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重建規(guī)劃:土地使用權(quán)如何補(bǔ)償?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 659 次
如果一切順利,7月份,成都市政府將組織專家對(duì)都江堰災(zāi)后重建規(guī)劃進(jìn)行論證。這個(gè)規(guī)劃是面向全球征集的,它涵蓋了1600平方公里土地,涉及110多萬(wàn)人口。
"除了都江堰新區(qū)和大部分城鎮(zhèn)新建用地外,老城區(qū)的房屋安置土地征集也是規(guī)模浩大的工程,對(duì)政府是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。"都江堰重建規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的參與者之一、原香港規(guī)劃師學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)葉祖達(dá)告訴記者。然而,重建規(guī)劃中復(fù)雜的地權(quán)爭(zhēng)議,卻不是哪一個(gè)專家手中的筆能說(shuō)得清的。
1600平方公里規(guī)劃
靠近都江堰景區(qū)的舊城部分,是"5·12"汶川大地震前都江堰市較核心的區(qū)域,也是地震中受災(zāi)較嚴(yán)重的區(qū)域。"根據(jù)評(píng)估,都江堰的老城區(qū)50%以上的房屋成為危房,不宜居住。"都江堰市規(guī)劃局局長(zhǎng)屈軍告訴記者,規(guī)劃組計(jì)劃保留老城區(qū)的旅游功能,并在周邊重新選址,建造占地150萬(wàn)平方米的生活區(qū)。
由于都江堰的歷史完整性,不可能像北川那樣舉縣搬遷,只能在原有基礎(chǔ)上保持和擴(kuò)建。"如果是一張白紙,那涉及的房屋物權(quán)安置處理和土地所有權(quán)處理都會(huì)很簡(jiǎn)單。"都江堰市抗震救災(zāi)指揮部一位負(fù)責(zé)人告訴記者,但問(wèn)題的關(guān)鍵在于,舊城危房的處置,土地的整理,以及新建城鎮(zhèn)所需的土地,涉及的權(quán)益都很復(fù)雜。
按屈軍的說(shuō)法,都江堰市災(zāi)后重建規(guī)劃的地理范圍,涵蓋整個(gè)都江堰市域,為都江堰市城區(qū)、聚源鎮(zhèn)和青山鎮(zhèn),共約1600平方公里,涉及居住人口110多萬(wàn)。
這其中包括10多萬(wàn)城市居民原有的房屋土地安置,以及大量的農(nóng)村宅基地變遷,這種情況讓規(guī)劃專家和政府部門感到相當(dāng)棘手。
都江堰也是成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)區(qū)的重要板塊,推行三個(gè)"集中"以來(lái),這么大量的規(guī)劃工作對(duì)于很多專家來(lái)說(shuō)也是從未經(jīng)歷的。
數(shù)萬(wàn)畝土地地權(quán)
西南石油大學(xué)法學(xué)院教授陳自強(qiáng)近期一直在關(guān)注《物權(quán)法》與災(zāi)后重建規(guī)劃的地權(quán)保護(hù)問(wèn)題。他指出,《物權(quán)法》第148條規(guī)定:"建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償,并退還相應(yīng)的出讓金"。
受災(zāi)群眾的房屋被毀,但房屋的土地使用權(quán)仍然存在,"我們現(xiàn)行的處理意見(jiàn)顯然還不能細(xì)微到根據(jù)地權(quán)的不同價(jià)值給予不同的補(bǔ)償。"陳自強(qiáng)認(rèn)為,出于誤解,受災(zāi)群眾很容易認(rèn)為是地方政府在災(zāi)后重建中,先低價(jià)搬拆,再出讓給開(kāi)發(fā)商,從中獲利。
房屋的價(jià)值是由建設(shè)用地使用權(quán)和房屋建筑所有權(quán)組成,其中土地價(jià)值占了大頭。陳自強(qiáng)告訴記者:"即便是進(jìn)行房屋抵押,土地也需同時(shí)抵押。因此房屋建筑物的坍塌并不能代表土地使用權(quán)的滅失。在理論上70年之內(nèi),土地的使用權(quán)仍歸原有業(yè)主。"如果當(dāng)?shù)卣{(diào)整規(guī)劃,收回土地,按照《物權(quán)法》的規(guī)定應(yīng)給原土地使用權(quán)人補(bǔ)償并退回土地出讓金。
但無(wú)論四川的律師們?cè)趺捶椰F(xiàn)行法規(guī),仍然無(wú)法查證,土地使用權(quán)和房屋建筑所有權(quán)在房屋價(jià)值中所占的比重,更無(wú)法從市場(chǎng)的角度來(lái)區(qū)分,不同房屋所包含的土地價(jià)值的差異和應(yīng)得的補(bǔ)償差異。
分得清的和分不清的
土地使用權(quán)歸原業(yè)主所有,政府、法律界、群眾都容易達(dá)成共識(shí)。但是,對(duì)于地震后不能履行的土地使用權(quán)該如何處理,現(xiàn)在仍然是說(shuō)不清的。
物權(quán)法專家崔建遠(yuǎn)認(rèn)為,既然在法定的土地使用權(quán)期滿之前,所有人依然擁有土地使用權(quán),那么業(yè)主如果統(tǒng)一想在原有土地上蓋房,經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)決定、政府各個(gè)部門批準(zhǔn)以后,就可以在原地建設(shè)。"這是災(zāi)后重建規(guī)劃較不想看到的局面,這就需要有明確的法律來(lái)界定。"
對(duì)于失去了房子,又不想在原地蓋房的所有權(quán)人,可以根據(jù)《物權(quán)法》148條的規(guī)定,要求根據(jù)土地使用批準(zhǔn)年限剩余的時(shí)間退回土地出讓金。"但是土地出讓金的退讓,要區(qū)分被毀房屋的性質(zhì),如果是自住房屋,政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行合理的安置,但如果是投資性住房,個(gè)人承擔(dān)的比重將更高一些。"陳自強(qiáng)認(rèn)為。
對(duì)于農(nóng)村集體土地基礎(chǔ)之上的農(nóng)民宅基地,法律界有一致的看法。農(nóng)民進(jìn)入集中安置小區(qū)后,由區(qū)(市)縣政府統(tǒng)一登記頒發(fā)農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)證和集體土地使用證。"在享受建房救助或貨幣救助后,村民原有住房予以拆除復(fù)耕。宅基地復(fù)耕后交原農(nóng)村集體處置,損毀住房殘值由原住房所有權(quán)人自行處置。原住房產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)予以注銷。"
由于我國(guó)現(xiàn)階段土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜,有國(guó)有和集體用地,有開(kāi)發(fā)商經(jīng)"招拍掛"取得的開(kāi)發(fā)用地,也有受法律保護(hù)的個(gè)人購(gòu)置商品房后取得的土地使用權(quán),"因此災(zāi)后重建所涉及的土地爭(zhēng)議不是一個(gè)人、一個(gè)縣市的問(wèn)題,很可能會(huì)推動(dòng)新一輪的土地改革或者法制改革進(jìn)程。"陳自強(qiáng)說(shuō),法律條款和現(xiàn)實(shí)狀況的爭(zhēng)議就在于此。(張明)
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