明發(fā)海景苑選聘物業(yè)引質(zhì)疑　開發(fā)商權(quán)數(shù)過大投誰(shuí)的票誰(shuí)就勝出　

　　明發(fā)海景苑小區(qū)原來的物業(yè)管理合同今年1月到期，昨日該小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)投票選聘新物業(yè)，投票結(jié)果引起了一些業(yè)主的爭(zhēng)議：小區(qū)部分業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商所投的一張20925權(quán)數(shù)的選票足以改變較終的投票結(jié)果，決定小區(qū)較后要選聘哪家物業(yè)。那么，投票選物業(yè)是只需要權(quán)數(shù)過半，還是除了要過半的權(quán)數(shù)同意，同時(shí)還要有一半以上的業(yè)主同意，投票結(jié)果才有效？成了爭(zhēng)議的焦點(diǎn)?！?br>
　　業(yè)主質(zhì)疑　

　　開發(fā)商的選票改變了投票結(jié)果　

　　“開發(fā)商一人所占的權(quán)數(shù)就已經(jīng)是兩萬(wàn)多，而我們一棟樓一個(gè)代表所擁有的權(quán)數(shù)卻只有兩千多，開發(fā)商把票投給誰(shuí)，那不是就基本上定了局面？”昨日，記者在明發(fā)海景苑小區(qū)召開的關(guān)于選聘物業(yè)的業(yè)主大會(huì)上聽到了這樣的聲音。　

　　在昨天上午的業(yè)主大會(huì)上，現(xiàn)場(chǎng)來了30多名各棟樓的代表，以及其他一些業(yè)主。包括上一屆物業(yè)公司在內(nèi)的四家物業(yè)公司競(jìng)逐，共有31名業(yè)主代表參與了投票。支持原物業(yè)公司的權(quán)數(shù)是36567，支持佰仕達(dá)物業(yè)公司的權(quán)數(shù)是56157，權(quán)數(shù)過了一半，投給佰仕達(dá)公司的票數(shù)共有15票，也過了一半，佰仕達(dá)公司勝出?！?br>
　　在唱票過程中，一張擁有20925權(quán)數(shù)的選票引起了細(xì)心的業(yè)主的注意。這張選票代表的是開發(fā)商，這一票投給了佰仕達(dá)物業(yè)公司，而較后贏得勝利的也是這家公司?！八麄兺?票等于我們投10票，我覺得這個(gè)投票方式有點(diǎn)不太公平。因?yàn)殚_發(fā)商的這一票投給哪家物業(yè)公司，他們幾乎就贏定了。”一位業(yè)主這樣說道?！?br>
　　爭(zhēng)論焦點(diǎn)　

　　權(quán)數(shù)和人數(shù)是否都要過半？　

　　該小區(qū)業(yè)主金先生是一名律師，他也對(duì)投票方式提出了質(zhì)疑。他說，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，除了要過半的權(quán)數(shù)同意之外，同時(shí)還要有一半以上的業(yè)主同意，投票結(jié)果才能生效，所以他認(rèn)為選物業(yè)的投票過程有瑕疵?！?br>
　　針對(duì)業(yè)主的這一說法，小區(qū)業(yè)委會(huì)嚴(yán)主任說，根據(jù)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，只要權(quán)數(shù)沒有超過30％，那么就可以參與選聘物業(yè)的投票，所以開發(fā)商有權(quán)參與選物業(yè)的投票。對(duì)于金先生的說法，嚴(yán)主任說：“根據(jù)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》只要業(yè)主代表過半同意就可以了，而不需要一半以上的業(yè)主同意。不然業(yè)主為什么要選舉業(yè)主代表？這個(gè)結(jié)果有效的?！薄?br>
　　律師說法　

　　應(yīng)按《物權(quán)法》規(guī)定的程序選聘　

　　“業(yè)主智囊團(tuán)”成員、福建金海灣（查看地圖）律師事務(wù)所鄭志寧律師認(rèn)為，根據(jù)《物權(quán)法》第76條的規(guī)定，決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。同時(shí)，2007年8月新修定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也做了同樣的規(guī)定。所以不論是法律規(guī)定還是行政法規(guī)都明確了，決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》是2004年修訂的，從法律的新舊以及法律的層次上看，一般來講舊規(guī)定與新規(guī)定不一致的，以新規(guī)定為準(zhǔn)，層次低的規(guī)定與層次高的規(guī)定不一致的，以高層次的法律規(guī)定為依據(jù)，所以應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序進(jìn)行選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。所以，該小區(qū)業(yè)主的質(zhì)疑不無道理。　

　　該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任說“權(quán)數(shù)沒有超過30％可以參與投票”，的確有這方面的規(guī)定。但正是因?yàn)榭紤]到開發(fā)商所擁有的權(quán)數(shù)可能會(huì)比較大的因素，所以在新的法律規(guī)定中就明確了面積所帶來的權(quán)數(shù)是一方面條件，而業(yè)主人數(shù)同樣是不可缺少的條件，這樣才能更好地維護(hù)投票結(jié)果的公平性。

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