這一次國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)治理的態(tài)度決不同于以往的“懷柔”政策，北京國(guó)土局更是緊跟步伐，開(kāi)始對(duì)閑置土地“動(dòng)刀”。據(jù)悉，在今年上半年，北京將有30塊地被收回，但具體到這30塊地的較終命運(yùn)，懸疑依然未解。

今年，注定北京房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模拿地的風(fēng)光不會(huì)同去年一樣瘋狂上演。

2008年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)。4月底前須完成閑置土地的清理，并要求2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院做出專(zhuān)題報(bào)告。

這一次國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)治理的態(tài)度決不同于以往的“懷柔”政策，北京國(guó)土局更是緊跟步伐，開(kāi)始對(duì)閑置土地“動(dòng)刀”。

據(jù)本刊記者從相關(guān)部門(mén)得到的消息稱，今年上半年，北京將有30塊地被收回。但具體到這30塊地的較終命運(yùn)，懸疑依然未解。

由記者對(duì)這30塊地所掌握的情況看，北京恒遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的昌平區(qū)霍營(yíng)鄉(xiāng)小辛莊村項(xiàng)目，因資金問(wèn)題，土地款至今未繳納。

北京井房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司，因尚未拆遷，地塊有被政府收回的可能。目前，該項(xiàng)目自平安大街至東四十三條民房未拆遷，只作了市政代征。由于拆遷需要幾個(gè)億，該房產(chǎn)公司希望找到合作方，將項(xiàng)目運(yùn)作下去。

北京柏宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對(duì)位于西大望路21號(hào)的地塊完成了部分拆遷，該公司希望自己運(yùn)作下去，但不知道通過(guò)何種方法運(yùn)作。

北京寶成置業(yè)有限責(zé)任公司的黃杉木店平房鄉(xiāng)一處地塊的現(xiàn)場(chǎng)還原狀未動(dòng)，該公司表示希望將項(xiàng)目運(yùn)作下去。

無(wú)疑，北京市這次加大土地監(jiān)管力度旨在有效督促項(xiàng)目盡快上市交易，形成有效供給，同時(shí)杜絕企業(yè)為牟取更高利益而變相囤地的行為。

大量囤地造成資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)

無(wú)法否認(rèn)的事實(shí)是，地產(chǎn)商大量囤地，天價(jià)竟地，源自于良好的市場(chǎng)預(yù)期與快速上漲的房?jī)r(jià)。自2005年以來(lái)房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)上漲，2007年全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)增幅加大，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率隨之提高，對(duì)后市預(yù)期樂(lè)觀，因此拿地?zé)崆槌掷m(xù)高漲，不惜報(bào)出天價(jià)地。

據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備的統(tǒng)計(jì)顯示，截至2007年12月10日，北京市2007年通過(guò)“招拍掛”出讓的土地80宗，共計(jì)853.3萬(wàn)平方米，平均地價(jià)為4162元/平方米；與2006年的3181元/平方米相比，上漲了30.8%。成交土地的樓面價(jià)格為3059元/平方米，相比去年的2874元/平方米小幅上漲6.42%。其中，作為核心區(qū)的東城、西城、崇文和宣武四城區(qū)，土地樓面價(jià)格為6743元/平方米，同比增長(zhǎng)56.5%。通州、順義、房山、昌平、大興等城市發(fā)展新區(qū)，土地樓面價(jià)達(dá)到了2398元/平米，同比大幅增長(zhǎng)77.9%。

從地價(jià)來(lái)看，發(fā)展新區(qū)和核心區(qū)的地面價(jià)格增長(zhǎng)較快，同比分別達(dá)到了117.8%和83.5%，遠(yuǎn)郊區(qū)和拓展區(qū)的價(jià)格增長(zhǎng)也都達(dá)到了47.7%和22.8%，相比土地交易樓面價(jià)格的漲幅要明顯偏快。

地價(jià)迅速膨脹，新拍土地價(jià)格與當(dāng)下房?jī)r(jià)持平甚至超過(guò)房?jī)r(jià)的現(xiàn)象在2007年屢見(jiàn)不鮮。正是在這一年，地產(chǎn)公司大手筆從市場(chǎng)上融資的金額紀(jì)錄連創(chuàng)新高，進(jìn)入有史以來(lái)較美好、較不缺錢(qián)的時(shí)光。既然過(guò)百億元的融資額都能獲得高姿態(tài)滿足，那么，在擴(kuò)張土地儲(chǔ)備上，自然更加登峰造極。但是地產(chǎn)商在大肆圈地、囤地的同時(shí)，也使自己陷入“賭徒”式的險(xiǎn)境。 據(jù)央行2007年《第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.5萬(wàn)億元，初步估計(jì)，今年需要投入資金將至少達(dá)到3.2萬(wàn)億元。

一線地產(chǎn)商方面，萬(wàn)科、招商、金地、保利四大上市開(kāi)發(fā)商，反映資金狀況的各項(xiàng)指標(biāo)均不容樂(lè)觀。2007年四公司的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為負(fù)值，且均為各公司5年來(lái)的較低值。萬(wàn)科的每股經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-1.52，招商地產(chǎn)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))為-4.74，金地集團(tuán)(企業(yè)專(zhuān)區(qū),旗下樓盤(pán))為-7.52，保利為-7.65。 規(guī)模較小的二線房地產(chǎn)公司同樣面臨巨大資金瓶頸。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，今年，巨量土地儲(chǔ)備已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上的風(fēng)險(xiǎn)因素。該專(zhuān)家在分析開(kāi)發(fā)商囤地的危害時(shí)指出，囤地加劇了土地資源緊缺，囤地加劇了資產(chǎn)泡沫，使開(kāi)發(fā)商可以依托足夠的有形資產(chǎn)貸款、上市、再拿地。一旦此鏈條斷裂，會(huì)產(chǎn)生房?jī)r(jià)暴跌，殃及經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

國(guó)土資源部一位負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤積土地不及時(shí)開(kāi)發(fā)，會(huì)進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供求緊張程度。人為哄抬地價(jià)，不利于市場(chǎng)健康發(fā)展。這一次政府對(duì)開(kāi)發(fā)商大量囤積土地行為念的“緊箍咒”，正是從資源節(jié)約和保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的政策出發(fā)。

土地管理出重拳 地產(chǎn)商尋求自救

顯然，地產(chǎn)商囤地、捂盤(pán)被認(rèn)為是去年房?jī)r(jià)上漲的重要“推手”之一。對(duì)此，國(guó)家有關(guān)部門(mén)在2007年下半年，頻出“重拳”加大對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地行為的控制力度。

2007年10月9日，國(guó)土資源部發(fā)布新版《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》指出，建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地"分期付款"。

2007年10月28日，國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時(shí)，從執(zhí)行層面再次強(qiáng)調(diào)規(guī)范土地市場(chǎng)的具體細(xì)則。此政策意在防止部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑借資金實(shí)力“圈占”土地。

2007年12月3日，國(guó)土資源部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行三部門(mén)聯(lián)合出臺(tái)《土地儲(chǔ)備管理辦法》，對(duì)土地的儲(chǔ)備整理、開(kāi)發(fā)、供應(yīng)做出了一系列安排。

隨著今年年初的“國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地”令出，對(duì)大多數(shù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)較切實(shí)際的辦法就是尋找出路，將閑置的地塊繼續(xù)運(yùn)作下去。

從北京即將被收回的這30塊地來(lái)看，有11塊地位于朝陽(yáng)區(qū)，9塊地位于東城區(qū)，可以說(shuō)，該地塊的土地價(jià)值與所在位置都具有無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。尤其在土地資源稀缺的情況下，好地段的地塊，其價(jià)格必然會(huì)不斷上升。

像位于東城區(qū)平安大街東四十二條的地塊，該地塊規(guī)劃住宅建筑面積為70000平方米，目前，項(xiàng)目周邊住宅價(jià)格約為25000元/平方米。用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算，該塊土地的實(shí)際價(jià)值為91993萬(wàn)元，折成樓面價(jià)約為13000元/平方米。

朝陽(yáng)區(qū)西大望路項(xiàng)目，該地塊規(guī)劃住宅建筑面積為230000平方米，目前，該項(xiàng)目周邊住宅價(jià)格為約15000元/平方米。用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算，該塊土地的實(shí)際價(jià)值為173483萬(wàn)元，折成樓面價(jià)約為7500元/平方米。

由此推算，即將被收回的這30塊地與項(xiàng)目周邊的住宅價(jià)格比較還有50%的利潤(rùn)空間。 面對(duì)地塊被收回的命運(yùn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)巨頭之間的地產(chǎn)大聯(lián)姻，在今年或許會(huì)被上演繹的爐火純青。畢竟，面對(duì)土地將被收回的命運(yùn)，地產(chǎn)商決不能坐等未來(lái)。

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