曾經(jīng)預(yù)測的“2014年人民幣和房價(jià)將暴跌狂瀉腰斬”已經(jīng)被房價(jià)上漲同比1.4%證明為胡說八道，說明人民幣即使會有貶值小波動，卻不會導(dǎo)致房價(jià)暴跌，樓市崩盤，更加不是會導(dǎo)致樓市泡沫崩潰。

　　2014年2月有人說人民幣大跌是泡沫破滅的信號，2014年2月5日，人民幣連續(xù)9天大幅下跌，跌去了去年整個漲幅的四分之一，在2014年2月18日再次下跌，跌去91點(diǎn)，險(xiǎn)些跌停。說明中國房價(jià)泡沫已經(jīng)在爆裂。2014年1月份9402萬億存款不見了，實(shí)際上是房價(jià)泡沫破滅已經(jīng)開始。

　　2015年“人民幣貶值會阻擋房價(jià)上漲，導(dǎo)致下跌之言論”又卷土重來，理由是人民幣貶值房地產(chǎn)迎利空，會導(dǎo)致熱錢流出中國，導(dǎo)致拋棄國內(nèi)物業(yè)投資國外，導(dǎo)致國企融資成本上升，導(dǎo)致國內(nèi)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，會導(dǎo)致供應(yīng)增加，會導(dǎo)致房企拋房銷售，較后導(dǎo)致泡沫破滅，房價(jià)暴跌。

　　對于所謂2015年“人民幣貶值難擋房價(jià)泡沫破滅”與“人民幣貶值導(dǎo)致房價(jià)暴跌”的結(jié)論，我是堅(jiān)決反對，因?yàn)槿珖績r(jià)總體上沒泡沫，人民幣不會持續(xù)大幅度貶值，即便人民幣貶值有短期波動，完全不會導(dǎo)致泡沫破滅，房價(jià)暴跌。

　　其理由一是巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張。

　　同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢可能流出中國市場。人民幣貶值促使大量對賭人民幣升值的國際資本在短期內(nèi)流出中國，進(jìn)一步加劇國際資本流出。

　　二是中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十幾年的高速增長情況下，不僅聚集了大量資本，國際資本占比也不斷增加，熱錢的流出無疑將增加部分企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是人民幣受美元升值而產(chǎn)生的對外貶值，使得海外投資者對投資中國物業(yè)市場趨于謹(jǐn)慎。一旦國際市場的率上升，一些短線操作投資者可能會拋售國內(nèi)市場的物業(yè)，進(jìn)而轉(zhuǎn)向海外市場。

　　四是房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資本的流出將不利于企業(yè)融資，一定程度上造成企業(yè)短期融資成本上漲和融資難度增加。

　　國內(nèi)房地產(chǎn)商的開發(fā)資金來源中，銀行貸款的比例只占13%~15%，剩下的全部來自銷售回款和自籌資金。其中，自籌資金的解決途徑就包括海外發(fā)債、海外上市、房地產(chǎn)信托、基金、企業(yè)兼并和聯(lián)合拍地模式等多種模式。

　　五是海外融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)加劇，很有可能被迫拋售房產(chǎn)回流資金，從而增加市場供給，較終導(dǎo)致房價(jià)下降。

　　六是過去9年，中國房價(jià)大漲的原因有很多，其中之一便是人民幣升值。而銀行不斷釋放的限貸甚至停貸信號也是導(dǎo)致地產(chǎn)股暴跌的重要原因之一。

　　2014年2月22日深夜，網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款，接著陸續(xù)傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知。

　　后經(jīng)確認(rèn)證實(shí)，興業(yè)銀行總行通知全行暫時(shí)停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)并暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，并非針對開發(fā)貸與個人住房按揭等大口徑房地產(chǎn)信貨，但仍然引起市場敏感。

　　筆者認(rèn)為，我們必須承認(rèn)：“房地產(chǎn)和股票是我國居民投資結(jié)構(gòu)中較普遍、較重要的配置資產(chǎn)，主要是基于供求關(guān)系與基本面的指標(biāo)及國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、政策、貨幣因素。

　　實(shí)際上，逐漸強(qiáng)化其對我國房地產(chǎn)與股票市場的影響加大，不過完全不是所謂的”決定性的因素與主要作用力。

　　2014年全國房價(jià)總體趨勢是溫和下降，當(dāng)年全國商品房銷售面積較上年下降7.6%，商品房銷售額下降6.3%，其中，一二線城市房價(jià)保持平穩(wěn)，而三四線城市房價(jià)回調(diào)幅度較大。

　　房價(jià)下行的原因中，較核心因素是供求關(guān)系的改變，其他諸如政府反腐措施的持續(xù)展開，以及信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等替代投資工具的興起也對房價(jià)下行產(chǎn)生了作用。

　　隨著人民幣國際化和資本項(xiàng)目開放進(jìn)程的逐步推進(jìn)，匯率實(shí)際上已經(jīng)作為影響國內(nèi)與國外兩個市場資產(chǎn)配置效率的因素之一。2014年初以來的人民幣匯率走低，也對房價(jià)形成了下行壓力。

　　縱觀房地產(chǎn)市場，全國房價(jià)的總體下行趨勢與人民幣匯率走低基本一致。

　　筆者認(rèn)為，其實(shí)，無論人民幣升值與否，住宅價(jià)格與之并無直接聯(lián)系。一線城市有較為穩(wěn)定的剛性需求做支撐，樓市很難有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。二三四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，正處于“擠泡沫”進(jìn)程，但由于各地發(fā)展水平不均衡，因此房價(jià)會出現(xiàn)愈來愈重的分化趨勢。

　　2015年1月26日，人民幣兌美元即期匯率開盤大幅下跌接近300點(diǎn)，跌幅0.47%，創(chuàng)逾7個月新低，逼近跌停板。

　　人民幣匯率接近跌停的較直接原因有二：

　　榜首，希臘左翼激進(jìn)聯(lián)盟黨上在國內(nèi)選舉中獲勝，新政府可能會使希臘退出歐元區(qū)，從而給予歐元重創(chuàng)。

　　，上周末歐央行宣布實(shí)施量化寬松政策。

　　幾乎所有人都預(yù)計(jì)，未來幾天內(nèi)人民幣不會再跌停也不會持續(xù)貶值，因?yàn)槿魏翁桌P子遇到的對手可能是中國央行，中國有足夠的外匯儲備，可以隨時(shí)出手以市場的手段應(yīng)付因?yàn)樘桌鸬牟徽５膮R率波動。

　　所以，人民幣貶值是中國經(jīng)濟(jì)的需要，但人民幣貶值又是有限的，央行的出手只是偶然，需要的可能只是進(jìn)一步擴(kuò)大人民幣匯率波動幅度。這離人民幣匯率市場化就只是咫尺之遙了。

　　如廣州日報(bào)消息“2015年1月28日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤比上年增長3.3%，增速比上年回落8.9個百分點(diǎn)。而去年12月份利潤同比降8%，降幅比11月份擴(kuò)大3.8個百分點(diǎn)。”

　　總體而言，我國經(jīng)濟(jì)增長的放緩趨勢不變，貨幣政策難以收緊，甚至可能提前降準(zhǔn)降息。

　　歐央行QE導(dǎo)致歐元兌多種主要貨幣的匯率迅速跌至多年低位，加上希臘大選結(jié)果助推影響，歐元兌人民幣中間價(jià)跌破7，中國企業(yè)對歐出口壓力驟增。

　　受以上因素影響，人民幣暴跌兩日后（2015年1月26-27日）雖于2015年1月28日趨于平穩(wěn)，但貶值預(yù)期升溫，“人民幣貶值是房地產(chǎn)貶值前兆”的聲音甚囂塵上。

　　筆者認(rèn)為，其實(shí)，雖有利空，但內(nèi)地房價(jià)不會“立跌”，2015年房價(jià)處于回暖周期，房價(jià)數(shù)據(jù)較差也能夠止跌回升。不過，人民幣貶值將影響到融資高額美元債的房企的資金成本。

　　同時(shí)，由于資本可能外流，人民幣貶值可能會施壓A股，并可能引發(fā)內(nèi)地通脹水平的反彈，從而增加我國貨幣政策的復(fù)雜性。而我國貨幣政策仍將松緊適度，人民幣不會出現(xiàn)趨勢性大幅貶值。

　　如廣州日報(bào)消息“降息預(yù)期讓人民幣承壓”。事實(shí)上，歐版QE推出疊加希臘選舉影響，美元快速升值，已經(jīng)引發(fā)人民幣貶值預(yù)期升溫。

　　暴跌兩日（2015年1月26日-27日）后，人民幣兌美元匯率1月28日有所企穩(wěn)，即期交易市場昨收盤報(bào)6.2435，較上一日反彈百余點(diǎn)。歐元兌人民幣中間價(jià)報(bào)6.9146，比1月27日上漲402個基點(diǎn)，1月28日，由于標(biāo)普下調(diào)俄羅斯等國家信用評級，盧布暴跌，人民幣兌盧布中間價(jià)報(bào)11.0029，上漲7210個基點(diǎn)，漲幅高達(dá)7%。

　　雖然人民幣兌美元出現(xiàn)了階段性貶值，而對歐元、日元、英鎊、澳元、加元出現(xiàn)了較大幅度升值。

　　人民幣承壓，一方面是外匯儲備連續(xù)兩個季度回落，貿(mào)易順差不斷縮小，甚至出現(xiàn)逆差，資本流出上升。另一方面是由于單位勞動力成本的上升，我國出口行業(yè)的勞

　　動力成本優(yōu)勢越來越小，這都給人民幣帶來了壓力。

　　正如哈繼銘認(rèn)為，人民幣稍微貶一點(diǎn)，不一定是壞事，貶一點(diǎn)，中國出口增長會好一些，緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力。

　　近期人民幣出現(xiàn)了貶值壓力，預(yù)計(jì)今年人民幣的波動比較大，但不會出現(xiàn)趨勢性的大幅貶值。

　　2015年1月28日，歐元兌人民幣中間價(jià)報(bào)6.9146，比前日上漲402個基點(diǎn)，但與去年12月初相比下跌近10%。

　　另一方面，因油價(jià)重挫并觸及6年低位，加之俄羅斯信用評級遭標(biāo)普下調(diào)至垃圾級，十年來頭次低于投資級。

　　盧布日內(nèi)再現(xiàn)崩跌一幕，盤中跌幅接近7%，并收于創(chuàng)紀(jì)錄的較弱水平。對房地產(chǎn)利空不大，房價(jià)今年較復(fù)蘇上漲。

　　一方面是外逃資金投資標(biāo)的其實(shí)并不多，除了美國，很難找到比中國內(nèi)地市場更好的標(biāo)的。另一方面是而限購措施早已把外資擋在內(nèi)地房地產(chǎn)投資門外，人民幣貶值導(dǎo)致外資撤退在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)表現(xiàn)得并不明顯。

　　去年12月房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)歷史上頭現(xiàn)負(fù)增長，房地產(chǎn)較好的時(shí)代已結(jié)束，長期來說，房地產(chǎn)業(yè)利潤下行的長周期是不變的，但會有一些小周期的回暖，2015年房價(jià)上漲概率很大，同時(shí)去存貨的效應(yīng)會比較明顯，春節(jié)后，隨著政府刺激政策出臺，房地產(chǎn)投資放緩的情勢可能會有所緩和。

　　2014年年底，標(biāo)桿房企再次進(jìn)入土地市場，從去年11月開始，標(biāo)桿房企連續(xù)3個月拿地突破300億元，在2015年1月份截至1月28日，房企拿地就已超340億元，入市積極性明顯增高。

　　2014年，人民幣銀行間即期匯率以年度貶值2.5%收官，這也就意味著，若一個內(nèi)地房企在去年年初發(fā)了融資利率為10%的美元債，目前其融資利率已達(dá)12.5%。往年已經(jīng)發(fā)了高額美元債的房企將面臨融資利率上升的窘境。

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