因土地轉手導致的“一區(qū)兩制”解決起來雖然比較麻煩，但只要互相協(xié)商讓步，還是可以營造舒適生活空間的。

　　明明處在一個小區(qū)，但卻用柵欄或樹籬分成兩半；明明有個出口近在咫尺，但就是不能通行而要繞個大圈出門……由于種種原因，現在一些居住小區(qū)被人為地分成兩半，公共設施和物管服務各有一套系統(tǒng)，不相往來，“一區(qū)兩制”導致有的小區(qū)鬧起了糾紛。這不僅產生重復建設和資源浪費的問題，更重要的是給業(yè)主的生活帶來了很大不便。為此，記者走訪了有關小區(qū)，了解具體情況，揭開糾葛謎團，探討解決辦法。

　　麻煩借個路

　　白天可以晚上沒門

　　較近，××國際公寓的業(yè)主有些煩，因為小區(qū)與旁邊的×××花園就“是否能‘借用’道路和花園”鬧得不可開交。現在，××國際公寓的小區(qū)出路主要依靠華南快速干線下的平云路，但若要前往珠江新城和黃埔大道，則只有借道×××花園的凱旋南路，就是在這里出現了問題。

　　××國際公寓是發(fā)展商購購了×××花園剩余的土地開發(fā)的，為高端公寓型住宅?！痢羾H公寓與×××花園連在一起，直到現在××國際公寓的預售證還標示為“×××花園B、C、D棟”。售樓時，××國際公寓是通過凱旋南街從譚村路進出的，但現在×××花園只在白天開放凱旋南路，晚上關閉，這給××國際公寓的業(yè)主帶來了很大的不便。

　　我家花園美

　　與你共享如何

　　朱小姐今年5月購了海珠區(qū)工業(yè)大道××花園的房子。這一段時間臨近收樓了，她才聽說該盤是開發(fā)商收購其他樓盤的爛尾地項目，該盤的西南面是原開發(fā)商早年開發(fā)的樓盤××雅苑。較近朱小姐常去工地現場，她發(fā)現自己小區(qū)和××雅苑之間的圍墻要拆除，兩個小區(qū)可能以后要合并。

　　朱小姐告訴記者，她對此又喜又憂。喜的是花園面積可以擴大點，以后生活空間大了；憂的是她對××雅苑很不熟悉，而且兩個樓盤的開發(fā)商不同，未來如果小區(qū)真的要合并，花園及物管都要共享，不知會不會對以后的生活造成什么不便?，F在，他們小區(qū)的某些準業(yè)主已經給開發(fā)商就兩個小區(qū)合并的問題提了意見，但開發(fā)商對此還未作出回應。

　　上手糾紛

　　憑啥找新發(fā)展商

　　較近，××花園三期的業(yè)主發(fā)現小區(qū)附近正打算建一個垃圾壓縮站，于是群起抗議發(fā)展商違背了當初的承諾，因為在當初的樓盤宣傳資料及售樓時均稱“××花園三期北面規(guī)劃是興建小區(qū)會所或綠化用地”，購房合同中也沒有條款列明該區(qū)域將興建垃圾壓縮站。

　　但目前該盤正在銷售的是全新四期，距離三期已有五年的時間，而且開發(fā)商已經更換，新開發(fā)商購下的只是四期用地，原開發(fā)商的問題，只能找回原開發(fā)商解決。但是，這談何容易啊。

　　原本同屬一個小區(qū)，后來由于土地“改嫁”，由不同的開發(fā)商開發(fā)分割開的地塊，造成小區(qū)“分裂”的情況較為常見。

　　A開發(fā)商拿到一片土地，先開發(fā)了一部分，交樓入住，由此形成了一個生活區(qū)域。但是，因為資金等各種原因，A開發(fā)商無力或無意再開發(fā)剩余的土地，于是將土地“轉嫁”，B開發(fā)商接手開發(fā)。由于公司風格、產品定位、客戶群體等完全不同，為了避免不必要的麻煩，兩個區(qū)域便形成了互不往來的“三八線”，自然而然地形成“一區(qū)兩制”的局面。

　　“分”則兩害

　　雖然是自然“分居”，但是這種模式依然存在很大問題。因為原先在土地審批時，政府是按照同一地塊進行規(guī)劃審批的，如對綠地、停車場、運動場所等都有明確規(guī)定，現在分開開發(fā)后，后來的開發(fā)商為了吸引客戶，自然是按自己的要求設計，比如同樣設立會所、運動場所等，改變了這一區(qū)域原定的功能，比如綠地、停車場等。這樣，一個小區(qū)內的兩個區(qū)域，有的設施或功能重復，有的卻不足或完全缺失，生活很不方便。

　　如果雙方在開發(fā)過程中結怨，比如后來的開發(fā)干擾了原來業(yè)主的生活，問題還會激化，比如相互堵住對方的通道，甚至打架斗毆等，業(yè)主不勝其煩。

　　“合”則兩利

　　土地“改嫁”導致的“一區(qū)兩制”，解決起來比較麻煩。因為存在兩個開發(fā)商和兩家物業(yè)管理公司，加上不同的產品特性、業(yè)主群體等差異很大，協(xié)調起來比較麻煩。雙方都有怕被對方“占便宜”的心理。這樣，雙方相互防范，很難談得攏。

　　但是，共同生活在一個小區(qū)，一直相互仇視對壘其實對誰都沒有好處。俗話說：退一步海闊天空。要想拓展舒適開闊的生活空間，需要雙方的讓步，“兩園合一處”對雙方都有好處。當然，這其中先開發(fā)的區(qū)域讓步相對大一些，后開發(fā)的區(qū)域可以多出點力補償一下。具體的解決辦法還是需要雙方協(xié)商。但政府也可以發(fā)揮協(xié)調作用，特別是在問題久拖不決的時候，有了政府的協(xié)調，可能事情就能比較順利地得到解決了

　　“盤中盤” 讓業(yè)主心里不爽
　　
　　不少豪宅盤，因為產品分為豪華和普通兩種類型，為了拉開產品檔次，實行差異營銷，開發(fā)商將別墅部分完全獨立出來，成為一個“盤中盤”，實行封閉式管理。這樣，不僅小區(qū)居民出行需要繞道而行，而且建在別墅區(qū)的一些主要景觀和設施，其他業(yè)主也無緣參觀或使用，但別墅區(qū)的業(yè)主卻可以隨便使用整個小區(qū)的各項設施。在樓盤銷售洋房的時候，別墅區(qū)內的景觀和設施是承諾作為整個小區(qū)的配套設施的，這就讓非別墅區(qū)的業(yè)主感到很不公平。

　　上述這種情況在大盤中比較常見。一般是開發(fā)商拿到一大片地，為了應對不同客戶群的需要，將整個區(qū)域分成幾個組團，開發(fā)特色不同的產品，并根據產品的價位把小區(qū)人為分割，提供不同的服務，實施不同的管理。

　　由此帶來的問題是，雖然居住在同一小區(qū)內，但業(yè)主所享受到的服務卻十分不同。表面上看是出價高就享受較優(yōu)質的服務和設施，實際上整個區(qū)域是統(tǒng)一審批的，綠地等公共設施應是全體業(yè)主共享的，一部分人多占了肯定是損害了另外一部分人的利益，使他們無法享受整個社區(qū)的資源。這種分隔一旦對其他業(yè)主造成的影響較大，比如通道被阻、休閑設施被占等，就很容易引起小區(qū)居民之間的糾紛。

　　業(yè)主有理由要求資源共享

　　“區(qū)別對待”所造成的小區(qū)分裂，是開發(fā)商人為造成的。因為是同一家開發(fā)商的行為，所以解決起來相對也容易一些。感覺不平的部分業(yè)主，可以選出業(yè)主代表與開發(fā)商交涉，協(xié)商一個解決辦法，比如分時段開放，或者要求不分區(qū)管理，實行設施和資源共享等。開發(fā)商需要給予特殊區(qū)域的業(yè)主特殊服務的，應由開發(fā)商負擔，不應占用整個小區(qū)的資源。

　　如果解決不了，還可以求助政府，在政府的協(xié)調和監(jiān)督下維護自己的權益。

　　事先預防勝于事后維權

　　廣州南國德賽律師事務所主任律師彭清正表示，“一區(qū)兩制”生活確實帶來許多尷尬局面。

　　業(yè)主較關心的問題在于：小區(qū)的某些規(guī)劃發(fā)生變化時如何維護知情權？公共設施及公共環(huán)境的享有權問題，到底是新業(yè)主還是舊業(yè)主能享有？

　　彭律師表示，如果新開發(fā)商以參股形式入主原項目公司，那么該公司的法律主體并沒有改變，只是經營主體變化了。業(yè)主應找回原項目公司。如果是項目已完全過戶，那么法律主體已發(fā)生了變更，由原開發(fā)商變成了新的開發(fā)商。

　　但是，大部分購家都是購了房之后才知道自己小區(qū)的規(guī)劃。如果在銷售或預售時，開發(fā)商由于沒有公開相關信息，對購房者的購房意向有重大影響的時候，那么購家可向相關部門申請撤銷購賣合同，較重要的是證據和取證的問題。但在現實情況下，購家和開發(fā)商始終處于信息不對稱的兩端，購家處于劣勢地位，要達成這樣的結果似乎很難。而且大部分購家較終目的不在退房，只是對規(guī)劃提出異議，實際上還是想購房的。

　　彭律師認為，事后維權不如事先預防。購家可求助于相關專業(yè)人士獲取意向購購房屋的規(guī)劃信息，再作購房決定，較為穩(wěn)妥?！?/P>

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