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六大證據(jù)告訴你人民幣貶值房價(jià)泡沫是否會破

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:BWCHINESE中文網(wǎng)  閱讀 629 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  曾經(jīng)預(yù)測的“2014年人民幣和房價(jià)將暴跌狂瀉腰斬”已經(jīng)被房價(jià)上漲同比1.4%證明為胡說八道,說明人民幣即使會有貶值小波動,卻不會導(dǎo)致房價(jià)暴跌,樓市崩盤,更加不是會導(dǎo)致樓市泡沫崩潰。

  2014年2月有人說人民幣大跌是泡沫破滅的信號,2014年2月5日,人民幣連續(xù)9天大幅下跌,跌去了去年整個漲幅的四分之一,在2014年2月18日再次下跌,跌去91點(diǎn),險(xiǎn)些跌停。說明中國房價(jià)泡沫已經(jīng)在爆裂。2014年1月份9402萬億存款不見了,實(shí)際上是房價(jià)泡沫破滅已經(jīng)開始。

  2015年“人民幣貶值會阻擋房價(jià)上漲,導(dǎo)致下跌之言論”又卷土重來,理由是人民幣貶值房地產(chǎn)迎利空,會導(dǎo)致熱錢流出中國,導(dǎo)致拋棄國內(nèi)物業(yè)投資國外,導(dǎo)致國企融資成本上升,導(dǎo)致國內(nèi)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),會導(dǎo)致供應(yīng)增加,會導(dǎo)致房企拋房銷售,較后導(dǎo)致泡沫破滅,房價(jià)暴跌。

  對于所謂2015年“人民幣貶值難擋房價(jià)泡沫破滅”與“人民幣貶值導(dǎo)致房價(jià)暴跌”的結(jié)論,我是堅(jiān)決反對,因?yàn)槿珖績r(jià)總體上沒泡沫,人民幣不會持續(xù)大幅度貶值,即便人民幣貶值有短期波動,完全不會導(dǎo)致泡沫破滅,房價(jià)暴跌。

  其理由一是巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張。

  同時(shí),美元走強(qiáng)后,熱錢可能流出中國市場。人民幣貶值促使大量對賭人民幣升值的國際資本在短期內(nèi)流出中國,進(jìn)一步加劇國際資本流出。

  二是中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過十幾年的高速增長情況下,不僅聚集了大量資本,國際資本占比也不斷增加,熱錢的流出無疑將增加部分企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

  三是人民幣受美元升值而產(chǎn)生的對外貶值,使得海外投資者對投資中國物業(yè)市場趨于謹(jǐn)慎。一旦國際市場的率上升,一些短線操作投資者可能會拋售國內(nèi)市場的物業(yè),進(jìn)而轉(zhuǎn)向海外市場。

  四是房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),資本的流出將不利于企業(yè)融資,一定程度上造成企業(yè)短期融資成本上漲和融資難度增加。

  國內(nèi)房地產(chǎn)商的開發(fā)資金來源中,銀行貸款的比例只占13%~15%,剩下的全部來自銷售回款和自籌資金。其中,自籌資金的解決途徑就包括海外發(fā)債、海外上市、房地產(chǎn)信托、基金、企業(yè)兼并和聯(lián)合拍地模式等多種模式。

  五是海外融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)加劇,很有可能被迫拋售房產(chǎn)回流資金,從而增加市場供給,較終導(dǎo)致房價(jià)下降。

  六是過去9年,中國房價(jià)大漲的原因有很多,其中之一便是人民幣升值。而銀行不斷釋放的限貸甚至停貸信號也是導(dǎo)致地產(chǎn)股暴跌的重要原因之一。

  2014年2月22日深夜,網(wǎng)傳興業(yè)銀行停止房地產(chǎn)貸款,接著陸續(xù)傳出交通銀行、招商銀行、中信銀行和農(nóng)業(yè)銀行等有類似規(guī)定和通知。

  后經(jīng)確認(rèn)證實(shí),興業(yè)銀行總行通知全行暫時(shí)停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)并暫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù),并非針對開發(fā)貸與個人住房按揭等大口徑房地產(chǎn)信貨,但仍然引起市場敏感。

  筆者認(rèn)為,我們必須承認(rèn):“房地產(chǎn)和股票是我國居民投資結(jié)構(gòu)中較普遍、較重要的配置資產(chǎn),主要是基于供求關(guān)系與基本面的指標(biāo)及國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、政策、貨幣因素。

  實(shí)際上,逐漸強(qiáng)化其對我國房地產(chǎn)與股票市場的影響加大,不過完全不是所謂的”決定性的因素與主要作用力。

  2014年全國房價(jià)總體趨勢是溫和下降,當(dāng)年全國商品房銷售面積較上年下降7.6%,商品房銷售額下降6.3%,其中,一二線城市房價(jià)保持平穩(wěn),而三四線城市房價(jià)回調(diào)幅度較大。

  房價(jià)下行的原因中,較核心因素是供求關(guān)系的改變,其他諸如政府反腐措施的持續(xù)展開,以及信托、互聯(lián)網(wǎng)金融等替代投資工具的興起也對房價(jià)下行產(chǎn)生了作用。

  隨著人民幣國際化和資本項(xiàng)目開放進(jìn)程的逐步推進(jìn),匯率實(shí)際上已經(jīng)作為影響國內(nèi)與國外兩個市場資產(chǎn)配置效率的因素之一。2014年初以來的人民幣匯率走低,也對房價(jià)形成了下行壓力。

  縱觀房地產(chǎn)市場,全國房價(jià)的總體下行趨勢與人民幣匯率走低基本一致。

  筆者認(rèn)為,其實(shí),無論人民幣升值與否,住宅價(jià)格與之并無直接聯(lián)系。一線城市有較為穩(wěn)定的剛性需求做支撐,樓市很難有崩盤風(fēng)險(xiǎn)。二三四線城市由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,正處于“擠泡沫”進(jìn)程,但由于各地發(fā)展水平不均衡,因此房價(jià)會出現(xiàn)愈來愈重的分化趨勢。

  2015年1月26日,人民幣兌美元即期匯率開盤大幅下跌接近300點(diǎn),跌幅0.47%,創(chuàng)逾7個月新低,逼近跌停板。

  人民幣匯率接近跌停的較直接原因有二:

  榜首,希臘左翼激進(jìn)聯(lián)盟黨上在國內(nèi)選舉中獲勝,新政府可能會使希臘退出歐元區(qū),從而給予歐元重創(chuàng)。

  ,上周末歐央行宣布實(shí)施量化寬松政策。

  幾乎所有人都預(yù)計(jì),未來幾天內(nèi)人民幣不會再跌停也不會持續(xù)貶值,因?yàn)槿魏翁桌P子遇到的對手可能是中國央行,中國有足夠的外匯儲備,可以隨時(shí)出手以市場的手段應(yīng)付因?yàn)樘桌鸬牟徽5膮R率波動。

  所以,人民幣貶值是中國經(jīng)濟(jì)的需要,但人民幣貶值又是有限的,央行的出手只是偶然,需要的可能只是進(jìn)一步擴(kuò)大人民幣匯率波動幅度。這離人民幣匯率市場化就只是咫尺之遙了。

  如廣州日報(bào)消息“2015年1月28日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,2014年,全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤比上年增長3.3%,增速比上年回落8.9個百分點(diǎn)。而去年12月份利潤同比降8%,降幅比11月份擴(kuò)大3.8個百分點(diǎn)。”

  總體而言,我國經(jīng)濟(jì)增長的放緩趨勢不變,貨幣政策難以收緊,甚至可能提前降準(zhǔn)降息。

  歐央行QE導(dǎo)致歐元兌多種主要貨幣的匯率迅速跌至多年低位,加上希臘大選結(jié)果助推影響,歐元兌人民幣中間價(jià)跌破7,中國企業(yè)對歐出口壓力驟增。

  受以上因素影響,人民幣暴跌兩日后(2015年1月26-27日)雖于2015年1月28日趨于平穩(wěn),但貶值預(yù)期升溫,“人民幣貶值是房地產(chǎn)貶值前兆”的聲音甚囂塵上。

  筆者認(rèn)為,其實(shí),雖有利空,但內(nèi)地房價(jià)不會“立跌”,2015年房價(jià)處于回暖周期,房價(jià)數(shù)據(jù)較差也能夠止跌回升。不過,人民幣貶值將影響到融資高額美元債的房企的資金成本。

  同時(shí),由于資本可能外流,人民幣貶值可能會施壓A股,并可能引發(fā)內(nèi)地通脹水平的反彈,從而增加我國貨幣政策的復(fù)雜性。而我國貨幣政策仍將松緊適度,人民幣不會出現(xiàn)趨勢性大幅貶值。

  如廣州日報(bào)消息“降息預(yù)期讓人民幣承壓”。事實(shí)上,歐版QE推出疊加希臘選舉影響,美元快速升值,已經(jīng)引發(fā)人民幣貶值預(yù)期升溫。

  暴跌兩日(2015年1月26日-27日)后,人民幣兌美元匯率1月28日有所企穩(wěn),即期交易市場昨收盤報(bào)6.2435,較上一日反彈百余點(diǎn)。歐元兌人民幣中間價(jià)報(bào)6.9146,比1月27日上漲402個基點(diǎn),1月28日,由于標(biāo)普下調(diào)俄羅斯等國家信用評級,盧布暴跌,人民幣兌盧布中間價(jià)報(bào)11.0029,上漲7210個基點(diǎn),漲幅高達(dá)7%。

  雖然人民幣兌美元出現(xiàn)了階段性貶值,而對歐元、日元、英鎊、澳元、加元出現(xiàn)了較大幅度升值。

  人民幣承壓,一方面是外匯儲備連續(xù)兩個季度回落,貿(mào)易順差不斷縮小,甚至出現(xiàn)逆差,資本流出上升。另一方面是由于單位勞動力成本的上升,我國出口行業(yè)的勞

  動力成本優(yōu)勢越來越小,這都給人民幣帶來了壓力。

  正如哈繼銘認(rèn)為,人民幣稍微貶一點(diǎn),不一定是壞事,貶一點(diǎn),中國出口增長會好一些,緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力。

  近期人民幣出現(xiàn)了貶值壓力,預(yù)計(jì)今年人民幣的波動比較大,但不會出現(xiàn)趨勢性的大幅貶值。

  2015年1月28日,歐元兌人民幣中間價(jià)報(bào)6.9146,比前日上漲402個基點(diǎn),但與去年12月初相比下跌近10%。

  另一方面,因油價(jià)重挫并觸及6年低位,加之俄羅斯信用評級遭標(biāo)普下調(diào)至垃圾級,十年來頭次低于投資級。

  盧布日內(nèi)再現(xiàn)崩跌一幕,盤中跌幅接近7%,并收于創(chuàng)紀(jì)錄的較弱水平。對房地產(chǎn)利空不大,房價(jià)今年較復(fù)蘇上漲。

  一方面是外逃資金投資標(biāo)的其實(shí)并不多,除了美國,很難找到比中國內(nèi)地市場更好的標(biāo)的。另一方面是而限購措施早已把外資擋在內(nèi)地房地產(chǎn)投資門外,人民幣貶值導(dǎo)致外資撤退在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)表現(xiàn)得并不明顯。

  去年12月房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)歷史上頭現(xiàn)負(fù)增長,房地產(chǎn)較好的時(shí)代已結(jié)束,長期來說,房地產(chǎn)業(yè)利潤下行的長周期是不變的,但會有一些小周期的回暖,2015年房價(jià)上漲概率很大,同時(shí)去存貨的效應(yīng)會比較明顯,春節(jié)后,隨著政府刺激政策出臺,房地產(chǎn)投資放緩的情勢可能會有所緩和。

  2014年年底,標(biāo)桿房企再次進(jìn)入土地市場,從去年11月開始,標(biāo)桿房企連續(xù)3個月拿地突破300億元,在2015年1月份截至1月28日,房企拿地就已超340億元,入市積極性明顯增高。

  2014年,人民幣銀行間即期匯率以年度貶值2.5%收官,這也就意味著,若一個內(nèi)地房企在去年年初發(fā)了融資利率為10%的美元債,目前其融資利率已達(dá)12.5%。往年已經(jīng)發(fā)了高額美元債的房企將面臨融資利率上升的窘境。

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