面對去年房價進一步上漲，增加土地供應(yīng)、改善供需矛盾愈發(fā)成為政府管理部門的共識。但是，由于長期以來土地出讓前開發(fā)整理力度不大，大量土地以“生地”、“毛地”形式直接出讓，導(dǎo)致入市后開發(fā)周期過長，土地囤積在開發(fā)商手中，并未形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)。因此，現(xiàn)階段監(jiān)管部門把控制土地入市狀態(tài)作為調(diào)控的主要目標，如國土資源部出臺了《土地儲備管理辦法》，各地也相繼制定了相關(guān)實施辦法，從而為土地一級開發(fā)確定了政策依據(jù)。

與此同時，在地價飆漲、土地競爭激烈的情況下，開發(fā)商也感到拿地的壓力，紛紛將目光投向土地一級開發(fā)，試圖借此獲得競爭優(yōu)勢，達到曲線拿地的目的。更何況，城市化進程給土地一級開發(fā)提供了廣闊的市場空間，從事土地一級開發(fā)不僅能夠獲得相當(dāng)于開發(fā)成本一定比例的利潤，而且在許多項目中一級開發(fā)商還與政府簽訂協(xié)議，約定了土地上市后一級開發(fā)商能夠分享部分土地出讓的凈收益。

不過，正確識別土地一級開發(fā)項目的風(fēng)險也是非常重要的。據(jù)上海五合智庫顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅介紹，“掘金”土地一級開發(fā)，一要注意政策變化風(fēng)險。目前土地一級開發(fā)并沒有統(tǒng)一的規(guī)范，各地一級開發(fā)協(xié)議不盡一致，土地出讓收益分成在許多地方成為一級開發(fā)的重要利潤來源，而現(xiàn)實中往往企業(yè)分成比例過高，跟土地出讓收支管理辦法有沖突，一級開發(fā)商需要做好市場進一步規(guī)范時收益收窄的準備。

二要注意資金鏈斷裂風(fēng)險。一級開發(fā)商墊資時間比較長，融資能力是關(guān)鍵，征地、拆遷籌資是由政府還是企業(yè)解決需要考慮，企業(yè)需要根據(jù)自身的資金實力選擇融資方式，在資金獲取困難的情況下寧愿降低利潤也要由政府解決征地、拆遷階段的資金，否則項目將難以為繼。

三是注意土地出讓價格風(fēng)險。一方面，當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)過多或者房地產(chǎn)市場不景氣時，土地出讓價格過低甚至流標，都會影響一級開發(fā)商收回投資；另一方面，致力于一級市場拿地的企業(yè)會遇到土地出讓競爭激烈而自身資金實力不夠的情況。

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