房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入周期性下滑階段已經(jīng)毋庸置疑，那么谷底在哪，何時(shí)反彈，也都成為人們津津樂道的話題。不管房?jī)r(jià)暴漲還是暴跌，中國(guó)樓市將會(huì)發(fā)生的變化還是值得我們關(guān)注的。小編帶你提前看看中國(guó)樓市即將要發(fā)生的10件大事。

1、房?jī)r(jià)上漲調(diào)控聲音再起

2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦資本市場(chǎng)的時(shí)候，中國(guó)樓市正悄無聲息的告別低迷，穩(wěn)步回暖。這是樓市告別黃金時(shí)代后，再次迎來復(fù)蘇。

據(jù)中國(guó)人民銀行7月22日發(fā)布了《2015年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，個(gè)人購(gòu)房貸款增加1.12萬億元，同比（比上年同期）多增1767億元，這也是有記錄以來半年度個(gè)人房貸頭破萬億。

截至今年6月末，個(gè)人房貸余額12.64萬億元，同比增長(zhǎng)17.8%，增速比上季末高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速4.4個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%，其中住宅投資增長(zhǎng)2.8%。

全國(guó)商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長(zhǎng)3.9%，全國(guó)商品房銷售額34259億元，同比增長(zhǎng)10.0%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)12.9%。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金58948億元，同比增長(zhǎng)0.1%。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也顯示，6月份中國(guó)平均房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.56%，高于5月份0.45%的環(huán)比漲幅，是2014年1月以來的較高環(huán)比漲幅。在這之前，百城房?jī)r(jià)剛剛在5月份完成了由跌轉(zhuǎn)漲的過程。

隨著環(huán)比房?jī)r(jià)上漲城市的增多，越來越多的城市同比降幅有所收窄，個(gè)別城市同比出現(xiàn)上漲。數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市新房?jī)r(jià)格低于一年前，但其中56個(gè)城市降幅比上月收窄。

此外，有66個(gè)城市二手住宅價(jià)格同比下降低于一年前，但降幅比上月收窄的城市有51個(gè)。70個(gè)城市中，上海6月新房?jī)r(jià)格較去年同比上漲0.2%，而深圳房?jī)r(jià)較去年同比上漲15.9%。

而有機(jī)構(gòu)測(cè)算，在房?jī)r(jià)上漲城市增多的同時(shí)，平均房?jī)r(jià)也出現(xiàn)上漲。其出具的數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，較5月份0.1%的增幅還擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)，近一年來連續(xù)兩次實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月一線城市房?jī)r(jià)上漲依然驚人，其中深圳新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅高達(dá)7.2%，此外，上海上漲了2.4%，廣州上漲1.6%，北京上漲1.6%。

具體到北京，6月新房漲幅較5月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四月出現(xiàn)上漲，此外，6月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.3%，漲幅雖較5月收窄了2個(gè)百分點(diǎn)，但也是連續(xù)四月上漲。

而在北上廣深等一線城市，上半年成交面積同比增長(zhǎng)48%，深圳還出現(xiàn)局部樓市暴漲現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境在去年逐步寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售情況逐步好轉(zhuǎn)，量?jī)r(jià)齊升局面再現(xiàn)。

6月，土地市場(chǎng)也熱起來了。土地市場(chǎng)的火爆再次引發(fā)人們對(duì)樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價(jià)，面包價(jià)格會(huì)跟風(fēng)上漲嗎？”不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國(guó)樓市也將重回“大步快漲”時(shí)代。

但有一點(diǎn)非?？隙?，市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，多數(shù)開發(fā)商對(duì)漲價(jià)滿懷信心。所以，不管該不該漲價(jià)，但房?jī)r(jià)是肯定要漲了。那么，隨著下半年房?jī)r(jià)上漲，遏制房?jī)r(jià)上漲的呼聲會(huì)再度響徹我們的耳畔。但是，只要房?jī)r(jià)不會(huì)過度暴漲，相信政府宏觀調(diào)控的機(jī)會(huì)不大。

2、中國(guó)人棄股購(gòu)房

樓市股市向來是冤家一對(duì)，近期暴跌的股市給全民皆股的市場(chǎng)上了生動(dòng)的一場(chǎng)投資教育課，一時(shí)間段子手橫行，不過那些”股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎”的告誡，遠(yuǎn)沒有賬戶上變幻的數(shù)字更具有說服力。

于是很多人想到了樓市，眾人感嘆：相比暴漲暴跌的股市來講，房產(chǎn)仍然具有穩(wěn)定的投資價(jià)值。

知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)在“21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第15屆年會(huì)”回答記者有關(guān)上市房地產(chǎn)企業(yè)的股票現(xiàn)在是否值得購(gòu)入的問題時(shí)說：現(xiàn)在嚴(yán)格說起來銀行和房地產(chǎn)企業(yè)的估值偏低，高科技什么的估值偏高，他們的市盈率已經(jīng)到了80倍到100倍，而房地產(chǎn)是8-12倍之間。

“就我個(gè)人來說，我覺得現(xiàn)在的股市和實(shí)體經(jīng)濟(jì)狀況是有差別的，所有企業(yè)的回報(bào)不足以滿足這么高的估值，所以你們還是購(gòu)房子吧。”

字面意思很好理解，面對(duì)股票大盤的震蕩，還是放棄股票改購(gòu)房子吧！

從房地產(chǎn)投資特征來看，盡管延續(xù)從前年年底開始的趨勢(shì)，房地產(chǎn)短期內(nèi)獲得升值的空間被壓縮，但是客觀地說房產(chǎn)保值增值的基本屬性還是存在，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)普遍性的持續(xù)下跌。

尤其是在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程大背景下，樓市需求仍然表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，即使是2014年樓市低迷期，樓市也并沒有出現(xiàn)明顯下滑和持續(xù)性衰退，今年亦是如此，盡管低谷特征明顯。

從趨勢(shì)來看，在央行降準(zhǔn)、降息、二套房貸降頭付、營(yíng)業(yè)稅降低免征門檻等“救市”政策刺激之下，部分開發(fā)企業(yè)正積極調(diào)整推盤節(jié)奏，把控好降準(zhǔn)降息之后的跑量去庫(kù)存“窗口期”，通過調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

這類企業(yè)的共同特點(diǎn)是盡一切可能增加三季度銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)下半年被動(dòng)推盤的局面，但遺憾的是還有部分企業(yè)仍然抱有不切實(shí)際的幻想，期待房?jī)r(jià)再次快速上漲，繼續(xù)博弈市場(chǎng)，絲毫不考慮樓市市場(chǎng)需求的現(xiàn)狀，從而錯(cuò)過短期放量的機(jī)會(huì)。

降息降準(zhǔn)對(duì)樓市的影響中購(gòu)房者的要素較為重要的一環(huán)，作為消費(fèi)者應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)，把握好市場(chǎng)節(jié)奏變化過程中的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

在短期市場(chǎng)還沒有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市，一方面可趁當(dāng)下開發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張，購(gòu)房性價(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市獲取較好回報(bào)，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來的購(gòu)房“窗口期”，該出手就出手。

另一方面，也不要過于貪婪，因?yàn)槭袌?chǎng)風(fēng)云變幻，機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，錯(cuò)過較佳投資時(shí)機(jī)，“抄底”只能是一廂情愿的奢望。

3、房產(chǎn)稅

近日,有消息稱,房地產(chǎn)稅改革主體框架已基本確定。房地產(chǎn)稅主體稅種或由房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅合并,具體稅率可能將由地方在確定的稅率區(qū)間內(nèi)自行決定。

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究主任施正文表示,房地產(chǎn)稅改革路徑的大框架已基本成形。主要是把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成為新的房地產(chǎn)稅,增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù),以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地產(chǎn)稅,隨著房地產(chǎn)稅征收步入正軌,未來會(huì)再進(jìn)行改革。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉表示,目前房地產(chǎn)稅中的土地占有稅費(fèi)太多,導(dǎo)致房地產(chǎn)商開發(fā)成本增加,較終這些成本以高房?jī)r(jià)的形式被消費(fèi)者吸納。房地產(chǎn)稅改革總體思路是在不增加整體稅費(fèi)的情況下,調(diào)整稅費(fèi)結(jié)構(gòu),提高保有環(huán)節(jié)稅費(fèi),降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅負(fù)。

“稅改前房地產(chǎn)稅主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅,重流轉(zhuǎn)稅而輕保有稅的特點(diǎn),容易導(dǎo)致流通環(huán)節(jié)的稅收轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)被消費(fèi)者吸收。房地產(chǎn)稅改革有利于降低房產(chǎn)商的開發(fā)成本,抑制市場(chǎng)上過度的炒房投機(jī)。此外,房地產(chǎn)稅會(huì)以房產(chǎn)估值來征稅,高端市場(chǎng)上的房屋需求會(huì)減少,理論上房?jī)r(jià)會(huì)因此有所下降?！表n長(zhǎng)吉表示。

優(yōu)品金融研究所研究員李玉麟曾表示,房地產(chǎn)稅改革將會(huì)提高投機(jī)炒房成本,抑制投機(jī)需求。

“對(duì)地產(chǎn)商而言,改革后的房地產(chǎn)稅會(huì)降低建設(shè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān),減輕房地產(chǎn)商開發(fā)成本。與此同時(shí),房地產(chǎn)稅對(duì)房企持有土地征收房地產(chǎn)稅,房產(chǎn)開發(fā)商的囤地行為將會(huì)得到有效抑制?！?/p>

據(jù)了解，韓國(guó)在1986年-1989年和2005年分別加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)稅征收，但此后1-2年的房?jī)r(jià)漲幅反而從此前的5%左右上升到了10%-15%，而日本1973年和1991年兩次提高房產(chǎn)稅后不久均因經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格崩潰，效果難以觀察。

美國(guó)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響以負(fù)向?yàn)橹?。也就是說，在征收房產(chǎn)稅時(shí)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊將變小。

重慶房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊效應(yīng)“先正后負(fù)”，與美國(guó)房產(chǎn)稅沖擊軌跡并不一致;從影響力度看，重慶房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊效應(yīng)遠(yuǎn)不如美國(guó)，重慶房產(chǎn)稅政策當(dāng)前尚沒有發(fā)揮抑制市場(chǎng)供需非理性波動(dòng)的效果，對(duì)熨平房?jī)r(jià)效應(yīng)較差。

申萬宏源房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷姿認(rèn)為，房產(chǎn)稅調(diào)控作用不明顯的主要原因，從短期來看，由于地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保護(hù)以及在執(zhí)行層面推進(jìn)的困難，使地方政府往往缺乏大量征收房產(chǎn)稅的動(dòng)力，從而往往有意降低評(píng)估價(jià)，并設(shè)置較寬的免稅范圍，降低了房產(chǎn)稅的實(shí)際稅負(fù)。

“從長(zhǎng)期來看，決定房?jī)r(jià)的核心因素在于供需，房產(chǎn)稅的征收并不能從根本上改變一國(guó)房地產(chǎn)的供求關(guān)系，自然也就不能真正起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用?！?/p>

其實(shí)，從房產(chǎn)稅的征收結(jié)構(gòu)來看，中外的迥異也是造成房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響效果不一的一個(gè)因素。

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