超市今日裝備：光盤（糾紛案例）

蟲蟲吆喝道：問題房（光碟）！問題房（光碟）！快來購了咧！大量批發(fā)，購一一，本超市有的是光碟，先看后購！購樓購得不值，一業(yè)主自曝應(yīng)對“敗招”－－－－－拒交物管費，來人可隨意評說，特設(shè)專家解答，有興趣的請都瞄準大幕了?。?p>不滿意，業(yè)主能說不嗎？

業(yè)主張明：我近來購了一套視野、陽光都較棒的商住樓，但房子交付使用時，卻發(fā)現(xiàn)原先規(guī)劃好的小高層向里推進了約１５米，Ａ幢正在建造中，Ｂ、Ｃ、Ｄ已交付，Ａ為小高層，Ｂ、Ｃ、Ｄ為多層。據(jù)說是因為道路規(guī)劃的原因，至使Ａ幢房子向內(nèi)推進了１０余米，Ｃ幢東邊的單元有部分也被Ａ幢的小高層擋牢，陽光照射時間縮短?？晌遗c開發(fā)商的合同中沒有涉及到小區(qū)的規(guī)劃。而現(xiàn)在，我是在Ｃ幢的東邊單元的４０１卻正好是被Ａ幢擋牢的部分，當(dāng)初購購Ｃ時比Ｄ的均價都要貴，主要是為了考慮前面的視野要大要好一些，但是現(xiàn)在的情況完全不一樣了。

另外，現(xiàn)在因為綠化面積達不到要求，開發(fā)商把小區(qū)的正常行走車子行走的路面都鋪成了中間帶孔的磚，說是綠化面積，導(dǎo)致女的穿高跟鞋時，都要很小心，不然腳就容易受傷?，F(xiàn)在，房產(chǎn)證也已經(jīng)做出來了，可是我入住小區(qū)之后明顯覺得Ａ幢離Ｃ幢的距離太近了，光線十分不好，并且這的物管服務(wù)不是很倒位，我認為這房購得不值。如今，我住了兩個月，物管公司來收費，被我給拒絕了。心想：你收費？可是當(dāng)初我購樓時，你們不是這樣的呀，現(xiàn)在我不僅不交物管費，我還想退房呢？

蟲蟲：張業(yè)主的這款糾紛涉及房產(chǎn)的有關(guān)法規(guī)及物業(yè)管理，得聽聽各位的高見了。

房有問題能退嗎

Ａ：張業(yè)主這房子購得是不值，不過，說到退房，我看這事還是得請懂法的人說說。

老王律師：據(jù)《商品房銷售管理辦法》十四條規(guī)定，房產(chǎn)商應(yīng)按批準的規(guī)劃、設(shè)計來建設(shè)商品房。而商品房銷售后，房產(chǎn)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房產(chǎn)商應(yīng)在變更確立日起１０天內(nèi)，書面通知購房人（購受人）。

而購房人（購受人）在通知到達之日起１５日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。否則將視為接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房產(chǎn)商未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房人（購受人）的，購房人（購受人）有權(quán)退房；購房人（購受人）退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。而這位張業(yè)主早已過了可退房時限并已入住了兩個月；而在購房合同中，其所簽內(nèi)容如果沒有設(shè)及到小區(qū)規(guī)劃的具體內(nèi)容，那么張業(yè)主退這房則不成立。

Ｂ：哦，這個糾紛真有點煩。

物管費不交行嗎

Ｃ房屋購賣雙方往往以入住交接作為驗收房屋合不合法的一個主要程序。商品房購賣合同對房屋交接的程序做了約定，在房屋交付時，開發(fā)商需向購房人提供房屋驗收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商不出示證明文件或出示內(nèi)容不齊全的，購房人有權(quán)拒絕交接，既然房屋已經(jīng)交付，無論業(yè)主是否實際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費也理應(yīng)繳納。而張業(yè)主居然入住了兩個月，無論業(yè)主是否實際居住，物業(yè)公司也會有許多物業(yè)服務(wù)提供如保安、保潔等。所以物管費也得交。

Ｂ：那，張業(yè)主不能退房，也不想交物管費，物業(yè)公司會怎么辦？

Ｃ商品房購賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)管理費。業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為構(gòu)成對物業(yè)管理公約的違反，是一種違約行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務(wù)，交納物業(yè)管理費；如業(yè)主繼續(xù)違約的，物業(yè)管理公司可以采取法律手段，起訴業(yè)主或提出仲裁，要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務(wù)。

特別提醒：因開發(fā)商規(guī)劃變更，商品房出現(xiàn)了問題，購房人想退房，須在收到開發(fā)商變更通知之日起１５日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。龐宇

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