作為北京地產(chǎn)走向全國(guó)的代表，陽光100置業(yè)集團(tuán)在10年中進(jìn)入了16個(gè)城市。2010年，董事長(zhǎng)易小迪認(rèn)為：二、三線市場(chǎng)已經(jīng)迎來了春天。"我們所在的城市進(jìn)入了增長(zhǎng)通道，我們所針對(duì)的客戶群進(jìn)入了增長(zhǎng)通道，客群的購(gòu)房需求在放大了。

""北京、上海等一線城市和二線城市昨天做的事情，三線城市今天也在重復(fù)。"易小迪意味深長(zhǎng)地說。

一線城市可能"疲軟"在《地產(chǎn)》對(duì)百位地產(chǎn)一線經(jīng)理人進(jìn)行的調(diào)查中，有一半以上的受訪者在2010年更看好好二、三線城市。一線城市的房?jī)r(jià)在2009年均經(jīng)歷了詭異癲狂的上漲，2010年能再次出現(xiàn)更大幅度的攀升嗎？這個(gè)幾率非常小。相對(duì)來說，二、三線城市的剛性需求依然在實(shí)實(shí)在在的增長(zhǎng)。2009年底的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制，這將給二、三線城市房地產(chǎn)帶來更大的機(jī)會(huì)。

在城市化滯后于工業(yè)化的城市，房地產(chǎn)必定在走上坡路；而當(dāng)城市化已經(jīng)完全超越產(chǎn)業(yè)需求，房地產(chǎn)比例過大之時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)下滑。易小迪在接受《地產(chǎn)》采訪時(shí)表示，2010年的房地產(chǎn)熱點(diǎn)一定會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不可能還是現(xiàn)在的一線城市和沿海城市，一定會(huì)轉(zhuǎn)移到二、三線城市和新興城市去。

"北京一手房市場(chǎng)一旦風(fēng)吹草動(dòng)，成交下降是的，一個(gè)月可以成交一萬套，也可以成交一千套；深圳開始有零成交出現(xiàn)，這個(gè)市場(chǎng)根本不真實(shí)了。高風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，有些人就是充耳不聞。"而在重慶、成都或者更低一級(jí)的城市如長(zhǎng)沙、南京與無錫，房地產(chǎn)市場(chǎng)中根本沒有太大波動(dòng)，證明真實(shí)需求還在走上坡路。"二、三線城市在完全增長(zhǎng)，無論成交面積和套數(shù)，即使成交價(jià)格還比較低，但不要緊，價(jià)格還在上升。"易小迪認(rèn)為，2010年的房地產(chǎn)政策一定是平穩(wěn)和震蕩的過程，冷熱不均。一線城市熱點(diǎn)城市有可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)疲軟，價(jià)格依然高漲，卻沒有成交量；熱點(diǎn)會(huì)走向二、三線城市，"東邊日出西邊雨"的形勢(shì)出現(xiàn)了。在這個(gè)判斷基礎(chǔ)上，陽光100可能不會(huì)再把錢投到疲軟城市上去，在地域上一定堅(jiān)持二、三線城市的成長(zhǎng)戰(zhàn)略，走有成長(zhǎng)空間的區(qū)域、恢復(fù)較快的中產(chǎn)市場(chǎng)。

歲末年初，國(guó)家在宏觀調(diào)控上的收緊已經(jīng)十分明顯，隨著整體經(jīng)濟(jì)慢慢恢復(fù)，調(diào)控政策的力度將逐漸加大。易小迪表示，"可能會(huì)有一系列的政策出來，限制高端房的購(gòu)購(gòu)，我認(rèn)為疲軟的就是熱點(diǎn)城市高端房市場(chǎng)。"2010年，地產(chǎn)商開發(fā)低端市場(chǎng)（如保障房）利潤(rùn)太小，高端市場(chǎng)可能受到政策影響而走低，"我們還是做中產(chǎn)新興白領(lǐng)的市場(chǎng)，在這個(gè)市場(chǎng)做到數(shù)一數(shù)二。"易小迪僅僅是一個(gè)代表，早在2007年的融資圈地?zé)岢敝?，長(zhǎng)三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、環(huán)渤海區(qū)域以及中西部的二、三線城市都受到了開發(fā)商的追捧。若按照建設(shè)周期，至2010年，這些土地將陸續(xù)相應(yīng)進(jìn)入開發(fā)建設(shè)及銷售階段。

中原對(duì)國(guó)內(nèi)標(biāo)桿性房企的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2008年和2009年標(biāo)桿房企在一線城市土地儲(chǔ)備的比重僅為20%左右，而在其他城市的土地儲(chǔ)備比例高達(dá)80%.相較于一線城市的住宅土地日漸稀缺而競(jìng)爭(zhēng)激烈，二、三線城市土地資源充裕，地價(jià)門檻較低，二、三線城市已經(jīng)并將繼續(xù)成為各大房企開發(fā)的。

二、三線需求不斷增長(zhǎng)事實(shí)上，多年以來，二、三線城市在全國(guó)市場(chǎng)所占比重不斷提高，而一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)市場(chǎng)中所占份額及比重已開始下降。從1998年至2009年，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重已由40%下降至15%左右，商品房銷售金額比重由20%下降至10%左右；而二、三線城市商品房銷售金額占全國(guó)的比重在2009年已達(dá)90%.北京、上海、深圳等一線城市，在2010年的狂潮中，其市場(chǎng)成交均實(shí)現(xiàn)了的增長(zhǎng)。然而，隨著房?jī)r(jià)的飆升，一線城市的剛性需求與部分改善性需求已經(jīng)受到抑制，中低收入者逐漸遠(yuǎn)離市場(chǎng)。

而在二、三線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然均出現(xiàn)了較大漲幅，但依然是比較健康的。國(guó)海證券分析師趙鐸表示，近幾年內(nèi)地省會(huì)城市GDP增速持續(xù)高于京、滬、深三大一線城市。一方面是大城市競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇和生活成本不斷提高，另一方面則是中小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)勞動(dòng)力需求增加。在這種情況下，農(nóng)村勞動(dòng)力將呈現(xiàn)頭先向中小城鎮(zhèn)集中的趨勢(shì)，因此，二、三、四線城市的購(gòu)房需求挖掘的潛力更大。

專家指出，在二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，本地居民仍然是主要購(gòu)購(gòu)力量。同時(shí)，外地投資客的進(jìn)入將刺激本地投資性需求。二、三線城市周邊區(qū)縣的富裕人群出于改善居住環(huán)境等需要以及升值預(yù)期，開始進(jìn)入城市購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)，從而帶來新的剛性需求。此外，未來二、三線城市新加入的大學(xué)畢業(yè)生也將成為內(nèi)地城市另一股剛性購(gòu)房需求的來源。

"相對(duì)于一線城市發(fā)展已較為成熟穩(wěn)定的市場(chǎng)，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處快速的上升周期。"中原集團(tuán)（研究）董事程說。2009年，國(guó)務(wù)院批復(fù)了九個(gè)區(qū)域規(guī)劃，其數(shù)量相當(dāng)于過去3~4年的總和，至此，我國(guó)新的區(qū)域經(jīng)濟(jì)版圖逐漸成型，將形成八大經(jīng)濟(jì)區(qū)域：長(zhǎng)三角、珠三角、北部灣、環(huán)渤海、海峽西岸、東北三省、中部和西部。隨著區(qū)域規(guī)劃的大舉推進(jìn)，城市空間將進(jìn)一步擴(kuò)容，大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資即將啟動(dòng)。較近一期經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確加快城市化進(jìn)程，這為二、三線城市的發(fā)展又注入了新的動(dòng)力。

隨著區(qū)域一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程加速，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求也隨之增加。需求的持續(xù)增加促使近幾年大部分二、三線城市呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。過去5年，這些城市的住宅供求比為0.8，供不應(yīng)求狀況凸顯。因此，在國(guó)家政策扶持以及政府鼓勵(lì)自住及改善性需求的影響下，2010年二、三線城市樓市需求依然旺盛。

市場(chǎng)充裕，房?jī)r(jià)上漲有限

"2009年的經(jīng)濟(jì)情況并不如想像的那么健康，區(qū)域經(jīng)濟(jì)是冷熱不均，人為造成的夾生飯，有些地方熟透了，有些還是生的。熱點(diǎn)的城市和歐洲接軌了，貧困的城市和非洲接軌了，所以，中國(guó)還有很大的發(fā)展空間。"陽光100董事長(zhǎng)易小迪談道。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)姜煒也認(rèn)為，2009年所謂的"土地市場(chǎng)瘋狂"，并不是全面、大量、普遍的狀態(tài)，只是部分城市的現(xiàn)象。

"像北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房?jī)r(jià)整體漲幅都在50%以上。實(shí)際上在這些城市中，無論是成交價(jià)格還是成交量，都已經(jīng)透支了未來的上漲幅度。"北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說。

更多的行業(yè)人士認(rèn)為，在2010年，許多二線城市，如天津、成都、武漢、長(zhǎng)沙、重慶在2010年將迎來"補(bǔ)漲"機(jī)會(huì)。

不過，《地產(chǎn)》認(rèn)為，二、三線城市的房?jī)r(jià)并不會(huì)上漲很快，主要原因就是供應(yīng)量的充足。中原地產(chǎn)通過對(duì)40家知名發(fā)展商在8個(gè)城市從2003年至2009年期間所獲取地塊的跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在尚未入市的土地中，二線城市的在建規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線城市?？紤]到建設(shè)周期，這些目前在建的項(xiàng)目將于2010年上半年陸續(xù)成為實(shí)際的新增供應(yīng)。

警惕泡沫傳遞2009年的較后，在江蘇南通、無錫及浙江嘉興等多個(gè)城市的土地拍賣會(huì)上，各家房企在當(dāng)?shù)馗?jìng)相瓜分市場(chǎng)"蛋糕"。其中，恒盛房地產(chǎn)以33.49億元奪得南通地王；保利、龍湖及蘇寧環(huán)球在無錫斬獲地塊；嘉興的單價(jià)地王則由浙江江浦不銹鋼有限公司獲取，一舉將當(dāng)?shù)貥敲娴貎r(jià)紀(jì)錄抬升至16629元/平方米。

類似場(chǎng)景，在數(shù)個(gè)月前的一線城市已出現(xiàn)多次；在2009年底政策已出現(xiàn)微妙轉(zhuǎn)向之后的當(dāng)下，二、三線城市似乎正在為瘋狂的土地市場(chǎng)接棒。

如果二、三線城市被卷入高價(jià)拿地-高價(jià)賣房的漩渦，相信會(huì)比一線城市死得更快.因?yàn)槎⑷€城市的土地供應(yīng)要充裕得多，而消費(fèi)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及一線城市。然而，在土地成為地方政府財(cái)政支柱的時(shí)候，又如何抑制其"土地運(yùn)營(yíng)"的熱情？2008年，一些"地王"頻出的二線城市，成為房?jī)r(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)，為我們提供了前車之鑒。

萬科董事長(zhǎng)王石早已提示：一線城市已經(jīng)出現(xiàn)的樓市泡沫可能向二、三線城市蔓延，這與日本上世紀(jì)90年代經(jīng)歷的房地產(chǎn)泡沫時(shí)期頗為相似。

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