樓市大調(diào)整態(tài)勢下，狂飆猛進的房價放緩了腳步。

眾說紛紜的樓市中，有一種觀點認(rèn)為，“面包”價格的高昂源于“面粉”價格的飆升，要想根本上解決房地產(chǎn)市場的問題，必須改革現(xiàn)有的一系列土地管理制度。否則，現(xiàn)有政策退出后，房價將會迎來暴漲。

作為土地有償使用制度的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，招拍掛制度到底在房地產(chǎn)市場上扮演著什么樣的角色？是不是真的到了大步改革關(guān)口？而與此密切相關(guān)的“土地財政”會不會成為未來房價暴漲的隱患？18億畝耕地保護政策是房價居高不下的根源嗎？記者進行了調(diào)查。

1、耕地保護會不會推高房價？

不管耕地如何緊缺，居民正常的居住用地的供地計劃都得到優(yōu)先安排。長期看，如果建設(shè)用地減少，可能會在一定程度影響房價，但至少是幾十年后的事

有一種觀點認(rèn)為，堅守18億畝耕地保護紅線，會讓土地供應(yīng)偏緊、地價偏高，自然會推高房價。

18億畝耕地保護政策會不會推升房價？

“可以肯定地說，耕地保護政策既不是限制城市發(fā)展的紅線，也不是推漲房價的動因?！敝袊鐣茖W(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所研究員王小映說，18億畝耕地保護政策不是拍腦袋想出來的，是經(jīng)過科學(xué)測算的。守住這條紅線，較重要的原因是要確保中國的糧食安全。中國人口這么多，糧食必須立足于自給。

而據(jù)一些農(nóng)業(yè)專家估算，實際上，即便確實保住18億畝耕地，按照目前糧食生產(chǎn)增長趨勢分析，到2020年保證95%的自給率，形勢也很嚴(yán)峻，必須在農(nóng)業(yè)增產(chǎn)技術(shù)上有重大突破。

“即使在保護18億畝耕地紅線高壓下，仍有大量的違法用地，況且中國城鎮(zhèn)居民人均占地130多平方米，而國際上才80多平方米，現(xiàn)在中國需要的不是占用農(nóng)民的耕地，而是需要提高土地利用效率。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展研究員袁崇法說，“近幾年住宅用地供應(yīng)總量充足，事實上，不管耕地如何緊缺，居民正常的居住用地的供地計劃都得到了優(yōu)先安排，每年還在增加。同時也考慮了今后若干年的需求，到2020年預(yù)留了8億多人進入城市和小城鎮(zhèn)的用地空間?！?/P>

從階段上講，按照《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》規(guī)定的2010年耕地保有18.18億畝、2020年前保有18.05億畝，2020年以后耕地保有量將會低于或等于18億畝。長期來看，如果建設(shè)用地減少，會在一定程度影響房價，但至少是幾十年后的事。

“這次房價的暴漲也提醒我們，目前，我國處在快速城鎮(zhèn)化的進程中，當(dāng)大量人口源源不斷流入城市的時候，城市需要提前準(zhǔn)備好可供居住的土地，但土地開發(fā)、住房建造都需要時間，如此巨大的土地需求，放到任何一個國家都是一個罕見的難題。各地要科學(xué)制定土地年度供應(yīng)計劃，改善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定社會各界的預(yù)期。與土地相關(guān)的所有制度思考和改革，都應(yīng)處理好公平和效率的問題。同時，政府要切實分清哪是政府該做的、能做好的，哪是市場能做好的，絕不能以產(chǎn)業(yè)政策取代保障政策，并采取措施，大跨步去履行這個責(zé)任。”中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長、土地規(guī)劃研究主任嚴(yán)金明認(rèn)為。

2、招拍掛制度是高房價的罪魁禍頭嗎？

指望通過取消招拍掛制度來抑制房價，不切實際。但招拍掛制度確需完善，讓稀缺的土地資源更合理地配置到社會中

“那么多企業(yè)都爭一塊地，誰出的價高誰就能拿到，地價能不被推高嗎？地價高了，開發(fā)商自然也就把成本攤到房價里，房價肯定會升高。”北京市朝陽區(qū)一位市民擔(dān)心地說。

有人擔(dān)心，繼續(xù)實行招拍掛制度，將會不斷推升地價，從而推動房價不斷上漲。

“很多人都有這種看法，其邏輯是：地價決定了房價，高地價自然帶來高房價，而高價地是實行招拍掛制度出讓的，因此，招拍掛制度就成了高房價的罪魁禍頭?！敝袊恋乜辈橐?guī)劃院副總工程師鄒曉云說：“但事實并非如此簡單，同是招拍掛方式出讓土地，2009年，北京出了很多高價地，可是在2007年下半年到2008年上半年，北京近乎有一半的土地甚至黃金地塊以底價成交，有的甚至流拍；同樣以招拍掛方式出讓土地，在去年火熱的地產(chǎn)市場上，北京、上海、杭州等一線城市頻出地王，一些二、三線城市土地價格卻較平穩(wěn)。2004年以來，北京、上海、廣州、沈陽等10個大城市中，沈陽的招拍掛比例較高，由于土地供應(yīng)充足，沈陽的房價、地價較為穩(wěn)定。這說明，招拍掛制度導(dǎo)致地價、房價上漲的觀點總體上是不成立的。”

“土地價格由開發(fā)商競價形成，而其愿意出多少錢購地主要是依據(jù)對未來商品房市場的預(yù)期。招拍掛是招標(biāo)、掛牌和拍賣三種土地出讓方式的簡稱，只是搭建了一個公開交易平臺，這種出讓制度并不必然產(chǎn)生高價地。從近幾年的情況看，市場過熱時期容易出現(xiàn)非理性拿地行為?！蓖跣∮撤治稣f。

“沒有招拍掛制度，中國房地產(chǎn)行業(yè)就不可能有一個公平的競爭環(huán)境?！比f科集團董事長王石表示，早期招拍掛制度還未普及時，拿地對萬科來說是一件很困難的事。如果企業(yè)的核心競爭力不是誰的房子更受購房者歡迎，而是誰能獲得低價土地，那么杰出企業(yè)恐怕很難勝出，住宅的居住品質(zhì)也很難得到持續(xù)提升。

“此輪房價暴漲的原因主要在于投機盛行、供需失衡，過多的貨幣追逐相對太少的商品，這個商品又主要集中在房地產(chǎn)等領(lǐng)域，房價豈有不漲之理？顯然，房價暴漲不能簡單歸結(jié)于招拍掛制度。指望通過取消招拍掛制度來抑制房價，不切實際。但這并不意味著它是的制度?！眹?yán)金明說。

如何進一步完善招拍掛制度，讓稀缺的土地資源更公平、合理地配置到社會中？

“頭先要認(rèn)清的是，土地不僅具有經(jīng)濟屬性，還有民生保障功能?！眹?yán)金明認(rèn)為，當(dāng)前地方政府在出讓土地時絕不能一味簡單地采用拍賣或輪番競價方式讓“價高者得”，凡涉及民生的普通住宅用地或中小套型、中低價位住宅用地，盡量采取限房價、競地價等方式，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”等方式防止土地價格被哄抬、炒高到非理性的高度。而對一些占比很少的高端房用地和商業(yè)用地，要采取競爭性較強的掛牌和拍賣方式，彰顯土地價值，防止國有資產(chǎn)流失，同時把收益更多地用在中低收入者的住房體系建設(shè)上。

關(guān)于堅持和完善招拍掛制度，國土資源部副部長贠小蘇不久前表示，在房價上漲較快的一線城市和部分二、三線城市，將選擇以自住性、中小套型商品房建設(shè)用地開展試點，探索堅持和完善招拍掛制度、有效控制房價地價的政策和措施。試點過程中，根據(jù)不同地塊的實際建設(shè)條件和政府調(diào)控目標(biāo)引入多因素評判，探索完善土地招拍掛出讓制度的具體政策。

記者注意到，當(dāng)前不少城市正在探索完善招拍掛制度，北京、上海、南京等城市在土地供應(yīng)中，不再把“價高者得”作為先進條件，而更注重綜合考慮市場形勢、地塊特征和政府宏觀調(diào)控目標(biāo)等多方面因素,中小套型、中低價位住宅用地交易均價開始出現(xiàn)不同幅度的下調(diào)。

3、“土地財政”何去何從？

地方政府既是土地市場的調(diào)控者，又是土地出讓的受益者，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管，要求其把該供應(yīng)的土地供應(yīng)出去

5月21日，北京市發(fā)布2010年度供地計劃，住宅用地供給總量比去年多了1000公頃。此前，上海等一線城市公布供地計劃，都按照要求大幅增加了住宅用地量。

毋庸置疑，加大土地供應(yīng)量，對穩(wěn)定市場預(yù)期、解決供需失衡問題作用巨大。但仍有業(yè)界人士擔(dān)心，一些地方政府會逐步放松調(diào)控政策，利用有限的土地資源，保持低于市場需求預(yù)期的限量供給，推升土地價格，制造漲價預(yù)期，獲取穩(wěn)定的土地出讓收入。那時，未來商品房供需關(guān)系將會進一步失衡，在政策退出后，未來房價將會急劇上漲。

人們的擔(dān)心不無道理。不久前財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國土地出讓收入為14239.7億元，比上年增長43.2%，分地區(qū)看，全國土地出讓收入約2/3來自沿海省份。而與土地相關(guān)的稅費收入和以土地抵押融資獲取的貸款更是一個龐大的數(shù)字，據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計，截至2009年末，地方政府融資平臺貸款余額為7.38萬億元，而賣地收入是還債的主要來源。一位沿海城市的官員告訴記者，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保障房建設(shè)、農(nóng)村土地整理等都需要保持一定的支出規(guī)模，錢從哪里來？從現(xiàn)實的情況看，當(dāng)前土地收入是重要的一項，拍賣槌一落，少則幾億元多則幾十億元的收入就來了，哪個地方能拒絕這種“快錢”的誘惑？

“實事求是地講，土地財政對緩解地方財力不足、公共品供給融資難等問題，對提升城市化水平有一定促進作用，但也暴露出諸多弊端。地方政府既是土地市場的調(diào)控者，又是土地出讓的受益者，如果有的地方政府繼續(xù)本著‘利潤增長’的目標(biāo)，在原本高點的地價上，再度拔高，很難真心實意地去落實宏觀調(diào)控政策?！蓖跣∮痴f。

如何破解“土地財政”難題？專家開出了“藥方”：

——明確各級政府職能劃分，使地方政府的財權(quán)與事權(quán)對等；強化地方政府的債務(wù)意識，緩解軟預(yù)算約束；深化財稅體制改革，健全和地方財力與事權(quán)相匹配的財政體制。

——加快建立多元主體的土地供給體系，逐步縮小征地規(guī)模，在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上，探索讓更多的農(nóng)村建設(shè)用地以有償出讓、作價出資（入股）、租賃、聯(lián)營、抵押等方式，早日進入土地市場，改變地方政府作為建設(shè)用地先進供應(yīng)者的角色。

——改變我國“土地財政”中資金籌集先進來自土地批租環(huán)節(jié)的方式，推動物業(yè)稅等改革措施。

應(yīng)該說，這些建議都是長期改革的方向，但真正實現(xiàn)還須較長一段時間。人們更關(guān)心，當(dāng)下如何遏制某些地方政府以地生財?shù)臎_動，抑制居住用地出讓價格非理性上漲，如期完成供地計劃。

“人們糾結(jié)于地方財政的話題，說到底是擔(dān)心地方政府為了自身的利益，供地少，賣的貴?，F(xiàn)在，各地的年度用地計劃都相繼公布了，相關(guān)部門必須加強監(jiān)督，嚴(yán)格要求地方政府按計劃把該供出去的地供出去。緩解商品房市場供需矛盾。當(dāng)前，國務(wù)院出臺的系列調(diào)控措施正在發(fā)揮作用，地方政府要不折不扣地執(zhí)行，維護政府的公信力?！眹?yán)金明說。

國家土地總督察辦公室巡視員張璞就落實供地計劃表示，保障性住房等建設(shè)計劃實施的各個環(huán)節(jié)，國家土地督察機構(gòu)都將進行監(jiān)察、監(jiān)督，確保達(dá)到7

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