黑石沒有退縮，反而選擇進(jìn)攻。

戴德梁行北亞區(qū)董事、商業(yè)部負(fù)責(zé)人Mark Price告訴記者，近日在他們的撮合下，黑石以5.367億元人民幣，低于原價(jià)15%，成功收購上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)。此前，市場(chǎng)傳言，因?yàn)榻鹑诤[，黑石將退出對(duì)長(zhǎng)壽廣場(chǎng)的收購。

上海、深圳等地寫字樓租金下滑，空置率上升，并未阻止“勇敢者”的進(jìn)入。據(jù)悉，目前約有2萬億元人民幣的資金正在瞄準(zhǔn)中國(guó)商業(yè)物業(yè)，試圖抄底。

黑石抄底術(shù)

近日，一家名為盈石資產(chǎn)的資產(chǎn)管理公司在上海浦東完成了注冊(cè)，其他的經(jīng)營(yíng)手續(xù)尚在辦理之中。盈石的背后正是大名鼎鼎的黑石。

據(jù)悉，盈石將作為黑石在中國(guó)的頭家專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，將管理運(yùn)營(yíng)其在中國(guó)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，盈石還將得到黑石約200億美元的資金，用于購置內(nèi)地一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

“黑石拿下長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)的背后，正是國(guó)際資本以退為進(jìn)、抄底中國(guó)商業(yè)樓宇的開始。”Mark Price說，現(xiàn)在市場(chǎng)上的傳言不太對(duì)，黑石不是退出，只是采取壓價(jià)策略。

參與黑石此次交易的Mark Price告訴記者，在2008年6月時(shí)，長(zhǎng)壽廣場(chǎng)對(duì)黑石開出的價(jià)碼還超過10億元，黑石還價(jià)到約6.5億元，雙方一度將交易日期定在10月31日前。但在此之后，全球性的金融海嘯愈演愈烈，隨著雷曼的倒塌，市場(chǎng)開始擔(dān)心以美國(guó)為頭的國(guó)際資本將撤離中國(guó)以求自保，黑石也適時(shí)地放出消息，稱將放棄在上海的收購計(jì)劃。就在外界以為上海等地寫字樓市場(chǎng)將急轉(zhuǎn)直下之際，黑石突然反手殺回，再壓價(jià)15%較終得到上海長(zhǎng)壽廣場(chǎng)。

黑石的抄底行動(dòng)還體現(xiàn)在吸納資產(chǎn)管理人才上。

日前，黑石剛剛在亞洲區(qū)組建了一支新的咨詢管理團(tuán)隊(duì)。此前就職于雷曼兄弟的Anthony Steains和匯豐銀行的鄭建平成為這個(gè)團(tuán)隊(duì)的合伙人；而來自雷曼兄弟的Johan van Jaarsveld和李東玄，以及來自匯豐銀行的井曉文成為這個(gè)團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行董事。據(jù)悉，這個(gè)團(tuán)隊(duì)將以香港和北京作為總部，目前共有12名成員。

讓上海陸家嘴大型購物正大廣場(chǎng)起死回生的正大廣場(chǎng)商業(yè)管理公司總裁司徒文聰近日也搖身一變，成為盈石資產(chǎn)的頭席執(zhí)行官。有此關(guān)聯(lián)，黑石洽購位于上海的仲盛商城和正大廣場(chǎng)的操作正如火如荼。不過世邦魏理仕中國(guó)區(qū)總經(jīng)理祝惇若認(rèn)為，“黑石要收購正大廣場(chǎng)還有一定難度?！闭髲V場(chǎng)如今的年收益在4億元左右，不會(huì)折價(jià)成交，“這不符合黑石的抄底思路”。

免租保客戶

與政府大舉救助的住宅市場(chǎng)不同，作為經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)之一的商業(yè)地產(chǎn)，特別是寫字樓，并不在政府的“救市”范圍里。戴德梁行認(rèn)為，現(xiàn)在倒還不是悲觀的時(shí)候，包括上海、成都等城市在內(nèi)，大部分在建商業(yè)樓宇在2010年左右集中上市，到那時(shí)，市場(chǎng)的消化能力和商業(yè)配置狀況就令人擔(dān)憂了。

“中國(guó)香港、泰國(guó)等經(jīng)歷了1997年金融危機(jī)的地區(qū)，通過政府控制商業(yè)用地的方式完成了現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的消化，保證現(xiàn)有寫字樓發(fā)展商能順利完成客戶入駐?！盡ark Price認(rèn)為，中國(guó)政府也許可以考慮如何控制商業(yè)地產(chǎn)的土地出讓節(jié)奏，對(duì)市場(chǎng)予以調(diào)節(jié)。

在凱德置地、鐵獅門等商業(yè)物業(yè)發(fā)展商，以及戴德梁行、世邦魏理仕等商業(yè)樓宇服務(wù)商看來，中國(guó)政府其實(shí)也在采取加大稅收優(yōu)惠等措施對(duì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)予以扶持。如北京的金融街，對(duì)部分入駐企業(yè)采取年優(yōu)惠50%、年優(yōu)惠30%、第三年優(yōu)惠10%的稅收政策，拉動(dòng)了部分企業(yè)的入駐熱情?！暗@種扶持的力度和廣度還應(yīng)加大?！?/P>

針對(duì)物業(yè)空置率日益攀高的狀況，如何采取臨時(shí)性措施予以挽救呢？Mark Price說，內(nèi)地物業(yè)的發(fā)展商應(yīng)學(xué)會(huì)主動(dòng)“以退為進(jìn)”。他介紹說，香港有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)樓宇發(fā)展商的辦法是，不直接降價(jià)，而是給予一定時(shí)間的免租期，把客戶留下來，保持入駐率。只有出現(xiàn)嚴(yán)重財(cái)務(wù)問題的發(fā)展商才會(huì)虧損賣出。

祝惇若認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)策略也決定了它具備一定的抗市場(chǎng)打擊能力，而房地產(chǎn)收益率的波動(dòng)遠(yuǎn)不及資本市場(chǎng)?！耙虼吮ＷC客戶的投資信心遠(yuǎn)比降價(jià)求租和拋售更為重要?！?/P>

盤整期調(diào)節(jié)劑

商業(yè)地產(chǎn)的抗跌性也讓王健林有了成為孤膽英雄的豪氣。在剛剛結(jié)束的第9屆西博會(huì)上，萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林簽下協(xié)議，投資80億元在金牛區(qū)開發(fā)成都的個(gè)“萬達(dá)廣場(chǎng)”，占地約200畝。

據(jù)他透露，2008年年內(nèi)，萬達(dá)還準(zhǔn)備在四川的攀枝花和綿陽再投幾十億元開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)綜合項(xiàng)目，在四川之外的其他市場(chǎng)也將陸續(xù)出手。

“我的底氣是，每開發(fā)一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，僅一年的物業(yè)租金收入至少在1億元以上，現(xiàn)在抄底正是時(shí)候?！蓖踅×址Q，全國(guó)約40處萬達(dá)廣場(chǎng)的物業(yè)租金是他生存的基礎(chǔ)，而銀行的授信則是他發(fā)展的基礎(chǔ)。（萬達(dá)是央行“總對(duì)總授信計(jì)劃”的受益者，詳見本報(bào)2008年8月25日地產(chǎn)版《王健林解說“錢經(jīng)”》）

“商業(yè)地產(chǎn)將是中國(guó)樓市盤整期較好的調(diào)節(jié)劑?！泵绹?guó)全球競(jìng)爭(zhēng)力研究院院長(zhǎng)黃力泓認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)歷這次金融海嘯后，未來將至少保持30年的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。而此時(shí)能夠有機(jī)會(huì)抄底商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過3～5年的市場(chǎng)培育期后將迎來大豐收。

而在世邦魏理仕看來，中國(guó)一系列房地產(chǎn)新政促使一些具有雄厚資金的海外投資者積極尋找在華投資機(jī)會(huì)。

戴德梁行的Mark Price表示，目前歐美運(yùn)營(yíng)正常的投資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)非常有興趣，預(yù)計(jì)約有2萬億元的資金正在尋找機(jī)會(huì)進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。“但大宗的交易由于避稅等原因往往會(huì)采取地下交易或者離岸交易的形式?！?/P>

在住宅市場(chǎng)苦苦掙扎的10月，戴德梁行剛剛協(xié)助韓國(guó)SK集團(tuán)以4.88億美元（每平方米4560美元）從新加坡凱德置地手中收購北京凱德大廈。加上黑石抄底上海樓宇、王健林逆市舉兵成都，這一切只是中國(guó)樓市盤整期發(fā)生在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的一場(chǎng)場(chǎng)博弈而已。較終，“勇敢者”是跑贏大市還是倒在黎明之前，時(shí)間會(huì)證明一切。

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