一線城市房價(jià)進(jìn)入調(diào)整期誰在推高地價(jià)

　　樓市降價(jià)風(fēng)暴已經(jīng)燒向一線城市。

　　以較具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個(gè)月以來較低水平，在“量跌”之時(shí)，二手住宅掛牌價(jià)格也開始下調(diào)。

　　與此相對(duì)的是，依然火爆的土地市場(chǎng)。

　　一家第三方機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，前4月，包括北上廣深在內(nèi)的10個(gè)典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創(chuàng)造了歷史新高。這也是10個(gè)典型城市持續(xù)19個(gè)月呈現(xiàn)同比正增長的趨勢(shì)。

　　其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經(jīng)高達(dá)1056億元，同比上漲92%，相當(dāng)于2013年全年的58%。

　　“這也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價(jià)較高以及如何消化高地價(jià)的命題。”中國房地產(chǎn)市場(chǎng)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、減少土地供應(yīng)等方式去緩解，而一線城市的高地價(jià)會(huì)推高房價(jià)，房企出于利潤的考慮，產(chǎn)品類型上更趨于高端。

　　看不懂的拿地經(jīng)

　　一個(gè)月前，中筑以48.9%的溢價(jià)率拿下了北京市長辛店鎮(zhèn)辛莊村地塊7成以上為限價(jià)商品房的地塊，為業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　“該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學(xué)用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價(jià)高達(dá)4.5萬元/平方米，”中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉稱，長辛店區(qū)域新建住宅目前的區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)為3萬元/平方米左右，區(qū)域內(nèi)二手房的成交均價(jià)在2.5萬元/平方米左右，是北京市場(chǎng)上典型的面粉價(jià)格貴于面包的情況。

　　對(duì)此，一位全國大型上市房企負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，看不懂，“即使按照較嚴(yán)格的成本控制，按照目前的市場(chǎng)來看，也很難算得過來賬。”

　　實(shí)際上，上述“面粉貴于面包”的情況在一線城市頻現(xiàn)，廣州增城、黃浦更是同誕生兩大趕超區(qū)域房價(jià)的區(qū)域“地王”。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月，10個(gè)城市中，北京、上海等5個(gè)城市平均溢價(jià)率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價(jià)率排名頭位，上海的平均溢價(jià)率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價(jià)率為51%，亦創(chuàng)今年新高。

　　相比城市的高溢價(jià)的土地出讓，二三線城市的土地市場(chǎng)稍顯平淡，底價(jià)或低溢價(jià)成交的情況常見。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了解，沈陽、佛山、順德等多個(gè)二三四線城市頻現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。

　　5月5日，沈陽共有五幅土地掛牌出讓，較終四地流拍，先進(jìn)一幅成功出讓的土地接近底價(jià)成交。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，一般來說，土地市場(chǎng)會(huì)慢于一二手市場(chǎng)3-6個(gè)月，諸如沈陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調(diào)，相對(duì)而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)的降溫會(huì)在二三季度顯現(xiàn)。

　　誰在推高地價(jià)？

　　談及一線城市“面粉貴于面包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，一方面是出于部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競(jìng)爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規(guī)模更少，也更為稀缺。

　　以在三四線城市有龐大土地儲(chǔ)備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價(jià)拿地。

　　“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲(chǔ)備土地的情況下，能做高資產(chǎn)和股價(jià)估值，受到境外投資者的認(rèn)可，以便進(jìn)一步融資。

　　除了房企出于戰(zhàn)略布局的考慮之外，地方政府也是高地價(jià)的一大推手。“土地財(cái)政占比地方財(cái)政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥介紹說。

　　財(cái)政部的數(shù)據(jù)顯示，一季度，我國國有土地使用權(quán)出讓收入達(dá)到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財(cái)政收入的比例達(dá)1∶1.7。

　　“為確保土地財(cái)政，地方政府通過救市、供地的饑餓營銷等多個(gè)方式穩(wěn)地價(jià)。”金永祥表示。

　　以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環(huán)比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。

　　“在各大房企回歸一線城市之時(shí)，一線城市也在相應(yīng)收縮土地供應(yīng)，供需矛盾下，地價(jià)必然會(huì)隨之推高。”金永祥表示。
　　也就在2014年年初，國土部也曾表態(tài)，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應(yīng)。

　　“不管是短期，還是中長期，城市的土地稀缺將成為常態(tài)。”金永祥稱，這也成為房企補(bǔ)倉的一個(gè)重要原因，不管地價(jià)如何，對(duì)于未來利潤率的沖擊怎么樣，土地儲(chǔ)備依然是房企尤其是上市房企實(shí)力的主要指標(biāo)。

　　另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“土地市場(chǎng)的實(shí)際狀況比數(shù)據(jù)更加慘淡，但是地方政府保地價(jià)的手段很多，很多看似高溢價(jià)成交的地塊，實(shí)際上是捆綁了其他地塊或者后續(xù)通過稅收返還的形式還給開發(fā)商。”

　　不過，陳國強(qiáng)也表示，地價(jià)上漲推手中，還有一個(gè)不能忽視的邏輯在于當(dāng)前的土地制度，和以往相比，征地成本在不斷上漲，在和地方稅收體系未改的情況下，地價(jià)剛性成本也在上漲。

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