廣州頭試勾地、新政細(xì)則后頭拍——荔灣芳村高爾夫球場(chǎng)兩塊靚地出讓落錘，9家房企爭(zhēng)奪，經(jīng)過近100輪舉牌，較后中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)房企以12.95億奪得兩地，溢價(jià)高達(dá)129%。

　　這次拍賣的是荔灣區(qū)芳村高爾夫球場(chǎng)A地塊和B地塊。A地塊占地面積 28122平方米，建筑面積84366平方米，掛牌起始價(jià)27966萬元，折合樓面地價(jià)3314.8元/平方米。拍賣結(jié)果是由央企中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)6.25億奪得A地塊,折合樓面價(jià)7408元/平米。B地塊占地面積37000平方米，包括AF030622、AF030623兩塊地，建筑面積分別是88896、2931平方米，掛牌起始價(jià)28529萬元，折合樓面地價(jià)3107元/平方米。較后也是被中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)6.7億奪得，折合樓面價(jià)7296元/平方米。

　　有媒體認(rèn)為從南沙區(qū)龍穴島2010NJY-2地塊、開發(fā)區(qū)KXC-J1-3地塊的流拍，到該兩塊地遭瘋搶，2010年土地市場(chǎng)的冷清一掃而空。

　　針對(duì)此次土地拍賣，合富置業(yè)頭席分析師龍斌表示，兩塊地的出讓價(jià)比預(yù)期略高，總的看競(jìng)爭(zhēng)激烈，但不失理性。得主中鐵集團(tuán)乃國(guó)企，資金實(shí)力不一般，結(jié)果會(huì)給市場(chǎng)傳達(dá)什么信息？廣州樓市目前有強(qiáng)支撐，后市看好。

　　滿堂紅研究部高端主任肖文曉表示，7000多的樓面地價(jià)，放在市場(chǎng)好的時(shí)候，大家會(huì)覺得便宜了，放在現(xiàn)在算是中規(guī)中矩，不覺得是樓市的什么強(qiáng)心針。08年調(diào)控之初，員村絹麻廠地王夠強(qiáng)力了，一樣改變不了跌勢(shì)。

　　我查了一下之前網(wǎng)上的預(yù)測(cè)，大致認(rèn)為拍賣結(jié)果會(huì)在6000-8000元/平方米。而目前該區(qū)域房?jī)r(jià)大約為13000元/平方米，有人甚至據(jù)此預(yù)測(cè)這兩幅地的住宅兩年后入市售價(jià)在1.8萬-2.1萬元/平米。

　　如果真的如此，這次拍出的地價(jià)是否太低了呢？而我比較認(rèn)同經(jīng)緯朱欣苑的判斷，她認(rèn)為該地塊樓面地價(jià)5000元/平米左右比較合理，超過7000元/平米就偏高。因?yàn)?，雖然芳村一帶目前的房?jī)r(jià)還比較高，例如廣物荔江美筑二期售價(jià)大約在13000-16000元/平米，據(jù)稱復(fù)式要2萬/平米。但陽光家緣顯示該盤一期均價(jià)為11883元/平米，已售242套、僅剩11套；二期均價(jià)15673元/平米，但僅銷售24套、還有237套未售。

　　而芳村的房?jī)r(jià)2009年以前一直在萬元以下、甚至在8000元以下徘徊，只是由于該區(qū)域樓盤少，加上近期在廣佛同城、白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈等利好推動(dòng)下，因此房?jī)r(jià)開始不斷飆升，但市場(chǎng)認(rèn)可和接受的程度并不是太高。
　　在目前新政調(diào)控的環(huán)境下，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)回落，在土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)提示周邊房?jī)r(jià)為13000元/平米左右。如果，未來房?jī)r(jià)不是走高而是走低，例如象2008年那樣芳村的房?jī)r(jià)可能只能購(gòu)到8000-10000元/平米，那7000多元的樓面地價(jià)顯然就偏高。

　　金沙洲的樓盤房?jī)r(jià)高的時(shí)候洋房可以高達(dá)15000-16000元/平米，但房?jī)r(jià)低的時(shí)候會(huì)降到6000-7000元/平米，價(jià)格變化幅度高達(dá)40%-50%。當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)8000多元/平米的地王都無法開發(fā)，其中一幅已經(jīng)被政府收回。因此，對(duì)未來房?jī)r(jià)的預(yù)期不宜過度樂觀，如果房?jī)r(jià)不是在目前的基礎(chǔ)上走高而是走低要如何應(yīng)對(duì)？

　　我也比較認(rèn)同蕭文曉的看法，的確在市場(chǎng)已經(jīng)形成整體回落態(tài)勢(shì)的情況下，個(gè)別地塊高價(jià)出讓是無法逆轉(zhuǎn)局勢(shì)的，較典型的就是恒大逆市高價(jià)拿下的員村地塊。但蕭文曉只說了市場(chǎng)好和市場(chǎng)一般的情形，認(rèn)為在現(xiàn)在看是中規(guī)中矩，不覺得是什么強(qiáng)心針。沒有說的情形是：市場(chǎng)不好或者很糟的話，這樣的地價(jià)其實(shí)是偏高的，而且就連合富的龍斌現(xiàn)在也認(rèn)為這一地價(jià)比預(yù)期略高。

　　央企高價(jià)拿地的現(xiàn)象屢見不鮮，但在市道如此明確、房?jī)r(jià)即將進(jìn)入調(diào)整階段逆市高價(jià)拿地，其精神可嘉、但市場(chǎng)的意識(shí)、把握和判斷卻難以恭維。事實(shí)上，央企、國(guó)企和房企誤判市場(chǎng)和形勢(shì)的例子也不勝枚數(shù)，是否誤判今年下半年就可見分曉。

　　不過，這次拍賣的結(jié)果對(duì)地方政府完成今年的推地任務(wù)的確是增強(qiáng)了信心，如果結(jié)果不理想穗，24條提出今年要完成出讓5平方公里住宅用地、其中2平方公里城區(qū)用地的任務(wù)就有可能受到影響。

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