貨幣與信貸是兩個相互關(guān)聯(lián)的金融變量。信貸是商業(yè)銀行的信用創(chuàng)造，是商業(yè)銀行新創(chuàng)造出來的貨幣，信貸擴(kuò)張會增加貨幣總量。信貸擴(kuò)張是增加貨幣供應(yīng)的主要渠道之一。貨幣供應(yīng)增加是信貸增加的前提條件，沒有貨幣商業(yè)銀行就沒有能力創(chuàng)造信貸。

2009年的房地產(chǎn)市場走勢多少讓人有些意外：在全球金融危機(jī)的背景下中國的房價出現(xiàn)了大幅度的上漲。以北京為例，不少樓盤在2009年度里，價格上漲了一倍。主要市場中介機(jī)構(gòu)及研究機(jī)構(gòu)公布的房地產(chǎn)價格漲幅都在25%左右，城市的房價漲幅更是相當(dāng)驚人的。

導(dǎo)致2009年房價出現(xiàn)大幅度上漲的較主要因素是信貸的超常規(guī)增長。從2008年的信貸情況看，月度信貸規(guī)模平均在3500億至4500億之間，但為了應(yīng)對全球金融危機(jī)，我國從2008年11月份開始實施適度寬松的貨幣政策，信貸增長情況出現(xiàn)了井噴：2008年11月份的新增信貸為4700多億元，12月份為7600多億元，至2009年季度月均信貸增加到1.52萬億，2009年季度月均信貸為9279億元，2009年上半年信貸增長7.37萬億元，月均超過1萬億元，是正常年份的三倍。從2009年7月份開始信貸增速有所放緩，但還是超過正常的水平。從官方公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2009年全年信貸增長9.5萬億元，如果加上表外信貸數(shù)據(jù)，則實際信貸總量應(yīng)該在12萬億以上。

信貸的超常規(guī)增長從幾個方面影響樓市價格：

頭先，信貸的超常規(guī)增長通過供給與需求兩個方面影響房價。

從供給的因素看，寬松的信貸政策助長了開發(fā)商捂盤惜售的行為。2008年初之所以出現(xiàn)以萬科為代表的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大幅度降價促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題。自2008年11月份開始實施適度寬松的貨幣政策以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開發(fā)商捂盤惜售。在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商是主動定價者，購房者是價格的被動接受者，當(dāng)開發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中處于更加有利的地位，樓市價格必然上升。

開發(fā)商有了資金的支持，在樓價上漲的刺激下出現(xiàn)了囤積土地的沖動，截至2010年6月底，土地儲備前10位的公司中，有7家公司土地儲備超過3000萬平方米，排名的公司擁有5000多萬平方米土地儲備。土地閑置增加了樓市的供求矛盾，刺激樓價上漲。

土地的供給同樣與信貸政策有關(guān)。在寬松的信貸政策刺激下，商業(yè)銀行與地方政府形成融資默契：將各種國有資產(chǎn)打包成融資平臺，從資產(chǎn)總量看，這些融資平臺數(shù)量巨大，從財務(wù)指標(biāo)看基本符合商業(yè)銀行的貸款條件，加上各地方財政的隱性擔(dān)保，商業(yè)銀行愿意將巨額的資金貸給這些融資平臺，根據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，在2009年新增加的9.5萬億貸款中，有5萬多億貸給了地方政府的融資平臺。地方政府由于有融資的便利，地方財政對土地出讓金的依賴程度降低。于是，我們看到一個反常的現(xiàn)象，在樓市火爆的2009年，全國的土地出讓面積下降了18%，有些城市的土地出讓面積只完成年初計劃的50%左右。由于土地需求增加而供應(yīng)減少，使土地價格迅速上升，各地都出現(xiàn)了所謂的“地王”現(xiàn)象。而土地價格的上升必然助漲房價的上升。

從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史較低水平時，購房者的還款負(fù)擔(dān)大大降低。

另外，需要強(qiáng)調(diào)的是，寬松的貨幣政策已經(jīng)喚起市場對于貨幣貶值的預(yù)期，購房成為富裕保持財富的一種選擇。隨著信貸的高速增長，2009年廣義貨幣供應(yīng)已經(jīng)接近30%，即在不到一年的時間里我國貨幣數(shù)量增加了三成。貨幣供應(yīng)的增長速度已經(jīng)大大超過了GDP的增長速度，使市場上通脹預(yù)期明顯加強(qiáng)。明顯的標(biāo)志是：狹義貨幣供應(yīng)量迅速上升，M1已經(jīng)從2008年底的10%增長到2009年底的33%，上升了20多個百分點。存款活期化說明老百姓將資金選擇存定期的意愿快速下降。購房成為一種無奈甚至是恐慌性的選擇。

其次，信貸的超常規(guī)增長刺激了股票市場的繁榮，助漲了房價。

對于我國居民而言，銀行存款、住房及股票是較主要的資產(chǎn)，其中，股票市值增長較迅速，2005年底，所有境內(nèi)投資者持有的股票流通市值只有2萬億元左右，至2010年9月底，流通市值已經(jīng)上漲至20萬億，股市價格及由此引起的居民財富的變動對樓市影響巨大。

當(dāng)股市價格上漲，股市對樓市的刺激只要通過兩個途徑傳導(dǎo)：一是增加樓市的需求，當(dāng)投資者賬面財富迅速增加時，其中的一部分財富會轉(zhuǎn)化為對樓市的需求。因此，股市的繁榮會刺激樓市，股市較火爆的時候往往也是樓市較火爆的時候。

另外，股市的繁榮為房地產(chǎn)類上市公司融資提供了便利。在較近幾年的股市行情中，房地產(chǎn)一直是被熱炒的板塊，房地產(chǎn)類上市公司通過增發(fā)股票融資非常受歡迎。這些上市公司通過高價發(fā)行股票得到巨額的融資，然后再用這些資本購地，因此，股市上漲會推高地價，而地價上漲又推高房價。

在寬松貨幣政策的刺激下，股市價格從2008年11月份開始出現(xiàn)了大幅度上漲。截至2010年9月底，盡管上海綜合指數(shù)的漲幅只有58%，但如果剔除商業(yè)銀行及房地產(chǎn)類股票，其他分類指數(shù)漲幅都超過100%，中小板的漲幅超過200%。信貸通過股市其購購力被進(jìn)一步放大，刺激了樓市價格。(社科院金融所金融市場研究室副主任 尹中立)

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