核心提示：江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍近日表示，除了正在進(jìn)行的城鎮(zhèn)化對大中城市房地產(chǎn)形成剛性需求之外，宏觀層面的因素是從去年二季度開始重現(xiàn)的人民幣升值壓力，導(dǎo)致國際熱錢涌入中國，使國內(nèi)出現(xiàn)人民幣流動性過剩，并進(jìn)而形成房市、股市暴漲等資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

在剛剛過去的一年中，房價又一次將CPI遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了后面。

1月21日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全年居民消費價格指數(shù)（CPI）比上年下降0.7%。其中11月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比上漲0.6%，12月份上漲1.9%。

而《2009年全國房地產(chǎn)市場運行情況》顯示，當(dāng)年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%，環(huán)比上漲1.5%。商品房銷售出現(xiàn)火爆行情。2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%；商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。

對于本輪大中城市房價過快上漲的主要原因，江蘇銀監(jiān)局局長于學(xué)軍近日表示，除了正在進(jìn)行的城鎮(zhèn)化對大中城市房地產(chǎn)形成剛性需求之外，宏觀層面的因素是從去年二季度開始重現(xiàn)的人民幣升值壓力，導(dǎo)致國際熱錢涌入中國，使國內(nèi)出現(xiàn)人民幣流動性過剩，并進(jìn)而形成房市、股市暴漲等資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。

他建議，針對本輪房地產(chǎn)過快上漲主要由流動性過剩引發(fā)資產(chǎn)泡沫形成的特點，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的著力點應(yīng)該是通過金融、財政等經(jīng)濟(jì)手段，有效控制人民幣流動性過剩及投資投機(jī)需求。

人民幣升值壓力成背后推手今日房地產(chǎn)之癥狀似曾相識。2002年，全國物價下降，股票市場低迷，而房地產(chǎn)市場迅猛擴(kuò)張，價格明顯上揚。與2002年末的M2 、M1分別增長16.8%、16.8%相比，2009年的貨幣供應(yīng)量增速更驚人，年末M2、M1分別增長27.68%和32.35%。

基于貨幣供應(yīng)量高速擴(kuò)張、流動性明顯過剩的格局，于學(xué)軍認(rèn)為，全國各大城市房價過快上漲的主要原因是人民幣流動性過剩所導(dǎo)致的資產(chǎn)泡沫，其深層根源在于從2009年二季度開始出現(xiàn)的人民幣升值壓力。

這也就能解釋，在金融危機(jī)尚未結(jié)束、經(jīng)濟(jì)增長困難重重的情況下，2009年二季度以后中國為何獨自出現(xiàn)大中城市房價大幅上漲。

于學(xué)軍分析，人民幣流動性過剩主要由兩部分來源構(gòu)成。

其一，中國政府為緊急應(yīng)對危機(jī)連續(xù)調(diào)低銀行存款準(zhǔn)備金率，由原來的17.5%降為大銀行15.5%、中小銀行13.5%，從而釋放了大量的人民幣流動性。

其二，2009年3月之后，美元累計貶值約17%，由于人民幣實行與美元掛鉤的匯率政策，便造成人民幣在中國經(jīng)濟(jì)形勢明顯好于美歐日等發(fā)達(dá)國家的情況下，跟隨美元對歐元、日元等主要國際貨幣不升反降，大幅貶值，從而造成人民幣升值壓力驟起。

他分析，2009年由調(diào)低存款準(zhǔn)備金率而增加的人民幣流動性約為1.5萬億元；由外匯儲備在下半年巨增而增加的銀行基礎(chǔ)貨幣投放約為2.5萬多億元。2009年我國外匯儲備新增4531億美元，比2008年多增353億美元，這就是全年中國何以出現(xiàn)近10.5萬億元本外幣巨額貸款投放的內(nèi)在原因。

毋庸置疑，2009年是開發(fā)商及房地產(chǎn)信貸的“美好時光”。

2009年9.59萬億元的人民幣信貸增量中，有近2萬億流向房地產(chǎn)。其中，主要金融機(jī)構(gòu)（包括農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社）人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增5764億元，個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元，二者累計占全部新增貸款的20.6%。

在信貸支持下，開發(fā)商如虎添翼，各地頻現(xiàn)“地王”。信貸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要資金來源。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，直接來自銀行體系的國內(nèi)貸款11293億元和個人按揭貸款8403億元，共計19696億元，占比34.5%，超過企業(yè)自籌部分（金額為17906億元）。

房地產(chǎn)調(diào)控的職能分工抑制投資、投機(jī)需求是房地產(chǎn)調(diào)控的核心之一，但于學(xué)軍指出，這其中存在職能分工的問題。

在北京、上海、深圳、杭州等房地產(chǎn)價格上漲較猛的城市，投資投機(jī)需求及其炒作是房價上漲的重要原因，已出現(xiàn)明顯的資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。但“房地產(chǎn)調(diào)控是一個宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控問題，因此是一個全國性問題，依靠一省一市難以作為。”于學(xué)軍說。

作為省級政府，在房地產(chǎn)市場調(diào)控問題上，較重要的是要與全國保持一致和平衡。因為解決由人民幣流動性過剩而引發(fā)的資產(chǎn)泡沫問題，其調(diào)控的金融、財政等手段全部掌握在政府手中。應(yīng)是房地產(chǎn)市場調(diào)控的總指揮。

對此，他建議，地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中可以發(fā)揮三個方面的作用。一是清理與調(diào)控房地產(chǎn)市場不相協(xié)調(diào)的地方性優(yōu)惠政策，以與政策保持一致性；二是加快和加大保障性住房的建設(shè)，平抑房價和社會民意；三是管理房地產(chǎn)市場秩序，防止出現(xiàn)哄抬房價進(jìn)行炒作事件發(fā)生。

“由資產(chǎn)泡沫引發(fā)的房價急升，主要體現(xiàn)在具有投資潛力的高端住宅，并不是地處偏遠(yuǎn)的小戶型低端住所，因此地方政府加大保障性住房建設(shè)的措施，在抑制本輪房價過快上漲中的作用有待觀察。”于學(xué)軍直言。

他建議，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的著力點應(yīng)該是通過金融、財政等經(jīng)濟(jì)手段，有效控制人民幣流動性過剩及投資投機(jī)需求。

具體包括，一是通過央票發(fā)行及提高存款準(zhǔn)備金率等手段適當(dāng)收縮人民幣流動性；規(guī)范和管理銀行信貸行為，減弱信貸杠桿的操作力度；二是通過征收物業(yè)稅、加重交易環(huán)節(jié)稅費等稅收手段，撲滅高燒不退的房地產(chǎn)投機(jī)之火；三是限制外商及外資購購中國的普通居民住宅，提高其交易成本，以阻止國際熱錢追逐人民幣資產(chǎn)，從而避免形成人民幣資產(chǎn)泡沫。

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