為規(guī)范企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為，記者20日從財(cái)政部獲悉，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)日前發(fā)布了《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》，明確采用公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)主要運(yùn)用市場(chǎng)法和收益法兩種方法，該意見(jiàn)將于今年7月1日起實(shí)施。

　　新規(guī)將更為規(guī)范科學(xué)

　　專家表示，隨著意見(jiàn)的出臺(tái)，企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的行為將得到很好的規(guī)范，用同一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量出來(lái)的公允價(jià)值也將更“公允”，因此，可能會(huì)有更多的上市公司采用這一計(jì)量模式評(píng)估投資性房地產(chǎn)，而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)對(duì)上市公司的凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)產(chǎn)生影響。

　　所謂投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。意見(jiàn)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估應(yīng)主要選用市場(chǎng)法和收益法。同時(shí)，意見(jiàn)還在市場(chǎng)法參照物的選擇中，強(qiáng)調(diào)需要對(duì)所收集信息進(jìn)行審慎分析，以滿足會(huì)計(jì)計(jì)量可靠性的要求，也強(qiáng)調(diào)了“交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和所帶租約”等重要的且容易被忽視的比較因素。在收益法的運(yùn)用中，意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益和折現(xiàn)率，注意各項(xiàng)參數(shù)口徑的一致性、現(xiàn)有租約對(duì)公允價(jià)值的影響等問(wèn)題。

　　目前，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估主要采用兩種模式，一種是成本模式，另一種是公允價(jià)值模式。但由于公允價(jià)值計(jì)量一直沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)范等原因，上市公司對(duì)采用公允價(jià)值計(jì)量模式顧慮較多。

　　根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司對(duì)2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告，1624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn)，但采用成本計(jì)量模式的占了大多數(shù)，為670家，而采用公允價(jià)值模式的只有20家。在這20家采用公允價(jià)值模式的上市公司中，就出現(xiàn)了三種計(jì)量公允價(jià)值的方式。

　　樓市景氣將提升上市公司利潤(rùn)

　　由于土地價(jià)格和房屋出租收益等會(huì)隨著市場(chǎng)變化而變化，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)為，在市場(chǎng)比較景氣的情況下，采用公允價(jià)值計(jì)量將使得企業(yè)的凈資產(chǎn)有所增加。

　　由于土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的不斷上漲，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值往往會(huì)高于成本價(jià)。專家指出，如果采用公允價(jià)值計(jì)量，不僅歸屬股東權(quán)益會(huì)增加，而且由于在這一模式下可以不用計(jì)提折舊，而是直接將公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入損益，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)將會(huì)有一定的提升。

　　如S*ST百花是個(gè)對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司，這一會(huì)計(jì)政策變動(dòng)后，2006年該公司的股東權(quán)益（不含少數(shù)股東權(quán)益）為1654.7243萬(wàn)元，而2005年僅為464.973萬(wàn)元。

　　“在這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)沒(méi)有出臺(tái)前，企業(yè)不知道該用什么方法獲得公允價(jià)值，不同企業(yè)運(yùn)用不同方法得出的公允價(jià)值，還不具有可比性?！币晃粫?huì)計(jì)行業(yè) 人士也指出，規(guī)范的出臺(tái)，無(wú)疑打消了企業(yè)在這方面的顧慮。

　　專家指出，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量是目前國(guó)際較多采用的計(jì)量方法，能夠比較客觀、全面地反映公司投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，因此，上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量將是大勢(shì)所趨。

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