自3月9日本報開通房屋投訴熱線之后，已接到近百個電話，反映的問題主要集中在產(chǎn)權(quán)、合同簽訂、房屋質(zhì)量、交房等問題。在此，本報將這些問題分類，挑選出較具典型性的案例，由吉林良智律師事務(wù)所邱剛律師，中國驗房師管理協(xié)會吉林省代表處、全國房師付（長春）驗房連鎖機構(gòu)總經(jīng)理鄧彬，幫您解決購房中遇到的實際問題。

　　集體產(chǎn)權(quán)的房子能不能購？

　　關(guān)注焦點一

　　產(chǎn)權(quán)

　　范先生：我看中了綠園區(qū)一套房子，但是這套房子是集體產(chǎn)權(quán)，在短時間內(nèi)都不能辦理產(chǎn)權(quán)，這樣的房子我能不能購？如果購購，都要注意些什么？

　　邱剛：集體產(chǎn)權(quán)的情況有幾種，一是，農(nóng)村集體土地上的建房；二是，整個房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬某個單位，如房改房；三是，某單位集資建房，目前產(chǎn)權(quán)尚未分割到戶。

　　范先生如果想購購該房屋，應(yīng)該進一步明確其產(chǎn)權(quán)歸屬，如果該房屋屬于農(nóng)村集體土地上的建房，要視情況而定。如果范先生也是農(nóng)業(yè)戶口，那么經(jīng)過村民代表大會會議通過允許范先生購房的，范先生可以購購；但是如果范先生是城市戶口，由于相關(guān)法律法規(guī)的限制性規(guī)定，范先生不能購購。

　　如果該房屋屬于單位的福利分房，那么范先生如果想要購購該房，應(yīng)該與該房屋產(chǎn)權(quán)單位的房產(chǎn)處取得聯(lián)系，在經(jīng)過單位房產(chǎn)處同意后，直接在房產(chǎn)處辦理房屋更名手續(xù)；如果房產(chǎn)處不予更名，那么范先生需要等原房主先進行房改，待房改取得個人產(chǎn)權(quán)后范先生再購購。

　　如果該房屋屬于單位集資建房，需要原房主與開發(fā)商進行協(xié)商，如果開發(fā)商同意范先生購購，并由范先生直接簽署購房合同，那么范先生可以放心購購；但是如果開發(fā)商不同意，范先生應(yīng)該等到原房主辦理完私人產(chǎn)權(quán)后再辦理購房事宜。

　　煤氣初裝費現(xiàn)在怎么交？

　　關(guān)注焦點二

　　交房

　　路先生：我2009年購購了一套房子，但是今年1月25日才辦理的入住。我了解到，2010年1月8日出臺了相關(guān)政策，取消煤氣初裝費，我想知道像我這樣的情況，需不需要交煤氣初裝費？

　　邱剛：長春市政府第四批清理整頓行政事業(yè)及經(jīng)營性收費結(jié)果新聞發(fā)布會上公布，2010年1月8日起，將燃?xì)獍惭b費、防盜門和對講門收費并入房價成本，不再單獨向購房者收取。指的是2010年1月8日后，購房者與開發(fā)商簽訂購房合同時，房屋價格當(dāng)中應(yīng)包含了煤氣初裝費、防盜門和對講門收費，開發(fā)商交房時不得單獨收取。路先生是2009年購房，當(dāng)時房價中尚不包含煤氣初裝費，因此路先生需要單獨交納。

　　房屋的公攤面積要怎么算？

　　關(guān)注焦點三

　　面積

　　李先生：我在朝陽區(qū)購購了一處房子，簽訂的合同表明建筑面積是106.86平方米，套內(nèi)面積是75.7平方米，我的房子是高層，公攤系數(shù)是31.16，我想知道這樣是否在合理的范圍內(nèi)？

　　鄧彬：根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局2000年2月發(fā)布的GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，可分?jǐn)偟膬?nèi)容包括本幢樓的：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變（配）電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。公攤面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

　　不應(yīng)計入的公用建筑面積有：獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防工程的地下室。目前國家對公攤系數(shù)還沒有明確規(guī)定，下面的系數(shù)只是經(jīng)驗數(shù)據(jù)，每個小區(qū)每棟樓系數(shù)都不一樣的多層住宅樓，公攤系數(shù)在10％~15％之間；小高層住宅，公攤系數(shù)在15％~20％之間；高層住宅，公攤系數(shù)在20%~25％左右。這樣對比一下，李先生房子的公攤系數(shù)就大了。售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。李先生可以查看購房合同是否都有，如果沒有，應(yīng)找開發(fā)商寫明。

　　合同條款前后不一致，如何解約？

　　關(guān)注焦點四

　　合同

　　高女士：我年前購了一套房子，已經(jīng)付了一半的房款，但是沒有簽合同?，F(xiàn)在合同出來后，我覺得上面的水電費、交房等細(xì)節(jié)與之前洽談的不一樣，所以提出要求退房，當(dāng)時銷售經(jīng)理也同意了，但是因為臨近年關(guān)，銷售處承諾年后再給辦理。結(jié)果，過完年回來后，地產(chǎn)商反悔，拒絕退房，我該如何維護自己的權(quán)利？

　　邱剛：頭先，簽訂正式《商品房購賣合同》時，開發(fā)商擅自更改條款，已經(jīng)構(gòu)成違約，在開發(fā)商違約的情況下，高女士提出退房，雙方也已經(jīng)達(dá)成了共識，合同已經(jīng)解除。但是開發(fā)商又出爾反爾，不履行解除合同的手續(xù)。此種情況下，高女士只要舉證證明，雙方已經(jīng)達(dá)成一致意見同意解除合同，那么高女士就可以直接到房屋所在地的法院起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商返還購房款就可以了。由于是口頭約定，高女士難以取得證據(jù)，建議高女士拍攝視頻取證。

　　不滿意房屋質(zhì)量 可以不收房嗎？

　　關(guān)注焦點五

　　質(zhì)量

　　王先生：我購購的房子正在辦理交房手續(xù)，但當(dāng)我去看房時，發(fā)現(xiàn)地面不平整，還有很多管子，整棟樓都是這樣，我與開發(fā)商溝通得知，這種狀況即使在收房后也處理不了。開發(fā)商表示，再不來收房就要收取滯納金。我想問這樣的房子是否夠收房標(biāo)準(zhǔn)？我應(yīng)該怎么辦？

　　鄧彬：王先生購購的房子所遇到的問題是目前毛坯房收房中常遇到的問題，王先生沒有說明房內(nèi)地面上的管子是什么管，如果有電線管露在地面上，明鋪是不允許的，必須做暗埋。如果是采暖管或是給水管，可以明設(shè)，但是應(yīng)設(shè)管溝，管路不應(yīng)高出地面。地面平整度不合格和地面管路問題，應(yīng)向開發(fā)商提出維修，維修不了但不影響使用安全的情況下，可以提出索賠，在問題沒解決之前，是可以不收房的，在這種情況下要收取滯納金是不合法的，質(zhì)量問題沒解決是不夠收房標(biāo)準(zhǔn)的。如果王先生與開發(fā)商協(xié)商不了，可以用法律手段維護自己的利益。

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