiàn)了劇烈的變化，土地市場，在國企充滿霸氣的攻城略地下，民營企業(yè)只能步步為營；資本市場，資金雄厚的“國家隊(duì)”和捉襟見肘的“民營企業(yè)”更形成鮮明對比。一場沒有硝煙的爭奪戰(zhàn)，已經(jīng)在房地產(chǎn)市場悄然打響。

地王頻頻國企造

2010年12月16日，廣州較后一次大規(guī)模土地拍賣會上，以保利、中海為代表的房企，上演了瘋狂的搶地大戰(zhàn)。其中，國企保利連拍兩塊位于白云新城的住宅地塊，兩次刷新了廣州樓面地王紀(jì)錄，突破了2萬元/平方米，再次上演國企造地王的大戲。而當(dāng)日推出的4幅地塊，均落入國企手中。

“地王國企造”，在2009年是尋常風(fēng)景，到了2010年3月16日達(dá)到——北京只能涌現(xiàn)三個(gè)地王，全都落入央企之手。遠(yuǎn)洋拿下樓面地價(jià)為27529元/平方米的大望京村地王，中信拿下總價(jià)52.4億的亦莊地王，中國兵器裝備集團(tuán)以實(shí)際高達(dá)30197元/平方米的樓面地價(jià)拿下薊門橋地王。

彼時(shí)，剛開完全國兩會，溫總理剛表態(tài)要穩(wěn)定樓市，央企的“杰出表現(xiàn)”立刻成為舉國上下的焦點(diǎn)。幾天后，國資委表態(tài)，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一個(gè)月后，嚴(yán)厲的調(diào)控開始了。

市場普遍認(rèn)為，央企在北京一日制造仨地王直接推動(dòng)了這些措施的出臺，引發(fā)了今年這場未有的地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴。

而北京土地市場只是以央企為代表的國企在全國攻城略地的一個(gè)縮影。調(diào)控開始后，北京很快出臺了新的土地出讓辦法，現(xiàn)場競拍基本退出，取而代之的則是以評標(biāo)為主的招標(biāo)出讓。此舉大大控制了地王現(xiàn)象，但是優(yōu)質(zhì)地塊的競得者依然以國企為主。

一位民營房企負(fù)責(zé)人表示，“沒辦法，在政府主導(dǎo)的土地市場上，國企有著天然的優(yōu)勢”。

資本偏愛“國家隊(duì)”

國企的天然優(yōu)勢不僅表現(xiàn)在與政府的關(guān)系上，更表現(xiàn)在資本的偏愛上。

據(jù)記者了解，從2008年開始，非國有背景的房企在銀行信貸為主的資本市場上獲得融資就變得愈來愈困難。連萬科這樣的行業(yè)龍頭企業(yè)，都連續(xù)三年未能在資本市場融得一分錢。

上述人士告訴記者，出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，銀行更愿意貸給并不需要貸款的國企，而不愿貸給民企，但他表示很理解銀行的做法，“換了我是銀行，我也會這么選擇”。

貸款無望，不少民營企業(yè)轉(zhuǎn)向股市，但自2009年以來，國內(nèi)股市對房地產(chǎn)企業(yè)上市的申請慎之又慎，購殼曲線上市的路也異常難走。在香港上市就成為一些迫切需要擴(kuò)張的房企的獨(dú)木橋。去年年底，龍湖、恒大等優(yōu)質(zhì)民營房企在香港上市，今年11月，融創(chuàng)在香港上市。

但這并不能改變更多民營企業(yè)等米下鍋的窘境。在資本的支持下，國企和上市企業(yè)就成為土地市場的主角，中小民企只能依靠取得一些邊角地塊謀生。

“國”“民”合作之路

證大集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長戴志康曾表示，“在這一方面，國進(jìn)民退是必然的”，若干年后，中國的房地產(chǎn)商將會是各個(gè)省份、各個(gè)城市的城投公司。

戴志康的話有些完全，但國企力量滲入房地產(chǎn)行業(yè)的力度的確在逐步加大。為了生存，越來越多的民營房企選擇了與國企合作。

從2009年以來，記者注意到，地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科新增土地中，越來越多土地是和國企合作獲得的。以北京為例，從2009年以來，萬科共取得9幅土地，全部都是和中糧、金隅、五礦等國企合作獲得。而這種合作模式正在迅速蔓延，綠城、富力等民營房企也在效仿。官方說法，這種組合是資金雄厚的國企，加經(jīng)驗(yàn)豐富的民企，強(qiáng)強(qiáng)組合。而業(yè)內(nèi)私下里則稱之為“傍大款”，更為鮮明生動(dòng)地道出了這種合作的無奈。

(作者：魯歡)