海口老舊住宅區(qū)自主改造指導(dǎo)意見出爐

老舊小區(qū)自主改造可享多項(xiàng)優(yōu)惠政策

哪些房可納入改造?建筑使用時(shí)間超25年房屋長(zhǎng)期滲漏水……

怎么改?自籌資金或?qū)ν庹猩毯献鲗?duì)小區(qū)整體或部分拆除重建

9月25日，南國(guó)都市報(bào)記者從海口市棚戶區(qū)(城中村)改造聯(lián)席會(huì)議辦公室獲悉，為進(jìn)一步推進(jìn)棚戶區(qū)改造，促進(jìn)城市更新，規(guī)范?？谑蟹吓飸魠^(qū)界定標(biāo)準(zhǔn)的老舊住宅區(qū)自主改造(下稱自主改造)活動(dòng)，增強(qiáng)住宅區(qū)綜合防災(zāi)能力，改善人居環(huán)境，制定《海口市老舊住宅區(qū)自主改造試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》)。

何為自主改造?老舊住宅小區(qū)如何認(rèn)定?自主改造可享受哪些優(yōu)惠政策?……《意見》作了相關(guān)規(guī)定。

實(shí)施時(shí)間

《意見》自9月24日起施行，有效期兩年，適用于?？谑兄鞒菂^(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)自主改造試點(diǎn)工作。

何為自主改造?

自主改造是指老舊住宅區(qū)全體業(yè)主有意愿，由全體業(yè)主作為改造主體，通過自籌資金或自主對(duì)外招商合作，根據(jù)《意見》及相關(guān)規(guī)定，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，依照規(guī)劃自行實(shí)施小區(qū)整體或部分拆除重建，享受相關(guān)優(yōu)惠政策的改造模式。

不接受《意見》相關(guān)條件的其他自主改造活動(dòng)，依照有關(guān)規(guī)定辦理，不享受《意見》有關(guān)優(yōu)惠政策。

什么是老舊住宅小區(qū)?

老舊住宅區(qū)是指用地性質(zhì)為國(guó)有建設(shè)用地，以居住功能為主，因建筑使用年限久，管網(wǎng)設(shè)施老化、建筑質(zhì)量差、存在較大安全隱患、基礎(chǔ)設(shè)施缺失嚴(yán)重、宜居條件較差且地塊相對(duì)獨(dú)立、產(chǎn)權(quán)清晰的城市居住區(qū)、廠礦生活區(qū)。

認(rèn)定條件

80%以上面積建筑使用時(shí)間超25年

房屋以居住功能為主，80%或以上面積的建筑建成使用時(shí)間超過25年，確需要通過改造滿足住宅規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、改善居住條件的。

房屋長(zhǎng)期滲漏水被鑒定為危房

房屋以居住功能為主，居住建筑面積80%或以上使用時(shí)間超過15年，且建筑物滿足下列條件之一的：

(1)主要承重構(gòu)件損壞，房屋沉降，外墻、地坪開裂，房屋長(zhǎng)期滲漏水;

(2)建筑消防設(shè)施、安全疏散達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、不符合現(xiàn)行抗震設(shè)防要求;

(3)被鑒定為C級(jí)、D級(jí)危房;

(4)房屋不滿足住宅設(shè)計(jì)規(guī)范強(qiáng)制性條文規(guī)定、居住功能缺失。

場(chǎng)地低洼常年澇災(zāi)嚴(yán)重

住宅區(qū)整體存在比較嚴(yán)重的綜合安全隱患、場(chǎng)地低洼常年澇災(zāi)嚴(yán)重或交通及配套設(shè)施不全等情形的。

哪種情況享受優(yōu)惠政策?

新建總建筑面積中包含回遷安置房、配套建設(shè)的可售商品房、辦公用房、商業(yè)用房等，符合《意見》規(guī)定的現(xiàn)狀建筑3倍面積以內(nèi)部分，可享受相應(yīng)優(yōu)惠政策。其中，回遷安置部分按拆除的現(xiàn)狀建筑面積1.2倍計(jì)算，免交市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，其余部分面積的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由規(guī)劃主管部門按30%收取。

自主改造項(xiàng)目回遷安置部分房屋的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初次登記費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記費(fèi)免收，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證工本費(fèi)等其他各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)的30%繳納。

對(duì)改造安置住房建設(shè)用地部分的面積免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)改造安置住房經(jīng)營(yíng)管理單位、開發(fā)商與改造安置住房相關(guān)的印花稅以及購(gòu)買安置住房的個(gè)人涉及的印花稅予以免征。

自主改造項(xiàng)目中建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

業(yè)主選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)新購(gòu)房屋免征契稅;購(gòu)房成交價(jià)格超過貨幣補(bǔ)償?shù)?，?duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。業(yè)主選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

電力、通訊、市政公用事業(yè)等企業(yè)要對(duì)自主改造項(xiàng)目給予支持，有線電視和供水、供電、供氣、公交、排水、通訊、道路等市政公用設(shè)施，可由相關(guān)單位出資配套建設(shè)，市政府積極協(xié)調(diào)相關(guān)市政公用事業(yè)企業(yè)給予繳納入網(wǎng)、管網(wǎng)增容等經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)的減免。對(duì)整體改造的項(xiàng)目，涉及拆除的非居住建筑面積占比超過20%的部分，或居住建筑年限在15年以下，且不滿足《意見》規(guī)定有關(guān)條件的部分，原則上不享受《意見》規(guī)定的優(yōu)惠政策。

改造要求

改造項(xiàng)目需征得100%業(yè)主同意

改造項(xiàng)目符合相關(guān)要求，在征得100%業(yè)主同意后，經(jīng)所在區(qū)政府審查，報(bào)市政府審批，可列入?yún)^(qū)政府老舊住宅小區(qū)年度改造計(jì)劃。對(duì)可在年度內(nèi)開工建設(shè)安置用房的項(xiàng)目，可經(jīng)市政府批準(zhǔn)，上報(bào)省住建主管部門，納入本年度或下一年度棚戶區(qū)改造計(jì)劃，并享受《意見》規(guī)定的相關(guān)優(yōu)惠政策。

允許同一實(shí)施單位對(duì)老舊小區(qū)統(tǒng)一改造

單宗土地權(quán)屬清晰的老舊住宅區(qū)自主改造項(xiàng)目，用地規(guī)模一般不小于5畝。允許同一實(shí)施單位整合相鄰產(chǎn)權(quán)清晰的老舊小區(qū)統(tǒng)一改造，或跨區(qū)域?qū)Χ鄠€(gè)產(chǎn)權(quán)清晰的老舊小區(qū)統(tǒng)籌安置、整體測(cè)算、按規(guī)劃要求改造。

鼓勵(lì)新建項(xiàng)目與相鄰自有產(chǎn)權(quán)清晰的老舊住宅區(qū)整合建設(shè)，老舊住宅區(qū)對(duì)應(yīng)的建設(shè)部分按《意見》享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

規(guī)劃要求

承接政府公共設(shè)施用房可增加容積率

《意見》規(guī)定，自主改造項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)符合城市控制性詳細(xì)規(guī)劃要求。確需調(diào)整規(guī)劃的，應(yīng)對(duì)調(diào)整規(guī)劃的可行性進(jìn)行論證，按程序批準(zhǔn)后方可實(shí)施。原則上新建建設(shè)規(guī)模應(yīng)不超過符合《意見》規(guī)定的拆除改造建筑面積的3倍，且改造項(xiàng)目住宅容積率原則上≤3.5，涉及商業(yè)配套建設(shè)的可在3.5容積率基礎(chǔ)上按不超過30%上浮。

對(duì)有條件承接政府需要安排的公共服務(wù)設(shè)施用房的改造項(xiàng)目，在規(guī)劃可行的前提下，可適當(dāng)給予增加容積率，按提供公共服務(wù)設(shè)施用房的2倍面積補(bǔ)償。公用服務(wù)設(shè)施建設(shè)完工后應(yīng)無償移交給政府相關(guān)部門。

土地和房屋

流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)

可通過土地使用權(quán)交易作價(jià)入股等方式流轉(zhuǎn)

《意見》規(guī)定，符合情形的老舊住宅區(qū)，改造宗地上的業(yè)主和實(shí)施單位可以通過土地使用權(quán)交易、作價(jià)入股等方式流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)，因土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生的稅費(fèi)，需要繳交的部分，由雙方按規(guī)定承擔(dān)或另行協(xié)商處理。涉及改變土地用途、增加容積率、延長(zhǎng)使用年限需要繳交的相關(guān)費(fèi)用按國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定辦理。

老舊住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)用地屬于國(guó)有劃撥類型的，由現(xiàn)狀不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)業(yè)主向市土地管理部門申請(qǐng)，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)劃條件評(píng)估，通過補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款方式調(diào)整為出讓地。

屬于政府單位、國(guó)有資產(chǎn)，土地證載用途屬于非居住用地，實(shí)質(zhì)上已部分或全部建設(shè)住宅的，可根據(jù)住宅房屋使用現(xiàn)狀，在厘清國(guó)有資產(chǎn)后，根據(jù)住宅房屋產(chǎn)權(quán)證登記用途，可向相關(guān)部門申請(qǐng)，將住宅所占的土地調(diào)整為居住用地，涉及劃撥土地轉(zhuǎn)為國(guó)有出讓用地的，補(bǔ)交土地出讓金。

單位公有住房

購(gòu)買完全產(chǎn)權(quán)并補(bǔ)足房款職工擁有100%房屋產(chǎn)權(quán)

《意見》規(guī)定，改造項(xiàng)目涉及國(guó)有企業(yè)、政府資產(chǎn)性質(zhì)的劃撥、出讓建設(shè)用地，以及除房改房、集資房之外的房屋，均按國(guó)有資產(chǎn)認(rèn)定。

屬于國(guó)有單位職工居住或按房改政策購(gòu)買的?？谑袉挝还凶》堪匆韵路绞教幚恚?/p>

(1)職工原經(jīng)省或市房改辦批準(zhǔn)按完全產(chǎn)權(quán)購(gòu)買單位公有住房，已按省或市房改辦核定房?jī)r(jià)款額繳交了部分房?jī)r(jià)款但經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意并由職工補(bǔ)足相應(yīng)房?jī)r(jià)款的，視為職工擁有100%房屋產(chǎn)權(quán)。

(2)職工原經(jīng)省或市房改辦批準(zhǔn)按部分產(chǎn)權(quán)購(gòu)買單位公有住房，且已按省或市房改辦核定房?jī)r(jià)款額交清相應(yīng)房?jī)r(jià)款項(xiàng)的，職工向原產(chǎn)權(quán)單位繳交單位部分產(chǎn)權(quán)按現(xiàn)房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的價(jià)款后，視為職工擁有100%房屋產(chǎn)權(quán)。職工不繳交的，按原批準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)比例分別由職工和原產(chǎn)權(quán)單位辦理。

(3)職工原所購(gòu)單位公有住房未經(jīng)省或市房改辦批準(zhǔn)，但職工已按房改政策繳交了全部房?jī)r(jià)款，產(chǎn)權(quán)單位同意放棄產(chǎn)權(quán)的，視為職工擁100%房屋產(chǎn)權(quán)。職工已按房改政策繳交了部分房?jī)r(jià)款的，參照《意見》相關(guān)規(guī)定辦理。

回遷安置建設(shè)

戶型設(shè)計(jì)方案需征得業(yè)主同意

回遷安置房的總體布局、建筑設(shè)計(jì)方案、戶型設(shè)計(jì)方案應(yīng)征得專有部分占改造范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

為維護(hù)業(yè)主利益，保障項(xiàng)目實(shí)施，在合作改造協(xié)議簽訂時(shí)，實(shí)施單位應(yīng)提供與本項(xiàng)目投資額相等金額的銀行保函以保障建設(shè)工程實(shí)施。涉及分期建設(shè)的，實(shí)施單位應(yīng)優(yōu)先完成回遷安置房建設(shè)。未經(jīng)合法人數(shù)業(yè)主同意，實(shí)施單位不得隨意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包改造項(xiàng)目。

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