在廣州，開(kāi)發(fā)商囤積土地將付出沉重代價(jià)，土地閑置費(fèi)高達(dá)地價(jià)款的20％。

6月11日，廣州市國(guó)土房管局頒布了《廣州市閑置土地處理辦法（修訂征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），其中明確規(guī)定，土地閑置費(fèi)將由原來(lái)的按月收取改成一次性繳納，并嚴(yán)令禁止以分期開(kāi)發(fā)為借口囤地。

“《辦法》對(duì)政府出讓土地和開(kāi)發(fā)商持有土地都提出了更高的要求?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。

分期開(kāi)發(fā)不再是避難所

據(jù)上述業(yè)內(nèi)人士介紹，過(guò)去許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)千畝甚至萬(wàn)畝的大規(guī)模地塊時(shí)，往往會(huì)采取分期開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行，并以已開(kāi)發(fā)部分土地為由，規(guī)避有關(guān)土地閑置的規(guī)定，此后便可隨心所欲地控制剩余土地的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

但《辦法》明確提出，為理順過(guò)去用地分期開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的問(wèn)題，特增加一個(gè)界定規(guī)則：“認(rèn)定和處理閑置土地以宗地為單位，對(duì)已辦理用地分期手續(xù)的，以分期后的土地為宗地單位?！?p>此前，廣州對(duì)閑置土地的界定并不清晰，其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地面積占應(yīng)當(dāng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總用地面積不足三分之一，或者已建設(shè)投資額占總建設(shè)投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年。

“原規(guī)定未明確‘投資額’的內(nèi)涵，導(dǎo)致在實(shí)踐操作中對(duì)‘投資額’的理解不一。很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為投資額包含土地取得成本，因此造成許多還未開(kāi)發(fā)建設(shè)，投資額占總投資額的比例便已超過(guò)25％的現(xiàn)象，有違立法初衷，容易造成疏漏?！睆V州市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：“因此《辦法》明確了‘土地取得成本’不計(jì)入‘已投資額’的范疇。”

統(tǒng)一征收20％閑置費(fèi)

關(guān)于閑置土地的處理措施，《辦法》提出：“用地單位以出讓方式取得土地使用權(quán)的，按出讓土地價(jià)款的20%計(jì)收土地閑置費(fèi)；以劃撥方式取得土地使用權(quán)，自行負(fù)責(zé)征地拆遷的，按基準(zhǔn)地價(jià)的10%計(jì)收土地閑置費(fèi)；除此之外，按劃撥土地價(jià)款的20%計(jì)收土地閑置費(fèi)?！?p>根據(jù)之前2003年6月1日起實(shí)施的《廣州市閑置土地處理辦法》，用地單位以出讓方式取得土地使用權(quán)的，對(duì)其閑置土地閑置費(fèi)的征收總額累計(jì)不得超過(guò)該宗土地使用權(quán)出讓金的20%。如今，《辦法》不僅明確提出不再按月累計(jì)征收，更明確“20%”這一標(biāo)準(zhǔn)征收比例，無(wú)疑加重了對(duì)土地閑置行為的處罰力度。

此前，廣州的土地閑置費(fèi)是按月征收，自《閑置土地認(rèn)定通知書(shū)》認(rèn)定閑置之日起滿(mǎn)一年開(kāi)始計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為：經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地為合同出讓金總額的1.2％；一般建設(shè)用地為合同出讓金總額的0.8％；工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施用地為合同出讓金總額的0.4％。即意味著，各類(lèi)用地累計(jì)征收土地閑置費(fèi)總額不超過(guò)該宗用地使用權(quán)出讓金合同總額的20％。

但如果按照《辦法》規(guī)定，一幅地價(jià)為10億元的土地，被認(rèn)定閑置滿(mǎn)一年后，必須一次性繳納的閑置費(fèi)為2億元，這筆費(fèi)用在從前足以支付16個(gè)月的閑置費(fèi)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商囤積土地的成本大為提高。

增加土地開(kāi)發(fā)成本

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)土地宏觀調(diào)控的力度不斷加大。自2004年8月31日起，國(guó)家已規(guī)定經(jīng)營(yíng)性用地一律要求以招拍掛方式公開(kāi)出讓?zhuān)@使得當(dāng)前實(shí)施的《廣州市閑置土地處理辦法》無(wú)法適用于新形勢(shì)。廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“近兩年來(lái)，廣州市各界有很多聲音要求修改閑置土地的管理辦法，理由是跟不上市場(chǎng)的變化。”

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，《辦法》的出臺(tái)更多來(lái)自國(guó)家的壓力，“去年就要求各地上報(bào)閑置土地的查處情況，并要求制定細(xì)則了”。他認(rèn)為，《辦法》將堵住很多開(kāi)發(fā)商以前愛(ài)鉆的法律空子，將促使開(kāi)發(fā)商提高對(duì)地塊整體規(guī)劃的精準(zhǔn)度，而很難根據(jù)市場(chǎng)變化再調(diào)整開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)資金到位及周轉(zhuǎn)的要求都提高很多，“無(wú)形中增加了開(kāi)發(fā)成本”。

“《辦法》較終對(duì)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商影響有多大，則要看個(gè)拿誰(shuí)來(lái)‘開(kāi)刀’，并對(duì)市場(chǎng)是否有震懾作用?！秉S韜說(shuō)。

那些認(rèn)為廣州樓市宏觀調(diào)控已趨于平靜的開(kāi)發(fā)商們，對(duì)于《辦法》的出臺(tái)有些措手不及?！拔疫€不知道有這個(gè)文件出臺(tái)，不會(huì)又想調(diào)整市場(chǎng)吧？”一位廣州本地開(kāi)發(fā)商說(shuō)。雅居樂(lè)負(fù)責(zé)政策研究的部門(mén)也未見(jiàn)到《辦法》：“在分析和調(diào)研后，我們很快會(huì)做成報(bào)告提交給高層?！币患疑鲜蟹科蟮南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人在閱讀《辦法》之后，嘆了一口氣：“看來(lái)政府還真是一點(diǎn)都不松手?！?p>6月11日，在《辦法》公布的當(dāng)天，廣州市國(guó)土房管局同時(shí)發(fā)布了兩份加快動(dòng)工建設(shè)進(jìn)度的催促書(shū)，有兩幅地塊在被認(rèn)定為閑置土地一年后仍未動(dòng)工建設(shè)。該局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，若開(kāi)發(fā)商再拖延動(dòng)工期限，將依法處置。

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