http://news.dichan.sina.com.cn 2010-1-27 8:54:51 評(píng)論數(shù)：2

提要：話題背景：在國(guó)家頻頻出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，青島、杭州、湖南等地也出臺(tái)了相關(guān)政策。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，取消預(yù)售意味著準(zhǔn)入門檻提高，同時(shí)資金壓力增加，轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，可能就表現(xiàn)為房?jī)r(jià)在一定程度的上漲。

話題背景：在國(guó)家頻頻出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策后，青島、杭州、湖南等地也出臺(tái)了相關(guān)政策。

去年12月31日，青島市建委、財(cái)政局、地稅局等6部門出臺(tái)《關(guān)于支持居民購(gòu)購(gòu)住房的意見(jiàn)》提出，除“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”外，原有優(yōu)惠政策均順延至2010年12月31日。其中包括：公積金貸款較低頭付仍維持20%的比例，較高可貸40萬(wàn)元；個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米以上144平方米以下普通住房契稅稅率按1.5%征收等等。

前不久，廣西有關(guān)部門卻提出了將南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市……

重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)有持續(xù)的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的措施出臺(tái)？市場(chǎng)是否還需要一些優(yōu)惠政策支持？

短期數(shù)據(jù)難判大勢(shì)

樓市優(yōu)惠是否持續(xù)

主持記者：國(guó)務(wù)院辦公廳公布了被房地產(chǎn)業(yè)界稱之為“國(guó)十一條”的《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》后，從較近幾周的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)的趨冷現(xiàn)象比較明顯，大家怎樣看這次調(diào)控的影響？

張樹(shù)學(xué)：我對(duì)今年上半年的市場(chǎng)保持相對(duì)樂(lè)觀的態(tài)度，原因有二：是市場(chǎng)消化和對(duì)政策作出反應(yīng)需要時(shí)間；是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)度較大，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正恢復(fù)之前，房地產(chǎn)投資都是企業(yè)和部分避險(xiǎn)資金的有效投資渠道之一。因此個(gè)人判斷實(shí)際影響并沒(méi)有那么夸大。

陳國(guó)文：調(diào)控是政府必須考慮的，但密集的調(diào)控政策，我認(rèn)為接下來(lái)不大可能出現(xiàn)。個(gè)人認(rèn)為，政府宏觀調(diào)控應(yīng)更多放在土地開(kāi)發(fā)用途的規(guī)范控制、樓市投機(jī)泡沫的擠兌清理以及現(xiàn)有樓盤的出清促銷之上。中國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，仍需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期，拉動(dòng)內(nèi)需促發(fā)展仍是目前的經(jīng)濟(jì)主題，房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展也一定是政府所愿。

何偉堅(jiān)：全國(guó)范圍看，調(diào)控是好事。如果不壓一壓房?jī)r(jià)，上漲過(guò)快會(huì)有更大泡沫出現(xiàn)。但每個(gè)城市的調(diào)控力度應(yīng)該不同，用同樣的政策來(lái)調(diào)控肯定不行。例如重慶，整體來(lái)說(shuō)重慶樓市仍是健康穩(wěn)定的。近期雖有交易量的一些下滑，但短期內(nèi)的數(shù)據(jù)并不能完全反映情況。估計(jì)到3月份，市場(chǎng)交易量正常之際，再來(lái)評(píng)判市場(chǎng)狀況更為準(zhǔn)確。

王海春：“國(guó)十一條”和很多政策已成事實(shí)。因此我們看到或即將看到：信貸政策正在從去年初的寬松到適度寬松再到從緊；貨幣政策也將從4萬(wàn)億元的資金注入到增加流動(dòng)性，再到控制信貸規(guī)模、緊縮銀根。因此個(gè)人判斷房?jī)r(jià)短期內(nèi)會(huì)從暴漲到緩漲再到平穩(wěn)，直到回調(diào)，下跌幅度和周期要根據(jù)各地市場(chǎng)泡沫的多少和當(dāng)?shù)卣畬?duì)政策執(zhí)行的嚴(yán)格程度而不同。

樓市優(yōu)惠是否持續(xù)

主持記者：在“國(guó)十一條”中，要求“各地要結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，認(rèn)真落實(shí)差別化的土地、金融、稅收等政策”。重慶樓市應(yīng)如何實(shí)施差異化的土地、金融、稅收等政策？包括之前重慶實(shí)施的相關(guān)優(yōu)惠政策？

張樹(shù)學(xué)：不需要延續(xù)和調(diào)整，不過(guò)隨著地價(jià)上升，利潤(rùn)空間的下降，鼓勵(lì)消費(fèi)反而是個(gè)。我認(rèn)為就開(kāi)發(fā)商而言，不能只做快項(xiàng)目，要快慢項(xiàng)目相結(jié)合，要打造真正高品質(zhì)的項(xiàng)目，避免在國(guó)家調(diào)控中加劇競(jìng)爭(zhēng)。在政策方面，其實(shí)可以適當(dāng)增加土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商要在日子好過(guò)時(shí)加強(qiáng)與非銀行金融機(jī)構(gòu)的合作，避免開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)度依賴銀行放貸的情況。

陳國(guó)文：重慶一直在這方面做得很好。與其他一線城市不同，重慶作為西部城市，其房?jī)r(jià)仍然處于“洼地”。重慶相關(guān)部門實(shí)施的現(xiàn)行土地、金融、稅收等政策，都是適應(yīng)重慶房地產(chǎn)發(fā)展的。個(gè)人認(rèn)為，堅(jiān)持原有政策和方式就很好。

何偉堅(jiān)：我認(rèn)為，重慶市場(chǎng)不需要太多差異化政策。一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，既要能夠吸引外來(lái)購(gòu)購(gòu)力，同時(shí)也要滿足低收入人群的居住問(wèn)題。在吸引外來(lái)購(gòu)購(gòu)力方面，相關(guān)政策也不應(yīng)該有限制。

王海春：雖然重慶市場(chǎng)去年漲幅也創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄，但是我們必須理智地看到，重慶市場(chǎng)的總體是健康的——總體房?jī)r(jià)在同等城市里是偏低的，同時(shí)本地購(gòu)房的主力軍依然是以剛性需求為主的；再加之去年居民收入增加導(dǎo)致的改善性需求，這三方面構(gòu)成了重慶置業(yè)的主力，投資和投機(jī)的成分比較低；一再?gòu)?qiáng)調(diào)本次調(diào)控的是投機(jī)和投資性購(gòu)房，所以對(duì)重慶的影響不會(huì)特別大。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)透明

主持記者：如果實(shí)施差異化調(diào)控政策，重慶是否還需要持續(xù)的優(yōu)惠政策？在哪些方面更需要地方政策的支持和優(yōu)惠？哪些方面的調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管要嚴(yán)厲？

陳國(guó)文：如果有可能，從開(kāi)發(fā)方的角度來(lái)講，當(dāng)然是需要的。持續(xù)的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、降低二套房頭付、下浮利率基準(zhǔn)利率等都離不開(kāi)地方政策的支持和優(yōu)惠。當(dāng)然，需要嚴(yán)厲調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管的方面也有，如提高房地產(chǎn)企業(yè)的準(zhǔn)入門檻、嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售條件、擠兌和清理房地產(chǎn)投機(jī)泡沫。投機(jī)成分與價(jià)格泡沫的大量存在，是目前影響樓市健康發(fā)展的一大隱患。由于這種投機(jī)資金的炒作，樓盤的價(jià)位被拉得越來(lái)越高。當(dāng)然，監(jiān)管并非打壓，而是規(guī)范操作。

何偉堅(jiān)：重慶樓市更需要的是規(guī)范而非優(yōu)惠。做好數(shù)據(jù)的公開(kāi)、數(shù)據(jù)的規(guī)范是較為緊要的。目前，我們能夠看到的官方市場(chǎng)數(shù)據(jù)比較籠統(tǒng)，均價(jià)、成交量是所有物業(yè)的均值，洋房、別墅、高層沒(méi)有分類，一段時(shí)期推高層可能得出房?jī)r(jià)下降的結(jié)論，一段時(shí)期推洋房別墅可能得出房?jī)r(jià)大漲的結(jié)論，數(shù)據(jù)缺乏準(zhǔn)確度、無(wú)法反映市場(chǎng)的真實(shí)情況。相比之下，我認(rèn)為優(yōu)惠不是很重要，較為重要的是信心。

王海春：作為地方政府，肯定不愿意看到房地產(chǎn)的下滑，這是GDP指揮棒的作用。因此個(gè)人預(yù)期重慶政府會(huì)對(duì)相關(guān)政策實(shí)行一些緩沖，包括銀行的信貸繼續(xù)適度放松，對(duì)本土優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)公司實(shí)施政策傾斜；相關(guān)的契稅優(yōu)惠政策除國(guó)家明確的必須實(shí)行的，其他的稅費(fèi)優(yōu)惠應(yīng)該會(huì)在房交會(huì)期間更多出臺(tái)。個(gè)人判斷本地政府將從以下方面出手整治房地產(chǎn)亂象：清理部分逾期未開(kāi)發(fā)的閑置土地；對(duì)開(kāi)發(fā)貸款嚴(yán)格審批等。

取消預(yù)售是否推高房?jī)r(jià)

主持記者：取消商品房預(yù)售制度再次被提上日程，1月23日，廣西自治區(qū)住建廳提出，將選擇南寧市作為取消商品房預(yù)售制度的試點(diǎn)城市。你怎么看取消預(yù)售制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響？

張樹(shù)學(xué)：這或許是部分地方政府配合的呼應(yīng)，各地各現(xiàn)所能，但很難聯(lián)動(dòng)。對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)有太大影響。除非政府出臺(tái)相關(guān)的強(qiáng)制性政策，否則產(chǎn)生連鎖反應(yīng)的可能性不大。

陳國(guó)文：有利有弊。取消期房預(yù)售之利，主要在于降低金融風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，老百姓購(gòu)購(gòu)現(xiàn)房，明白消費(fèi)；取消期房預(yù)售之弊，主要在于開(kāi)發(fā)商將面臨資金壓力，商品房供給將會(huì)相應(yīng)減少。開(kāi)發(fā)商成本隨之增加，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)增加。如果期房預(yù)售制度在全國(guó)推行，資本實(shí)力相對(duì)較弱的中西部房地產(chǎn)發(fā)展也會(huì)受限。

何偉堅(jiān)：取消預(yù)售制度弊大于利。取消減少了產(chǎn)品質(zhì)量、爛尾樓問(wèn)題的出現(xiàn)。但應(yīng)看到，取消的弊會(huì)更多，如企業(yè)資金壓力、中西部企業(yè)的生存發(fā)展等等一系列問(wèn)題。香港此前也討論過(guò)關(guān)于取消預(yù)售制度的問(wèn)題，但這么多年過(guò)來(lái)還是沒(méi)有取消。取消預(yù)售制度并非解決問(wèn)題的根本。事實(shí)上，政府加強(qiáng)房地產(chǎn)監(jiān)管、規(guī)范以及提高準(zhǔn)入門檻，才是解決之道。

王海春：取消預(yù)售對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是好事，可以規(guī)避不良開(kāi)發(fā)商圈錢跑人的行為；同時(shí)現(xiàn)房銷售也是國(guó)際慣例，發(fā)達(dá)國(guó)家甚至都裝修完畢才銷售，接房即可辦證，是對(duì)消費(fèi)者權(quán)益較好的保護(hù)；因此個(gè)人認(rèn)為取消預(yù)售也是歷史的必然，肯定會(huì)在國(guó)內(nèi)推行。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，取消預(yù)售意味著準(zhǔn)入門檻提高，同時(shí)資金壓力增加，轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，可能就表現(xiàn)為房?jī)r(jià)在一定程度的上漲。

房企整合或成趨勢(shì)

主持記者：1月19日，上海實(shí)業(yè)以總代價(jià)約27.46億港元(約合人民幣24.19億元)購(gòu)入中新地產(chǎn)45%股權(quán)，成為后者的大股東，該并購(gòu)案是上市房企案，也被不少業(yè)內(nèi)的人士認(rèn)為是國(guó)家宏觀調(diào)控下新的行業(yè)變化。你認(rèn)為在今年房地產(chǎn)企業(yè)的整合重組會(huì)成為一種趨勢(shì)嗎？

張樹(shù)學(xué)：這肯定是一種趨勢(shì)，不過(guò)如此并購(gòu)重組不是一般意義上的互相吞并，而是一種正常的市場(chǎng)反應(yīng)，一種資本之間的融合，是國(guó)家在所有行業(yè)都力主的政策，如汽車行業(yè)。資本聯(lián)合在未來(lái)是趨勢(shì)，而且速度會(huì)越來(lái)越快，企業(yè)主動(dòng)謀求此類機(jī)會(huì)的可能性更大，更會(huì)因此催生新的話語(yǔ)權(quán)力量。所以做大企業(yè)是行業(yè)的趨勢(shì)。

陳國(guó)文：談不上趨勢(shì)。企業(yè)的整合重組一直就有，是企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展情況而作出的正常企業(yè)行為，并非突然出現(xiàn)的行業(yè)變化。

何偉堅(jiān)：企業(yè)的整合重組，今年可能不會(huì)成為一種趨勢(shì)。企業(yè)整合重組一般是在行業(yè)動(dòng)蕩的時(shí)候大量出現(xiàn)。今年的行情預(yù)計(jì)會(huì)比2008年更好，平穩(wěn)發(fā)展。像這樣的重組，只會(huì)是少數(shù)企業(yè)根據(jù)自身企業(yè)情況而作的個(gè)別企業(yè)行為。

王海春：房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，資金的充足率跟開(kāi)發(fā)商的生死存亡息息相關(guān)，所以房企隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的成熟必將有更多的新陳代謝發(fā)生。宏觀調(diào)控很重要的一點(diǎn)就是資金量的投放上從嚴(yán)，客觀上要求開(kāi)發(fā)商資金量更加雄厚，也勢(shì)必讓開(kāi)發(fā)商的銷售趨緩。所以兼并重組并不奇怪，但過(guò)于集中是否會(huì)導(dǎo)致壟斷？從而產(chǎn)生不良反應(yīng)。所以個(gè)人認(rèn)為大小房企的和諧共存才是市場(chǎng)健康的需要。

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