交付房產(chǎn)出現(xiàn)違約，業(yè)主應該怎么辦？僅僅為了一面玻璃，業(yè)主方先生屢次尋求開發(fā)商解決未果。在走過了兩年多漫漫維權(quán)路之后，方先生毅然選擇走上法庭。3月13日，白下區(qū)法院正式立案。

　　資料檔案

　　業(yè)主姓名：方文
　　公寓地址：御水灣花園
　　開發(fā)企業(yè)：南京錢塘房地產(chǎn)開發(fā)公司
　　合同價款：674680元

　　[案情回放]

　　玻璃不合格業(yè)主拒收房

　　這面玻璃不是普通的玻璃，它安裝在從客廳通向陽(向陽博客,向陽新聞,向陽說吧)臺的雙層玻璃門的內(nèi)側(cè)。2005年12月31日，交付日，方先生一家前往驗房，突然發(fā)現(xiàn)這面玻璃有點蹊蹺，細看卻有一層類似于汽車車窗上貼的防爆膜。透過這層膜，照耀到客廳中的陽光似乎也黯淡了幾分。

　　方先生請教了專業(yè)人士，才發(fā)現(xiàn)其中奧妙。原來，根據(jù)國家制定的強制性技術(shù)規(guī)范，這里的玻璃必須使用安全玻璃，而安全玻璃是有標記的。方先生家陽臺的雙層玻璃門，外側(cè)玻璃帶有出廠時的“鋼化玻璃”（安全玻璃的一種）字樣，內(nèi)側(cè)卻沒有任何標記，反倒貼了一層膜。

　　該專業(yè)人士判斷，這里顯然是省去了一面安全玻璃，開發(fā)商為了補救，便貼膜處理。

　　方先生當場便在驗房報告中寫出了這一缺陷，并同開發(fā)商交涉，要求更換為雙面安全玻璃，同時拒絕簽字收房。但開發(fā)商始終認為，他們的玻璃是合格的，因此這件事就拖延下來。2006年過去了，2007年過去了。開發(fā)商和方先生各無退讓。

　　盡管這套房產(chǎn)兩證已經(jīng)齊全，但是方先生堅持沒有入住。

　　[律師出馬]

　　開發(fā)商違反國家強規(guī)

　　“方先生起訴時并沒有索賠，僅僅要求更換安全玻璃。”本案的代理律師、江蘇法德永衡律師事務所王樹律師說。

　　王樹律師分析，防爆膜雖然可以起到一定的防止玻璃意外破碎造成人身傷害的目的，但是防爆膜的使用壽命是有限的，通常使用一年多以后就需要更換?，F(xiàn)在這張膜已經(jīng)起翹了。無論如何，這一彌補措施并不能掩蓋開發(fā)商違反國家強制性規(guī)范的行為?！皼]有使用安全玻璃，就是違約?！蓖鯓渎蓭熣J為。

　　記者問道：“關(guān)于交付住宅的玻璃，在合同中是如何約定的呢？”

　　方先生提供了商品房購賣合同。記者看到，合同中并沒有提到安全玻璃字樣，僅在《附件6》“裝飾裝修及設(shè)備標準”中籠統(tǒng)規(guī)定：“彩色鋁合金窗，雙層中空玻璃，預留紗窗軌道”。這是開發(fā)商草擬的格式合同，附件內(nèi)容每家一樣。

　　這是不是能夠排除開發(fā)商的違約責任呢？

　　王樹律師否定了這一設(shè)想。他解釋說：“違約有兩層涵義，一層是合同違約，一層是作為合同存在背景的國家法律法規(guī)的違反。該案例合同中雖然沒有明確陽臺門必須使用安全玻璃，但是這屬于國家強規(guī)，是即使合同不寫，開發(fā)商也必須強制性執(zhí)行的內(nèi)容。因此我們認為開發(fā)商違約?！?

　　本案依據(jù)：2003年12月4日國家發(fā)展改革委、建設(shè)部、質(zhì)檢總局、工商總局聯(lián)合發(fā)布的《建筑安全玻璃管理規(guī)定》。

　　《規(guī)定》條：本規(guī)定所稱安全玻璃，是指符合現(xiàn)行國家標準的鋼化玻璃、夾層玻璃及由鋼化玻璃和夾層玻璃組合加工而成的其他玻璃制品，如安全中空玻璃等。單片半鋼化玻璃（熱增強玻璃）、單片夾絲玻璃不屬于安全玻璃。

　　《規(guī)定》第六條：建筑物需要以玻璃作為建筑材料的下列部位必須使用安全玻璃：

　　1、7層及7層以上建筑物外開窗；

　　2、面積大于1.5平方米的窗玻璃，或者玻璃底邊距離較終裝修面小于500毫米的落地窗；

　　……

　　11、易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位。

　　《規(guī)定》第十四條：本規(guī)定自2004年1月1日起施行。

　　[特別提醒]

　　業(yè)主追究違約得有度

　　“交付違約是房產(chǎn)案例中較常見的一種。”王樹律師說。

　　收房時，一旦看到自己斥“巨資”購購的新家出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，不論是影響視覺效果，還是影響使用功能，業(yè)主都會感覺難以接受。不過，遭遇這種情形的時候，業(yè)主是不是一定要拒收呢？王樹認為，判斷是否拒收必須把握分寸。

　　他解釋說，上升到法律精神的層面，業(yè)主購房是以居住為目的，自然，如果開發(fā)商交付的房屋不能實現(xiàn)這個目的，顯然應該拒收。實踐中，衡量能否拒收的依據(jù)是是否嚴重影響居住質(zhì)量，或?qū)Π踩斐赏{。至于房屋的質(zhì)量通病，業(yè)主應當給予開發(fā)商適當?shù)恼臅r間，并可要求合理補償，這時候拒收顯得有些過激了。

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