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一個小區(qū)分兩半起糾紛 業(yè)主有些煩

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 923 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  因土地轉手導致的“一區(qū)兩制”解決起來雖然比較麻煩,但只要互相協(xié)商讓步,還是可以營造舒適生活空間的。

  明明處在一個小區(qū),但卻用柵欄或樹籬分成兩半;明明有個出口近在咫尺,但就是不能通行而要繞個大圈出門……由于種種原因,現在一些居住小區(qū)被人為地分成兩半,公共設施和物管服務各有一套系統(tǒng),不相往來,“一區(qū)兩制”導致有的小區(qū)鬧起了糾紛。這不僅產生重復建設和資源浪費的問題,更重要的是給業(yè)主的生活帶來了很大不便。為此,記者走訪了有關小區(qū),了解具體情況,揭開糾葛謎團,探討解決辦法。

  麻煩借個路

  白天可以晚上沒門

  較近,××國際公寓的業(yè)主有些煩,因為小區(qū)與旁邊的×××花園就“是否能‘借用’道路和花園”鬧得不可開交。現在,××國際公寓的小區(qū)出路主要依靠華南快速干線下的平云路,但若要前往珠江新城和黃埔大道,則只有借道×××花園的凱旋南路,就是在這里出現了問題。

  ××國際公寓是發(fā)展商購購了×××花園剩余的土地開發(fā)的,為高端公寓型住宅?!痢羾H公寓與×××花園連在一起,直到現在××國際公寓的預售證還標示為“×××花園B、C、D棟”。售樓時,××國際公寓是通過凱旋南街從譚村路進出的,但現在×××花園只在白天開放凱旋南路,晚上關閉,這給××國際公寓的業(yè)主帶來了很大的不便。

  我家花園美

  與你共享如何

  朱小姐今年5月購了海珠區(qū)工業(yè)大道××花園的房子。這一段時間臨近收樓了,她才聽說該盤是開發(fā)商收購其他樓盤的爛尾地項目,該盤的西南面是原開發(fā)商早年開發(fā)的樓盤××雅苑。較近朱小姐常去工地現場,她發(fā)現自己小區(qū)和××雅苑之間的圍墻要拆除,兩個小區(qū)可能以后要合并。

  朱小姐告訴記者,她對此又喜又憂。喜的是花園面積可以擴大點,以后生活空間大了;憂的是她對××雅苑很不熟悉,而且兩個樓盤的開發(fā)商不同,未來如果小區(qū)真的要合并,花園及物管都要共享,不知會不會對以后的生活造成什么不便?,F在,他們小區(qū)的某些準業(yè)主已經給開發(fā)商就兩個小區(qū)合并的問題提了意見,但開發(fā)商對此還未作出回應。

  上手糾紛

  憑啥找新發(fā)展商

  較近,××花園三期的業(yè)主發(fā)現小區(qū)附近正打算建一個垃圾壓縮站,于是群起抗議發(fā)展商違背了當初的承諾,因為在當初的樓盤宣傳資料及售樓時均稱“××花園三期北面規(guī)劃是興建小區(qū)會所或綠化用地”,購房合同中也沒有條款列明該區(qū)域將興建垃圾壓縮站。

  但目前該盤正在銷售的是全新四期,距離三期已有五年的時間,而且開發(fā)商已經更換,新開發(fā)商購下的只是四期用地,原開發(fā)商的問題,只能找回原開發(fā)商解決。但是,這談何容易啊。

  原本同屬一個小區(qū),后來由于土地“改嫁”,由不同的開發(fā)商開發(fā)分割開的地塊,造成小區(qū)“分裂”的情況較為常見。

  A開發(fā)商拿到一片土地,先開發(fā)了一部分,交樓入住,由此形成了一個生活區(qū)域。但是,因為資金等各種原因,A開發(fā)商無力或無意再開發(fā)剩余的土地,于是將土地“轉嫁”,B開發(fā)商接手開發(fā)。由于公司風格、產品定位、客戶群體等完全不同,為了避免不必要的麻煩,兩個區(qū)域便形成了互不往來的“三八線”,自然而然地形成“一區(qū)兩制”的局面。

  “分”則兩害

  雖然是自然“分居”,但是這種模式依然存在很大問題。因為原先在土地審批時,政府是按照同一地塊進行規(guī)劃審批的,如對綠地、停車場、運動場所等都有明確規(guī)定,現在分開開發(fā)后,后來的開發(fā)商為了吸引客戶,自然是按自己的要求設計,比如同樣設立會所、運動場所等,改變了這一區(qū)域原定的功能,比如綠地、停車場等。這樣,一個小區(qū)內的兩個區(qū)域,有的設施或功能重復,有的卻不足或完全缺失,生活很不方便。

  如果雙方在開發(fā)過程中結怨,比如后來的開發(fā)干擾了原來業(yè)主的生活,問題還會激化,比如相互堵住對方的通道,甚至打架斗毆等,業(yè)主不勝其煩。

  “合”則兩利

  土地“改嫁”導致的“一區(qū)兩制”,解決起來比較麻煩。因為存在兩個開發(fā)商和兩家物業(yè)管理公司,加上不同的產品特性、業(yè)主群體等差異很大,協(xié)調起來比較麻煩。雙方都有怕被對方“占便宜”的心理。這樣,雙方相互防范,很難談得攏。

  但是,共同生活在一個小區(qū),一直相互仇視對壘其實對誰都沒有好處。俗話說:退一步海闊天空。要想拓展舒適開闊的生活空間,需要雙方的讓步,“兩園合一處”對雙方都有好處。當然,這其中先開發(fā)的區(qū)域讓步相對大一些,后開發(fā)的區(qū)域可以多出點力補償一下。具體的解決辦法還是需要雙方協(xié)商。但政府也可以發(fā)揮協(xié)調作用,特別是在問題久拖不決的時候,有了政府的協(xié)調,可能事情就能比較順利地得到解決了

  “盤中盤” 讓業(yè)主心里不爽
  
  不少豪宅盤,因為產品分為豪華和普通兩種類型,為了拉開產品檔次,實行差異營銷,開發(fā)商將別墅部分完全獨立出來,成為一個“盤中盤”,實行封閉式管理。這樣,不僅小區(qū)居民出行需要繞道而行,而且建在別墅區(qū)的一些主要景觀和設施,其他業(yè)主也無緣參觀或使用,但別墅區(qū)的業(yè)主卻可以隨便使用整個小區(qū)的各項設施。在樓盤銷售洋房的時候,別墅區(qū)內的景觀和設施是承諾作為整個小區(qū)的配套設施的,這就讓非別墅區(qū)的業(yè)主感到很不公平。

  上述這種情況在大盤中比較常見。一般是開發(fā)商拿到一大片地,為了應對不同客戶群的需要,將整個區(qū)域分成幾個組團,開發(fā)特色不同的產品,并根據產品的價位把小區(qū)人為分割,提供不同的服務,實施不同的管理。

  由此帶來的問題是,雖然居住在同一小區(qū)內,但業(yè)主所享受到的服務卻十分不同。表面上看是出價高就享受較優(yōu)質的服務和設施,實際上整個區(qū)域是統(tǒng)一審批的,綠地等公共設施應是全體業(yè)主共享的,一部分人多占了肯定是損害了另外一部分人的利益,使他們無法享受整個社區(qū)的資源。這種分隔一旦對其他業(yè)主造成的影響較大,比如通道被阻、休閑設施被占等,就很容易引起小區(qū)居民之間的糾紛。

  業(yè)主有理由要求資源共享

  “區(qū)別對待”所造成的小區(qū)分裂,是開發(fā)商人為造成的。因為是同一家開發(fā)商的行為,所以解決起來相對也容易一些。感覺不平的部分業(yè)主,可以選出業(yè)主代表與開發(fā)商交涉,協(xié)商一個解決辦法,比如分時段開放,或者要求不分區(qū)管理,實行設施和資源共享等。開發(fā)商需要給予特殊區(qū)域的業(yè)主特殊服務的,應由開發(fā)商負擔,不應占用整個小區(qū)的資源。

  如果解決不了,還可以求助政府,在政府的協(xié)調和監(jiān)督下維護自己的權益。

  事先預防勝于事后維權

  廣州南國德賽律師事務所主任律師彭清正表示,“一區(qū)兩制”生活確實帶來許多尷尬局面。

  業(yè)主較關心的問題在于:小區(qū)的某些規(guī)劃發(fā)生變化時如何維護知情權?公共設施及公共環(huán)境的享有權問題,到底是新業(yè)主還是舊業(yè)主能享有?

  彭律師表示,如果新開發(fā)商以參股形式入主原項目公司,那么該公司的法律主體并沒有改變,只是經營主體變化了。業(yè)主應找回原項目公司。如果是項目已完全過戶,那么法律主體已發(fā)生了變更,由原開發(fā)商變成了新的開發(fā)商。

  但是,大部分購家都是購了房之后才知道自己小區(qū)的規(guī)劃。如果在銷售或預售時,開發(fā)商由于沒有公開相關信息,對購房者的購房意向有重大影響的時候,那么購家可向相關部門申請撤銷購賣合同,較重要的是證據和取證的問題。但在現實情況下,購家和開發(fā)商始終處于信息不對稱的兩端,購家處于劣勢地位,要達成這樣的結果似乎很難。而且大部分購家較終目的不在退房,只是對規(guī)劃提出異議,實際上還是想購房的。

  彭律師認為,事后維權不如事先預防。購家可求助于相關專業(yè)人士獲取意向購購房屋的規(guī)劃信息,再作購房決定,較為穩(wěn)妥?!?/P>

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