以下文字全部來源于鴻坤集團(tuán)合伙人、執(zhí)行董事毛大慶在鴻坤2017年會上的主題演講。

貨真價實，干貨滿滿！

大家下午好！

鴻坤集團(tuán)今年在自己的主場開年會，確實氣勢磅礴，非常令人振奮！我想今年在自己的體育館里，面對值得我們驕傲的成績和值得向往的新一年，是一個非常好的開始！朱燦《年度總結(jié)及規(guī)劃》的報告做的非常務(wù)實、具體、落地。對于集團(tuán)的每一個板塊都做了非常詳實的工作分解。今年鴻坤集團(tuán)有新的變化，實行了地產(chǎn)板塊的輪值總經(jīng)理制，進(jìn)一步推動合伙人文化的落地。

現(xiàn)在我們換一個視角，我想站在更廣域的視角、更廣泛的市場，從大的趨勢、國家的走向趨勢、行業(yè)的趨勢，以及我們政策的趨勢角度上，跟大家簡單的分析一下過去的2016年和即將到來的2017年?！?/span>

宏觀經(jīng)濟(jì)，中國的房地產(chǎn)從來都不可能離開宏觀經(jīng)濟(jì)的分析。

我認(rèn)為2016年給我們一個更重要的啟示，原來的宏觀經(jīng)濟(jì)分析，只重視國家的宏觀經(jīng)濟(jì)，2016年開始，我們特別重視國家的宏觀經(jīng)濟(jì)以及國際的宏觀態(tài)勢發(fā)展，這是與整個國際格局的大變化有關(guān)。在前不久召開的億潤投資峰會上，我們請了李稻葵做了2017年的展望，他就中美之間的三個有可能發(fā)生的比較重要的競爭領(lǐng)域進(jìn)行了較為深入的分析。

在此，我將再次進(jìn)行透徹闡述：我們從來沒有像哪一年出現(xiàn)這么一個高頻的詞“黑天鵝”。我們講的是經(jīng)濟(jì)事件、政治事件、國際事件里面貌似非常小概率的事件，而*后卻發(fā)生了。這些事件的發(fā)生都會引起對未來重大的國際走勢、世界格局和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。從來沒有像2016年這樣，黑天鵝滿天飛。川普當(dāng)選、昨天晚上在發(fā)表了為人民服務(wù)為主題的就職演講、英國脫歐、樸槿惠退職、國內(nèi)的萬寶之爭、樂視事件、年底融創(chuàng)的收購事件....信息量大的出乎意料之外。

在什么樣的環(huán)境里面是黑天鵝頻出呢？人類社會有一次這樣的時代，大約發(fā)生在19世紀(jì)后期，工業(yè)革命浪潮*高的時候，世界環(huán)境的競爭發(fā)生了大的格局性的變化，那時候出現(xiàn)了很多的黑天鵝，包括希特勒以及納粹。

我們看到過往的事件發(fā)生，需要提醒各位，比如對于2017年我們要留意川普新的美國政策的定位。昨天晚上的演講不知道多少人仔細(xì)的聽了，其中除了對奧巴馬的全面否定，*根本的是要提升全美的中產(chǎn)和勞動力，特別是低層勞動力的收入能力，福利以及他們的生產(chǎn)能力。這意味著美國制造業(yè)的回流，包括美國的實體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步的提振，可能都對我們的未來產(chǎn)生很大的關(guān)聯(lián)，特別是美國制造業(yè)，美國企業(yè)全球化轉(zhuǎn)向回流本土的時候，美國制造對中國制造的擠出效應(yīng)，給我們帶來了出口上的巨大壓力，同時貨幣上的壓力也是值得關(guān)注的。

另外，歐洲的復(fù)蘇依然非常脆弱，政治風(fēng)險沒有排除，英國脫歐的程序非常復(fù)雜，充滿變數(shù)，德國的另類選擇黨民調(diào)支持率快速上升，使得右翼民族主義的代表又一次站在德國的舞臺上。美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和美聯(lián)儲的政策收縮導(dǎo)致全球的流動性緊縮，給整個新興市場和新興國家都帶來了非常大的貨幣壓力。在貿(mào)易保護(hù)主義的驅(qū)使下，對出口依賴度高的新興國家來說，將面臨嚴(yán)峻的外部調(diào)整，這將會給我們帶來很多變數(shù)。日本的經(jīng)濟(jì)低迷，印度的廢鈔令等，都和美國的通貨緊縮有很大關(guān)聯(lián)。2016年中國經(jīng)濟(jì)面臨非常嚴(yán)峻的下行壓力，2017年會怎樣，我們還是審慎的樂觀。

2016年的后半部分，我們也看到了部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有著非常明確的復(fù)蘇氣象。舉一些例子，比如說零售消費品，2016年后半年平穩(wěn)增長，消費者信心指數(shù)持續(xù)回升，汽車消費保持強(qiáng)勁的勢頭，進(jìn)出口的下行，同比降幅收窄，投資增速逐漸趨穩(wěn)，工業(yè)利潤持續(xù)改善。我在想，我們經(jīng)?？吹脚笥讶锩嬗懻撝袊?jīng)濟(jì)的各種壓力以及美國經(jīng)濟(jì)變數(shù)對我們帶來的不確定性，但是中國這么龐大的經(jīng)濟(jì)體，克服種種不確定性的能力還是審慎樂觀的。昨天我與一個的經(jīng)濟(jì)學(xué)家討論，說外匯的壓力使得我們國家把各個口子扎緊，防止人民幣外流，擔(dān)心幾萬億的外匯儲備瞬間灰飛煙滅。但是我們討論的時候說中國的外匯儲備真的很重要嗎？我們是從一個沒有外匯儲備的國家走到了將近十萬億外匯儲備的級別，這樣的過程中，如果我們今天豁出去，這幾萬億的外匯儲備不要了，也不會對中國產(chǎn)生顛覆性的問題，當(dāng)你的實體經(jīng)濟(jì)真正的變好，科技業(yè)、制造業(yè)真正的企穩(wěn)，外匯還會回來，并沒有那么可怕。人民幣對美元的持續(xù)貶值是大家關(guān)注的事情，應(yīng)該說貶值的周期我們看來尚未結(jié)束，國內(nèi)的利率政策在趨于穩(wěn)定的狀態(tài)下仍然處在一個不確定的狀態(tài)里面，防止美國加息導(dǎo)致的連鎖反應(yīng)，還仍然是值得我們關(guān)注的。

這個連鎖反應(yīng)會出現(xiàn)在房地產(chǎn)上的是什么呢？是人民幣的加息以及人民幣通脹的進(jìn)一步緊縮。這對我們來說是非常重要或者說非常需要關(guān)注的一個不確定性?！?/span>

除上述之外，投資、消費、出口這三架馬車，在過去的這一年里，我們也都同樣有著各種各樣不同的問題和機(jī)會。

首先看一下投資：其實過去的一年里，基建投資貢獻(xiàn)過半，增速放緩。制造業(yè)和民間投資明顯疲軟，民間投資對內(nèi)疲軟，對外積極。這個過程中基建投資和其他的投資成為了社會經(jīng)濟(jì)投資維穩(wěn)的主要力量，房地產(chǎn)仍然貢獻(xiàn)巨大。社會消費品零售總額略降，2016年的消費者信心在持續(xù)回升的狀態(tài)里，貢獻(xiàn)比較大的是汽車行業(yè)，汽車行業(yè)里面特別貢獻(xiàn)的就是新能源汽車，當(dāng)然這跟政府的政策引導(dǎo)，以及我們的空氣、大氣環(huán)境有關(guān)。

我在年前走訪了一些新能源汽車，包括賣車的一些銷售網(wǎng)點，感覺好的新能源汽車，包括特斯拉，連貨都沒有，確實汽車行業(yè)過去一年消費領(lǐng)域拉動很明確。2016年全國去產(chǎn)能的政策，這是國家的大的政策導(dǎo)向。

全球的狀態(tài)，剛才我提到了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍然不確定，特別是美國制造開始對中國制造產(chǎn)生了擠出效應(yīng)。大家可能看到了曹德旺現(xiàn)象以及川普對美國制造業(yè)的喊話，主要喊了一些大公司，包括蘋果等公司，希望他們把制造業(yè)拉回美國。對于世界的影響是什么呢？他跟這些企業(yè)說：你們把制造業(yè)留在美國，我給你們大幅度減稅，如果把制造弄到外國去，你小心我懲罰你，甚至別想再回來。喊的非常堅決，毫不留情。比如說蘋果，如果我們從中國搬回去美國，廊坊、河南這些大型的富士康組裝基地，很多廠子都會關(guān)閉，這些都對我們是比較不確定的未來。另外中國的商品出口在質(zhì)量和技術(shù)含量還沒有能夠得到很大提升的時候，美國制造業(yè)如果在未來的一年里迅速增長，對我們確實又是比較重要的經(jīng)濟(jì)阻擊。

回歸到房地產(chǎn)領(lǐng)域，國家政策上，大家可以看到*后一個季度的經(jīng)濟(jì)工作會議，有兩個重要的要素，一個是房子是用來住的，不是炒的；另外新一年的工作主線將緊緊圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，這是2017年主要的基調(diào)。增加了一個農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革的內(nèi)容，這是國家在新的一年里，經(jīng)濟(jì)指向的新亮點。財政預(yù)算安排要適當(dāng)?shù)摹⑦m應(yīng)的推進(jìn)供給側(cè)改革，這就意味著各個城市、各個省份在未來的新一年里，財政預(yù)算分配將會有相當(dāng)一部分分配到跟供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革有關(guān)的內(nèi)容上。貨幣政策穩(wěn)健中性，更加重視防控系統(tǒng)性的金融風(fēng)險，這個我前面談到了很多關(guān)于貨幣問題，外匯儲備的問題相關(guān)聯(lián)。

建立房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制，這里面特別強(qiáng)調(diào)了對于租賃經(jīng)濟(jì)的培育和發(fā)展：在剛剛結(jié)束的北京（樓盤）市兩會上，強(qiáng)調(diào)了要加快培育購租并舉的房地產(chǎn)長效機(jī)制。振興實體經(jīng)濟(jì)，有待相關(guān)政策進(jìn)一步出臺，其他的一些關(guān)注點，混合所有制改革，養(yǎng)老保險制度改革，加強(qiáng)知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)都成為2017年關(guān)注的經(jīng)濟(jì)的詞。再看一下市場：可以看到非常亮眼的數(shù)字，2016年塑造了一大堆有里程碑的數(shù)字，我希望所有從事房地產(chǎn)行業(yè)的人對這些大的節(jié)點的數(shù)字還是要有一點點的概念的。2016年全國商品房銷售總額達(dá)到了12萬億，在三十多年改革開放，二十多年房地產(chǎn)市場，十五、六年商品房發(fā)展歷史中都是的。

另外一個比較大的數(shù)字就是銷售總面積達(dá)到了15億平方米，超過了一個人一平米，僅商品房的交易額這一項就占到了GDP的20%，2016年全國商品住宅，如果僅看住宅銷售金額達(dá)到了10萬億，銷售面積13.7平方米，全國人均購買住宅一平米，城市人口人均購買住宅1.82平方米，我們按照正常的商品房市場的正常的衍生值是1.2平方米，大約有了0.6平方米多的超額。這個超額意味著我們對市場的透支以及貨幣沒有地方去，特別是老百姓(603883,股吧)的個人儲蓄沒有地方去，基本上超額的都投向房地產(chǎn)。目前中國住宅的估值已經(jīng)接近了美國全國的總估值，34萬億美金，美國住宅總估值37萬億美金。這里面主要的估值還是來自于北上廣深。

我們再看一些城市的好玩的數(shù)字，全國GDP排名前31名的城市普漲，深圳（樓盤）漲幅29%，超越了北京、上海（樓盤）和廣州（樓盤），強(qiáng)二線里面的是蘇州（樓盤），還有天津（樓盤），可以說一舉翻身，成為了全國*亮眼的城市，我們還看到成都、杭州（樓盤）這些都是漲幅很明顯的。強(qiáng)三線城市里面東莞（樓盤）*明顯，達(dá)到45%，東莞的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是三線城市里面* 的，人均可支配收入也是*好的，也是被深圳的擠出效應(yīng)很好的恩澤和覆蓋了。再看GDP排名前31的城市，豪宅的情況，一千萬價格里面的過去一年里面成交的活躍度，這里面增長*大的就是濟(jì)南（樓盤），雖然只有93套，但是以前是零，而且可能還是負(fù)的。上海、北京、廣州都是居于高位，深圳特別有意思，房價漲的很高，但是千萬豪宅漲的不是那么多。三的豪宅量中，上海一個城市等于北京和深圳的總和，上海已經(jīng)全面的趨近香港，大家非常認(rèn)同，不認(rèn)為有什么奇怪。五的豪宅的數(shù)字更值得看一下，北京、上海、深圳三個加一塊，基本上占了絕大多數(shù)，當(dāng)然了還有廣州。2016年的土地市場：全國前三百個城市土地市場整體供應(yīng)維持低位，供應(yīng)能力不足，一線城市缺地已經(jīng)成為了明顯的現(xiàn)象，房企規(guī)?？焖贁U(kuò)張推動企業(yè)進(jìn)入二線城市，二線城市的土地出讓金大漲了70%。

城市的新房市場容量方面，一線城市除了廣州都觸及了天花板，接下來看看武漢（樓盤）、天津、重慶（樓盤）、長沙（樓盤）、青島（樓盤）、佛山（樓盤）、鄭州（樓盤），下一個可能就是南京（樓盤），這些城市都在市場容量方面躋身量級，1500萬到3000萬平米的量級。總體全國GDP排名31的城市的庫存大幅度的下降，基本都不高，都在五到八個月左右，上海好象只有兩、三個月的樣子。只有東三省庫存仍然很高，沈陽現(xiàn)在還是十七個月左右的庫存。一線城市商品房市場份額集中度進(jìn)一步提升，無論是成交面積，成交金額，幾個城市就占了全國的11%和27%。

再看城市跟企業(yè)：二三線城市更多的是依賴固定資產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)增長，三線城市當(dāng)中，東莞的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)*好，固定資產(chǎn)投資占GDP的比重23%，一線城市普遍都比較好，北上廣深慢慢的都轉(zhuǎn)向了服務(wù)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)，科技業(yè)拉動的經(jīng)濟(jì)增長。

居民購買力方面：除了北上廣深，蘇州、杭州、無錫（樓盤）、寧波（樓盤）、南京屬于高量級，天津、武漢、長沙、濟(jì)南快速追趕，東莞成為三線城市之*。政府財政能力方面，我們看到哈爾濱（樓盤）、大連（樓盤）的一般財政收入還在下降，政府財政能力繼續(xù)削弱，那些好的能夠帶來財政增長的企業(yè)還在流出。

在銷售數(shù)字上，500億以上的企業(yè)全國21家，未來千億企業(yè)成為主流，也出現(xiàn)了一些超級航母，恒大也是取代了萬科成為全國房地產(chǎn)*大的企業(yè)，三家公司進(jìn)入了3000億俱樂部，有三家公司接近2000億，有三家公司宣布了自己的萬億愿景，這些都是讓人覺得難以想象的。

剛才朱燦談到了體驗，這會是未來城市里面非常重要的內(nèi)容，體驗經(jīng)濟(jì)帶來非常重要的思考，就是未來的消費者是誰，未來的消費者是什么樣的，什么取向的，這里面有幾個非常關(guān)注的問題，來源于房子是不是要用來買的，房子的使用權(quán)和如何使用它，如何讓房子變得更能夠產(chǎn)生消費意義，成為我們下一個時期非常重要的話題。

這個話題之后也會引發(fā)很多的新經(jīng)濟(jì)模式的產(chǎn)生，而這些新經(jīng)濟(jì)模式里面也會誕生很多很 的新經(jīng)濟(jì)、新消費的獨角獸公司，或者百億、千億的公司。*近召開的北京市兩會上，很多的代表委員也跟蔡市長表述，除了賣土地和房子，租賃會成為城市又一個大的GDP來源，租賃經(jīng)濟(jì)如何變成城市的GDP，這里面跟城市的管理很有關(guān)系，比如說機(jī)構(gòu)化比例提升，大型的中介機(jī)構(gòu)管理等等日趨完善，政策進(jìn)一步傾斜，鼓勵這些企業(yè)起來，租賃的費用包括稅收很快納入到政府的GDP財政里面。我們說未來的十年，我們的租房市場的租金總流量，總GMV接近三萬億，參與租賃人口2.3億人，2030年租賃的總收入達(dá)到4.6萬億，租賃人口將近3億人，必須要理解，下一個階段的消費人群的趨向，他們逐漸從功能性消費的需求轉(zhuǎn)向精神性消費的需要。比如說這個體育場，當(dāng)時建的時候，誰也沒有想到今天變成昆侖決的重要的轉(zhuǎn)播基地和賽事基地。這樣的賽事和關(guān)注這樣的賽事在過去經(jīng)濟(jì)問題沒有解決的時候，根本談不上對這些精神性消費的需要，所以消費升級真正的核心就是從功能性消費再向精神性消費的升級。

今天下面在座的各位，很多80后，包括90后的新同事，你們回顧一下自己，你們對城市消費的需要，很多人擺脫了基本的生活需要，越來越追求精神消費的需要，這就是未來城市很大的商業(yè)機(jī)會所在。未來的城市改造，城市再造以及持有性物業(yè)經(jīng)營過程中要特別關(guān)注精神商業(yè)的發(fā)展，這里面有三個元素，消費模式、精神需要，以及空間的組織形式和空間的再造。這三點會是非常非常值得新興的房地產(chǎn)管理、不動產(chǎn)管理企業(yè)需要學(xué)習(xí)的知識和能力。提到幾個需要關(guān)注的要素：未來的功能性消費，精神性消費變化的趨勢是全球商業(yè)變革不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢，這是由移動互聯(lián)網(wǎng)和數(shù)據(jù)時代推動下產(chǎn)生的必然的結(jié)果。在這樣的結(jié)果里面，未來的精神性商業(yè)時代當(dāng)中的成功企業(yè)，很有可能會誕生出一批比今天功能性商業(yè)時代里面更加 和更加可持續(xù)發(fā)展的公司。如何把自己變成一個能夠適應(yīng)精神商業(yè)時代的一家成功的企業(yè)，你必須具備一系列獨特的能力，我們必須打磨出自身品牌的精神內(nèi)核，打造具有穿透力和凝聚力的品牌IP，今天產(chǎn)生了林林種種新的產(chǎn)業(yè)和新的房地產(chǎn)+的內(nèi)容，Airbnb和WEWORK，優(yōu)客工場，YOU+公寓，這些新產(chǎn)品都在新經(jīng)濟(jì)形勢下，滿足人們的需要。

這個話題也講給物業(yè)管理公司的同事們，你們要關(guān)注業(yè)主的變化，他們更重視鏈接、互動，人和人之間的感覺，不是你管好保安，掃干凈地就可以管好他們。我們也從聯(lián)合辦公里面研究了什么東西可以成為有價值的超級IP，也希望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的同事們理解真正好的園區(qū)或者一個小鎮(zhèn)，必須要具備這樣的一些能量，比如說獨特的內(nèi)容能力，企業(yè)的勢能，這些企業(yè)能不能跟你產(chǎn)生流量互動以及流量能不能幫助你產(chǎn)生新的價值？

前面講了四個部分里面提到了六件事情：經(jīng)濟(jì)，2017年國家預(yù)測GDP增長6.6%，國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)逐步從底部走向復(fù)蘇，下行壓力仍然很明顯。金融，美元繼續(xù)走強(qiáng)，人民幣貶值尚未結(jié)束，我們有必要關(guān)注貨幣的流動性和國家的政策對房地產(chǎn)的影響，部分的行業(yè)資金趨緊是概率很大的事件。市場，2016年對市場快速的透支，房地產(chǎn)調(diào)控政策以地方為主，高價值的二線城市，限購限貸限價都會成為主流。企業(yè)，企業(yè)集中度快速的提升，企業(yè)的并購時代已經(jīng)到來，一線城市和二線城市的存量時代已經(jīng)到來，靠銷售做增量的時代即將結(jié)束。住房的租賃時代即將崛起，尤其共享經(jīng)濟(jì)將在未來的幾年內(nèi)迅速爆發(fā)。

再回頭來看看我們自身，鴻坤集團(tuán)2016年經(jīng)過全體的努力，復(fù)合增長率累計達(dá)到43%。過去三年，增速跑贏了全國百強(qiáng)企業(yè)的水平。我想我們一步都不能放松，都不能喘息，在今天慶祝之后，明天就要披掛上陣。非常高興今年我們做了土地的布局，非常令人期待。我們也看到了億潤投資在過去的新業(yè)務(wù)和新興業(yè)態(tài)的投資里面取得了驕人的業(yè)績，在天使投資，風(fēng)險投資的眾多競爭當(dāng)中，過去的2016年，億潤投資異軍突起。

今年主題是“蛻變”，這個詞非常哲學(xué)，蛻變不是簡單的變革，也不是提升這么簡單，蛻變是化繭成蝶的過程，是新的形態(tài)的產(chǎn)生，是一家公司新狀態(tài)的產(chǎn)生，從一個爬蟲變成有翅膀，可以高飛的同類，但是非常不同形態(tài)的過程。蛻變需要每個人從思維意識上，從反應(yīng)速度上對時代，對外圍環(huán)境做出反應(yīng)，我想我們才可以完成蛻變。

謝謝各位！

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